这些开发商危险,请谨慎购买,很有可能是个火坑!

这些开发商危险,请谨慎购买,很有可能是个火坑!
三道红线之下,开发商日子很不好过。
 
恒大的暴雷就像是一张倒下的多米诺骨牌,紧跟着一连串品牌房企开始倒下。

先是光被曝项目停工,由此揭开了四川地产一哥蓝光地产的危机。
 
接着是宝能被曝债务危机,房企的社会信任危机一落千丈。
 
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随后江西的新力地产求助信被媒体聚焦,多个楼盘已停工,负债率高达80%。新力地产股票一夜直接暴跌了87%,市值蒸发了123亿港元 。
 
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更惨的是,一边声明报道不实的新力地产,一边全体员工降薪。其中副总裁级别降70%,总经理级别降60%,总监级降50%。
 
还没消停两天,9月20日,富力公告100亿元的卖掉富力物业,直接透露了富力资金链很紧张,已经到了变卖家产的地步了。
 
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不仅如此,富力还公开表示,这仅仅是开始,卖一个物业公司还不够还债。
“本集团亦将继续积极寻求另外的资金来源及资产出售机会,以管理现金流及缓解由经营状况及外来因素改变而带来的市场不确定性”。
可见当前开发商负债压力有多大了。
 
确实,几天后,9月26日午间,光耀集团就宣布破产。
 
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就连融创这几天也出来声明:从未有过、也没有任何需求和意愿向zf提交“寻求帮助”文件。
 
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只是口头汇报的腹稿,因工作失误发到了绍兴本地的一个房产交流群,造成了信息的外露。
 
所以,这个“寻求支持”的文件是真的了?
 
这就是三道红线下的开发商们。
 
有统计数据显示,截止至2021年9月12日,今年已经有284家房企破产,仅仅8月份宣布破产的开发商不少于42家。
 
有机构预测,2021年房企到期债务规模将会达到12448亿元,突破万亿元的关口。
 
这背后是多少家房企的负债压力。

这足以让房地产市场直接来一场大洗礼,让曾经千亿级别的房企轮番塌房。

我们来看看房企的负债压力究竟有多大,以新力为例。
 
截至今年6月底,新力控股总资产是1120亿元,总负债918亿元,其中手现金只有140亿元,一年内的到期债务有132.4亿元,刚刚覆盖他一年到期的债务, 其它的钱从哪里来呢?
 
首先,肯定融资。
 
但新力负面被曝之后,惠誉、标普等国际评级机构,把新力控股的评级展望下调到负面。
 
新力社会融资的路基本就断了。
 
毕竟之前的欠款都可能还不上了,后面谁还敢借钱给他呢?
 
所以现在新力在各地的项目融资更受挫了。随后又引发一系列供应商讨债,本来打算买房的老百姓也都不敢买了,怕烂尾。
 
可以说是内忧外患。
 
富力也是如此。
 
有息借款约为1433.5亿元,一年内的短期借款约为519亿元。而富力目前仅有现金127.6亿元。

这个现金流完全不够还短期借款的,资金缺口太大了。

早在8月就被惠誉、标普先后下调了评级展望。

和新力一样,富力也是“三道红线”全中的房企。这个时候旧债还不上,想再融资就别想了。
 
债务压力大,开发商降价卖房也很难。
 
首先是限跌令不允许。
 
两个月内,张家口、岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山相继都出台了类似维稳限跌的举措。
 
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其次是,楼市太冷了。
 
易居研究院监测的11个热点城市,9月二手住宅成交量约为4.3万套,环比大降19.8%,同比暴降45.5%。这是2015年(本轮全国上升行情)以来最惨淡的9月。
 
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上海9月二手房成交量大跌40%;
 
深圳9月二手房成交量跌破2000套;
 
杭州 9月二手房成交量跌破4000套;
 
北京,相比8月跌掉两成成交量;
作为楼市风向标的土拍,更是前所未有的爆冷。
杭州第二批土拍10地9流拍;
 
广州第二批土拍八成低价成交,33%流拍;
 
重庆第二批土拍27宗地底价成交,仅一宗土地溢价0.43%;
 
深圳第二批土拍央企国企拿了八成。
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第三、更重要的是老百姓们也害怕了。
 
看到这些上了黑名单的房企名字都绕道走,更别说买房了。比如华夏幸福、泰禾、协信、蓝光、恒大、宝能、阳光100、恒泰、富力、花样年、荣盛等。
 

这些开发商危险,请谨慎购买,很有可能是个火坑!

 
除了这些已经上了黑名单的被公开的房企,其实还有很多房企正在塌房的路上,特别是一些中小房企,不不知名,也没有太公开的数据。如何避开这些房企,降低买烂尾房风险呢?
 
首先,这几类开发商的房子尽量别买,很有可能就是个大火坑!
 
1、三道红线下,处于红档的开发商,其现金流可能随时断裂,要慎重考虑;
 
红档房企,有息负债规模不得增加。旧债到期了借不到钱,只有靠经营性现金流。
 
可当下市场太冷,预期太差,草木皆兵,项目去化慢回款难,经营性现金流不够还债,可能导致其资金链断裂。
 
比如,红档房企京投发展,格力地产,中天,嘉凯城这些房企也许能熬过去,也许随时就倒下了,比如蓝某、泰和、华夏幸福等。
 
2、项目主要布局在三四线的房企,要慎重考虑。
 
项目主要分布在一二线城市的房企现金流相对会比布局在三四线的房企要好很多。
 
3、疯狂打折卖房回款,甚至打六折七折的,极有可能已经出现债务违约。要慎重考虑。
 
在新房限价、土拍限制之下,再叠加自身负债和高融资成本,很多项目都贴着成本卖。
 
这个时候再这么大力度促销,那肯定是非常缺钱了。极有可能是开发商跑路前最后的疯狂,收割一波是一波。
 
4、高管频繁跳槽,极有可能公司财务状况堪忧。
 
因为高管最接近权力中心,他们对公司财务状况最清楚,如果高管频繁离职,说明公司已经到了非常危险的边缘。
 
5、内部员工薪酬发放不规律,甚至延迟或停薪,说明现金流开始变得非常糟糕了。
 
工地有停工现象、有商票无法兑付,开始有供应商上门讨债,那就说明现金流已经出现问题。
 
6、业界口碑差的房企,这个时候更要谨慎。
 
市场好的时候还偷工减料、胡乱承诺、忽悠政府、坑合作伙伴等等,市场不好的时候,更不会有什么底线,即使不烂尾,交房延期、品质缩水肯定跑不了。
 
除了上面这几类尽量别买的开发商,那么值得买的靠谱开发商有哪些呢?
 
1、现在还能到处拿地的国企央企。

比如招商、中海、保利、华润、金茂、万科等等。
 
2、产品口碑不错、有特色的房企。

比如仁恒、建发、旭辉,还有一些地方性好口碑房企,他们的共同点是在业内和市场的认可度都很高,每个项目口碑都很好。
 
总之,今年买房千万不要看排名和规模了。因为大多数房企的规模就是靠高负债撑起来的,当下,恰恰这类房企现在最危险。

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