一年一度3·15晚會,每年的這個時候,不少房企品牌部的人加班,守在一線,隨時準備登榜後的輿論公關稿和善後事宜。
衣食住行,四大類,再細分成眾小類。
NO. 1|壹
“住”,是全民熱議的一大話題,且從未停息。
既有蛋殼公寓等長租公寓暴雷,殃及一票房東和舉步維艱的年輕租客,也有碧桂園、中梁、恆大等房企經常被業主維權的質量問題,還有以泰禾等房企為代表的延遲交房和爛尾問題。
幾年前,房地產行業步入高周轉,房屋質量進一步渣化,交房即維權成為非常普遍的現象。
在過往,房屋質量問題,會被同行、競品、客戶所不齒。到了如今,比如你對恆大的銷售說,恆大的房屋質量很差,聽到最多的,一般就兩種:
一種是和同行對比:碧桂園的也很差,比我們還差;你去看看中梁的,他們家的更差。另一種是拿銷售額說事:都說恆大質量差,為什麼銷售額還能賣的那麼高?
房地產行業進入一個怪圈:比爛。在比爛的時代里,其實恆大質量差,但銷售額高這個問題很簡單,從國家統計局的數據就能找到原因:因為這兩年的房子漲價了。
有較大的利差可圖時,不僅房企銷售額高了,業主進行質量問題維權時,房企也吃定了業主不會輕易退房,因為時間差導致的成本太高:看看自己所在的城市,2018年和2020年的房價差了多少?
所以一邊是業主熱火朝天地搞房屋質量維權,另一邊是房企漫不經心地打太極,就吃定了你不會輕易退房。
近些年沒被質量問題維權的房企,腦海中一家都沒出現。房子越蓋越快,越建越多,可當“不漏水”都成為房企產品的一大賣點時,是行業的悲哀。
NO. 2|貳
在過去的一年中,接觸最多的,是泰禾、福晟的業主。
從他們的身上,感受到一點最大的不同,是求生欲,或者說,期盼希望萌生、出現。
這兩家房企在過去一年多,先後遭遇了資金問題暴雷,很多項目延期交房,或面臨爛尾的風險。
最該登上315晚會的,其實是房地產項目爛尾這個話題:幾代人或一個人一生的積蓄、財富眼看着付諸東流,卻無能為力,是一件充滿憋屈、無助、絕望又期盼的事。
可以這麼說:房企的項目爛尾,改變了很多人的人生進程,甚至改變了有些人的一生。
身邊就有這樣的案例:一鄰居賣掉了手頭的房子,從年邁的父母手中借來了養老的錢,從親朋手中七拼八湊,湊夠了買套泰禾房子做改善的首付款。
結果至今,交房遙遙無期,租房住,又遇到了蛋殼公寓暴雷。那段時間每個月不僅要交房租,還要交尚未出土、不知何時建成的房屋月供。
家裡還有個小孩在念書,各種費用也居高不下。泰禾遲遲無法交房,不僅要瞞着父母,又要安撫小孩的情緒,還得還親朋的借款……各種壓力下,一年下來,暴瘦30多斤。
如若泰禾項目不慎爛尾,那麼,他三代人的努力和積蓄,將化為烏有,人生進程將被改變。
試想,你辛辛苦苦十幾年,賺了幾十萬,加上父母辛勞一生的養老錢被你借用,找身邊要好的朋友同學同事借了點錢,想去買心儀已久的房子。
突然錢被偷了,你一夜返貧,成窮光蛋,還不敢對父母說,同時還要還所有借款。
是不是悲從中來,不可斷絕?
在絕望中懷抱一絲希望,在黑暗中努力地抓取每一絲光亮,近乎瘋狂般地固執。大概就是這些業主們的心態了。
用六個錢包去買房的人,整宿整宿睡不着覺。而欠着幾十億的人,照樣該吃吃、該喝喝、該玩玩,依然夜夜笙歌。
NO. 3|叄
一個爛尾的項目,要想復活,最重要的是要有剩餘資產。
房企在項目開盤和銷售時,各種誇大其詞的說辭,什麼亞洲首創、中國頂級…..早已見怪不怪,只要錢給夠,媒體就能唱出連房企自己看了都覺得噁心的讚歌。
1994年至2015年,中國經歷過的那些數量眾多的樓盤爛尾,相當多的項目,都在房價上漲過程中解決了:房價一漲,自然就很好解套。
這些爛尾樓盤去哪兒了?被上漲的房價消化掉了:或恢復了施工順利去化,或者土地性質發生變化改造成住宅,又或者拆了夷為平地重建。
而現在,整個樓市在大漲後遭遇大力調控,房價又處於橫盤期,房企自身受制於三道紅線,自顧尚且不瑕,遇到剩餘資產少且明顯盈利少的爛尾樓盤,更難有甘當接盤俠的了,之前的經驗現在已經很難適用。
在得知房企出問題的時候,業主們的第一反應往往是拉橫幅維權、求助媒體等。
而高利貸、信託等在得知房企資金鏈斷裂的第一時間,早已去討要自己的本金和利息,各施手段從開發商剩餘的樓盤中尋找自己可以拿得住的資產。
尚未銷售的、銷售了尚未網簽的、抵押了沒有辦合法手續的房子。在業主們不知道的情況下,迅速被拿走。
銀行等金融機構、施工方、債權人等紛紛拿着刀叉在研究怎麼分割肉,只有業主們在會議室上鬥嘴,大門外拉橫幅。
一群鬆散的業主,是最沒有行動效率的,分裂成幾派吵來吵去。所以實際上最大的債權人業主,反而成了最沒有效果:無論是破產清算還是逼開發商還錢。
按照合同法286條規定,施工方的債權,優於銀行抵押權,銀行的抵押權優於其他債權,如果開發商欠的外債太多,購房人打贏了官司,也拿不到錢。
這就催生了部分開發商,用影子公司,做主體公司的交易關聯方,比如用影子公司承接開發商主體的建築、園林等工程,在開發商資金斷鏈的時候,第一時間去起訴自己的主體,保全財產。
畢竟影子公司,明面上是沒有關聯的,不同的兩個主體。有些閩系房企就這麼做。
破產分為兩種,重組和清算。清算就是讓房企破產,重組就是房企直接變賣其股份變成一家新公司,接着把樓盤蓋完。
在2016年前,過去十年,80%的爛尾樓可以靠重組解決,2016年後,清算的比例佔得越來越大。
爛尾樓,改變了多少人的人生和命運?