做好心理準備:房價開始失去意義

今年2月時的有一個樓市的重磅消息,當時深圳住建局連發了3條公告,宣布建立二手住房成交參考價格發佈機制,並發佈深圳3595個住宅小區的二手住房成交參考價格。在此之後,深圳市面上的所有房產中介在推銷房屋時,價格只能小於等於指導價,如果高於政府的指導價,則不可以公開掛出。 

二手房指導價對於市場情緒帶來很大影響,並且成為銀行房貸的重要參考,因此也大幅降低了買家可用的槓桿率,這給深圳樓市尤其是過去熱點片區的市場帶來了顯著降溫。深圳是第一個實施二手房指導價的城市,但絕對不是唯一一個。

就在深圳之後,成都、西安、東莞、南京、寧波都表態將逐步建立二手房成交參考價格機制。其中,南京可能是跟進最快的一個城市,據揚子晚報的消息:南京最快在4月份,也就是這個月,將推出官方的二手房指導價。寧波已經開始行動,建立了熱點學區二手房交易參考價發佈機制。

可以明確展望的是,未來二手房指導價會推廣到更多熱點城市,在「房住不炒」的大背景下,全國各地的調控措施保持嚴格化、常態化的趨勢,但這不妨礙很多市場參與者仍然抱有幻想、期望過高。

前幾天我在一個微信群聊里看到幾個群友在爭論樓市,其中有看多的、有看空的,也有因為看好不同城市而爭執不休的,我當時感覺挺沒有意義的,因為在現有狀況下我們談買房投資幾乎是在浪費時間。

具體來說,我們可以梳理一系列可能遇到的問題:

(1)如果你看好一個城市的房價,但有各種打補丁的限購在,你買得了嗎?

(2)就算買得了,現在各個地方的房貸都卡的這麼緊,你貸得了款嗎?

(3)就算貸得了款,在現有的高基數之上,未來房價的漲幅能符合你的投資預期嗎?

(4)就算能符合你的預期,現在稍微像樣點的熱點城市限售都在3-5年,你賣得了嗎?

(5)就算熬過了限售期,終於可以賣了,但二手房指導價很可能也鋪開了,到時候你有完全屬於自己的定價權嗎?

我認為99%的人都沒辦法從頭到尾克服這五個問題,所以在這樣的情況下,房價已經失去了意義,如果你強行要參與到炒房這個游戲裏去,那就必須和前不久被七個官方部門聯合調查的炒房大V「深房理」一樣,去通過違法甚至犯罪的途徑炒房,這顯然是得不償失的。

過去一年,經營貸的違規使用也從另一個角度證明銀行在傳統的住房按揭貸款上確實把的比較嚴,這才讓炒房者尋找其他漏洞。多說一下,經營貸是2020年以來樓市的一大重要動力,當時由於疫情衝擊實體經經濟和民生,金融機構加大了對實體經濟的信貸支持,額度超多、利率超低,然後其中還有不少經營貸流入了樓市,直到今年,監管部門才開始重視這個問題,現在四大一線城市初步調查經營貸流入樓市的結果如下:

北京第一,查出3.4億。

上海第二,查出3.39億。

廣州第三,查出金額1.37億。

深圳第四,查出金額0.518億。

看過這個數據之後你是什麼感覺?是不是覺得好像反過來了?

其實也不用太多吐槽,這個調查本來就是很難做的,因為地方上的商業銀行和管理者對於經營貸流入樓市在過去的態度基本上是睜一隻眼閉一隻眼,心裏甚至還樂觀其成,站在銀行的立場考慮,經營貸這樣用比真的拿去經營公司還安全的多。所以這個數據拿來作為參考即可,更多是體現了各地對炒房的容忍度。好消息是,到現在包括經營貸在內的其他漏洞也已經基本都被堵上了,即存量可能不去動,但增量被阻擋。

在嚴格的調控措施之下,限購、限售、限貸、限價集中出現,沒有退出的跡象,其中限價甚至也開始向二手房推進,深圳任何一套二手房的報價只要超過官方指導價就無法正常掛牌(但仍然可以交易),這很大程度上影響了買賣雙方博弈,導致實際成交價開始出現明顯鬆動。

這幾年來調控的不斷嚴格化,讓我們看出一條非常清楚的主線,那就是盡全力壓低存量二手房產的流通(限購、限售)、並對自住需求進行精準定向供給(新房限價抽籤搖號),在合肥,熱點樓盤的買房資格甚至把年齡卡在了35歲以下。

做好心理準備:房價開始失去意義

合肥加大調控力度 

35歲以下才能買房 看上去是調控 仔細想想是鼓勵35歲以下的年輕人快點買房

但不要以為你買到就賺到了,因為無論你買的是新房還是二手房,自打房子到你名下的第一天起,這套房就成為了市場上的二手存量房,它的流通、它的定價就由不得你一個人說了算。

在「房住不炒」力度不斷增強的背景下,這些措施將會長期存在。所以房價漲跌和咱們普通人關係真的不大,可能就成了一個既無法上車、又難以變現的數字,除非你每天晚上睡覺前都習慣性地查一下自己小區的房價是多少,每天暗示自己一句「我是富翁」,除此之外就沒什麼別的正面作用。

從量變到質變,套用到樓市上也是非常貼切的,大約在十年前我們在大城市第一次接觸到限購,當時絕大多數人對調控還很無感,後來限貸、限售、限價、指導價等等措施陸續出台,然後再回頭一看,猛然感覺到樓市的邏輯早已發生了質變,房價是漲是跌已經失去了意義。

不得不說,各大熱點城市的調控組合拳是很高明的一招,它既沒有讓房價大跌引發系統性金融風險,又不讓包括炒房者在內的房產持有者佔到任何實質上的便宜,最後讓整個市場有了用時間換空間的餘地。

另一方面,我們應該看到的是這些嚴格的短期措施也一定程度上犧牲了業主的權益。比如你作為業主想賣房,但可能因為還在限售期無法出售,或者可以出售但自己沒有定價權,必須參考指導價格來報價。所以未來我們應當更加期待效果更好、代價更小的長效機制,例如在開放上述各種限制的情況下普及存量房產稅,讓房產持有的過程變得不再一勞永逸,另一方面又讓業主可以更加自由地支配自己的財產,這也許是未來相關領域改革的一個中長期目標。

現階段,我們不應該逆着國家的方針大計去強為,境內的房產投資不應該像過去一樣成為絕大多數家庭的首選。未來可以考慮投資一些優質的權益類資產,例如長期持有一些具有競爭力的指數基金;如果條件允許,也可以看看海外熱點城市房產。實際上,這些資產已經有過不錯的表現,2017年以來,滬深300漲了50%、標普500漲了85%、納斯達克100漲了186%,西雅圖房價漲了65%、洛杉磯房價漲了50%。

如果看同時期中美個別頭部優質公司,短短四年間:茅台漲了546%、五糧液漲了710%、蘋果漲了365%、微軟漲了319%、亞馬遜漲了350%,這些成績都還沒有算上分紅和送股,但前提條件是投資者要有眼光選中他們、有耐心持有他們、有恆心抵擋波動。要同時做到這三點,也是一件很不容易的事。

我們繼續看樓市,在調控常態化的背景下,房價的漲跌或許只會自住需求的剛需購房者有意義,因為他們買房總是要掏錢的。我們在未來會看到一個有意思的現象,那就是:房價即使上漲業主也占不到好處,房價即使不漲買家也占不到便宜。

在居民資產高度集中在房產的背景下,更值得我們思考的另一個問題顯得更加嚴肅和沉重:一旦房價真的失去了意義,你還剩下些什麼?

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