最该上“3·15晚会”的房地产类别:楼盘烂尾

一年一度3·15晚会,每年的这个时候,不少房企品牌部的人加班,守在一线,随时准备登榜后的舆论公关稿和善后事宜

衣食住行,四大类,再细分成众小类。

NO. 1|壹

“住”,是全民热议的一大话题,且从未停息。

既有蛋壳公寓等长租公寓暴雷,殃及一票房东和举步维艰的年轻租客,也有碧桂园、中梁、恒大等房企经常被业主维权的质量问题,还有以泰禾等房企为代表的延迟交房和烂尾问题。

几年前,房地产行业步入高周转,房屋质量进一步渣化,交房即维权成为非常普遍的现象。

在过往,房屋质量问题,会被同行、竞品、客户所不齿。到了如今,比如你对恒大的销售说,恒大的房屋质量很差,听到最多的,一般就两种:

一种是和同行对比:碧桂园的也很差,比我们还差;你去看看中梁的,他们家的更差。另一种是拿销售额说事:都说恒大质量差,为什么销售额还能卖的那么高?

房地产行业进入一个怪圈:比烂。在比烂的时代里,其实恒大质量差,但销售额高这个问题很简单,从国家统计局的数据就能找到原因:因为这两年的房子涨价了。

有较大的利差可图时,不仅房企销售额高了,业主进行质量问题维权时,房企也吃定了业主不会轻易退房,因为时间差导致的成本太高:看看自己所在的城市,2018年和2020年的房价差了多少?

所以一边是业主热火朝天地搞房屋质量维权,另一边是房企漫不经心地打太极,就吃定了你不会轻易退房。

近些年没被质量问题维权的房企,脑海中一家都没出现。房子越盖越快,越建越多,可当“不漏水”都成为房企产品的一大卖点时,是行业的悲哀。

NO. 2|贰

在过去的一年中,接触最多的,是泰禾、福晟的业主。

从他们的身上,感受到一点最大的不同,是求生欲,或者说,期盼希望萌生、出现。

这两家房企在过去一年多,先后遭遇了资金问题暴雷,很多项目延期交房,或面临烂尾的风险。

最该登上315晚会的,其实是房地产项目烂尾这个话题:几代人或一个人一生的积蓄、财富眼看着付诸东流,却无能为力,是一件充满憋屈、无助、绝望又期盼的事。

可以这么说:房企的项目烂尾,改变了很多人的人生进程,甚至改变了有些人的一生。

身边就有这样的案例:一邻居卖掉了手头的房子,从年迈的父母手中借来了养老的钱,从亲朋手中七拼八凑,凑够了买套泰禾房子做改善的首付款。

结果至今,交房遥遥无期,租房住,又遇到了蛋壳公寓暴雷。那段时间每个月不仅要交房租,还要交尚未出土、不知何时建成的房屋月供。

家里还有个小孩在念书,各种费用也居高不下。泰禾迟迟无法交房,不仅要瞒着父母,又要安抚小孩的情绪,还得还亲朋的借款……各种压力下,一年下来,暴瘦30多斤

如若泰禾项目不慎烂尾,那么,他三代人的努力和积蓄,将化为乌有,人生进程将被改变。

试想,你辛辛苦苦十几年,赚了几十万,加上父母辛劳一生的养老钱被你借用,找身边要好的朋友同学同事借了点钱,想去买心仪已久的房子。

突然钱被偷了,你一夜返贫,成穷光蛋,还不敢对父母说,同时还要还所有借款。

是不是悲从中来,不可断绝?

在绝望中怀抱一丝希望,在黑暗中努力地抓取每一丝光亮,近乎疯狂般地固执。大概就是这些业主们的心态了。

用六个钱包去买房的人,整宿整宿睡不着觉。而欠着几十亿的人,照样该吃吃、该喝喝该玩玩,依然夜夜笙歌。

NO. 3|叁

一个烂尾的项目,要想复活,最重要的是要有剩余资产。

房企在项目开盘和销售时,各种夸大其词的说辞,什么亚洲首创、中国顶级…..早已见怪不怪,只要钱给够,媒体就能唱出连房企自己看了都觉得恶心的赞歌。

1994年至2015年,中国经历过的那些数量众多的楼盘烂尾,相当多的项目,都在房价上涨过程中解决了:房价一涨,自然就很好解套。

这些烂尾楼盘去哪儿了?被上涨的房价消化掉了:或恢复了施工顺利去化,或者土地性质发生变化改造成住宅,又或者拆了夷为平地重建。

而现在,整个楼市在大涨后遭遇大力调控,房价又处于横盘期,房企自身受制于三道红线,自顾尚且不瑕,遇到剩余资产少且明显盈利少的烂尾楼盘,更难有甘当接盘侠的了,之前的经验现在已经很难适用。

在得知房企出问题的时候,业主们的第一反应往往是拉横幅维权、求助媒体等。

而高利贷、信托等在得知房企资金链断裂的第一时间,早已去讨要自己的本金和利息,各施手段从开发商剩余的楼盘中寻找自己可以拿得住的资产。

尚未销售的、销售了尚未网签的、抵押了没有办合法手续的房子。在业主们不知道的情况下,迅速被拿走。

银行等金融机构、施工方、债权人等纷纷拿着刀叉在研究怎么分割肉,只有业主们在会议室上斗嘴,大门外拉横幅。

一群松散的业主,是最没有行动效率的,分裂成几派吵来吵去。所以实际上最大的债权人业主,反而成了最没有效果:无论是破产清算还是逼开发商还钱

按照合同法286条规定,施工方的债权,优于银行抵押权,银行的抵押权优于其他债权,如果开发商欠的外债太多,购房人打赢了官司,也拿不到钱。

这就催生了部分开发商,用影子公司,做主体公司的交易关联方,比如用影子公司承接开发商主体的建筑、园林等工程,在开发商资金断链的时候,第一时间去起诉自己的主体,保全财产。

毕竟影子公司,明面上是没有关联的,不同的两个主体。有些闽系房企就这么做。

破产分为两种,重组和清算。清算就是让房企破产,重组就是房企直接变卖其股份变成一家新公司,接着把楼盘盖完。

在2016年前,过去十年,80%的烂尾楼可以靠重组解决,2016年后,清算的比例占得越来越大。

烂尾楼,改变了多少人的人生和命运?

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