长沙低房价与湖南省大战略

广西在承接珠三角产业转移时,是如何输给湖南和江西的。

刚好顺着这个话题,讲一讲湖南省在跟其他省竞争时,面临的机遇与挑战。

湖南工业化的发展,当然主要是产业转移的承接竞争。

著名的蓝思科技,就是2003年在深圳起家,之后陆续搬迁到湖南的,2018年时,蓝思科技为湖南创造了8万个就业岗位,员工月平均收入为税前5900元,每月发放工资5.27亿,为湖南省的经济做出了巨大贡献。

2021年上半年,蓝思科技营收214亿元,同比增长37%,净利润为23亿元,是湖南承接珠三角产业转移的代表性企业。

我们平时一说起产业转移,只会想到珠三角和长三角,总是忽略了福建省还有个造消费品的厦漳泉地区,主要搞小家电、服装鞋袜什么的,其实湖南、江西、湖北、安徽、河南这几个省在争夺产业转移时,是共同瞄准了这三个地区的,只是根据地理位置的远近,湖南更容易拿到珠三角的产业。

广西篇里介绍过,中国未来十年有一次产业链大转移,珠三角主要辐射赣州、郴州、衡阳、邵阳、永州、柳州、南宁、贺州等地,而长三角主要辐射上饶、安庆、芜湖、蚌埠、徐州、阜阳、南昌、抚州等,厦漳泉主要向赣州、抚州、上饶、吉安转移。

我们看到,在上面的名单中,江西省几座城市被重合的次数最多。

 

长沙低房价与湖南省大战略

瞄一眼中国地图,江西紧邻福建、广东、浙江,在珠三角的产业承接战中,能和湖南分一分,但在厦漳泉和长三角的产业承接战中,江西比湖南有相当大的优势。

这其中赣州出现的次数最多,中国168种矿产里,赣州一个市拥有106种,赣州有大量的稀土、钨、铜、银、铅锌、石墨等矿产,常住人口九百万,大量智能家电、生物医物、新能源公司跑到赣州来,也使赣州人口一直处于正增长。

加上2021年年底即将开通的赣深高铁,以及2023年争取开工、计划2030年左右完工的全长1301公里的超级工程浙赣粤大运河,因为失去水道和铁路而开始走向衰落的江西,会因为重拾高铁与黄金水道,重新走向繁荣。

赣州也因此成为江西省发展速度最快的城市,这三年的GDP分别为2018年的2807亿,2019年的3474亿,2020年的3645亿,而2021年上半年,赣州GDP就达到了1966亿,经济学家预估赣州2021年GDP将超过4000亿。

在江西省财政厅发布的数据中,我还查到一个有趣的数字,2017年省财政厅下拨赣州446亿,九江223亿,南昌200亿;2018年省财政厅下拨赣州444亿,九江254亿,南昌197亿;2019年省财政厅下拨赣州479亿,九江291亿,南昌234亿,可见江西省也是全力支持赣州和九江的建设,划给这两个市的钱比南昌还多,未来江西省将形成南昌、赣州、九江三雄并列的第一梯队,宜春、上饶、吉安为第二梯队,带动整个江西经济的发展。

南昌现在排在全国第26名,仅5745亿GDP,不到长沙的一半,将来有望进入全国前20,赣州、九江现在排在全国第42、第45名,有望进入全国前30。

那些被湖南、江西挤下名次的城市,很可能是北方一些GDP在3000-4000亿、工业不发达的中等城市。

2021年上半年,江西省的GDP也终于反超陕西,排在全国第14名,按江西现在承接的工业转移和大基建建设,我个人预估江西会在2030年浙赣粤大运河完工后,跑进全国10-11名的位置。

再往后突进就比较难预测了,江西起点确实有些低,前面一片也高手如云。

再说湖南的另一个重要对手:湖北。

湖北的第一梯队是武汉,第二梯队是襄阳、宜昌,第三梯队是荆州、黄冈、孝感、十堰、荆门。

武汉、长沙跟南昌不一样,南昌的心情只有福州、济南懂,是个没太大存在感的省会,跟其它小弟拉开的距离太小,这种大哥做得委屈。

去年武汉是1.56万亿GDP,襄阳是4600亿,宜昌是4261亿,到荆州就只有2369亿,三个梯队差距明显。

湖北比湖南有一个无解的地理优势,就是有一个1061公里的长江经济带。

2014年9月,国务院下发了《关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见》,这个经济带就成为国家重点发展战略,谁沾上这条水道谁发财。

有一段时间,湖南省各政府的墙上都挂着一副规划图,整个湖南分成四个大板块,东边是长株潭区,南边是邵阳、衡阳、永州、郴州这些抢珠三角产业转移的城市区,西边是湘西扶贫区,北边就是岳阳、常德、益阳的洞庭湖周边区域。

这个洞庭湖,是湖南难得跟长江的联系了,整个湖北有8个沿长江城市,湖南只有岳阳一个,还只有100多公里靠江。

因为有长江在,在运输成本上就省一大块,加上湖北是石英砂的重要产区,含硅量高,家里头有矿,宏泰石英砂、欣泰石英、振杰石英都在这扎堆,半导体上下游的长江存储、华为集成电路、三安光电、华星光电、科磊、泛林就跟着矿老板跑到了武汉开公司,加上武钢、东风汽车、中建、武烟等代表的新能源汽车、光电技术、通讯技术、生物制药、军工、造船,武汉制造业飙得飞起。

四倍于长沙的市区面积、1200多万常住人口、88所大学(长沙57所)提供源源不断的高素质打工人、加上九省通衢的地理要道,武汉有着不可动摇的优势。

2019年,湖北的GDP是4.58万亿,2020年因为疫情降到4.34万亿,2021年上半年恢复到2.27万亿,按湖南2020年4.18万亿,增长率还按去年3.8%来算,应该是追不上了。

湖北,将来应该会在中国各省6-7名之间徘徊。

对于湖北这片长江经济带,湖南抱着 “以湘江为依托的交通体系融入长江” 的实在心态,能分一点是一点了。

我常说地理即是命运,湖南是很难争过湖北的,面对长江,该认命时就得认命。

除了江西和湖北,湖南的后面还虎视眈眈站着一个安徽。

《万里江山图》安徽篇里我介绍过,安徽在治理好水患和合肥后,全省已经处在一个快速奋进的阶段,2020年安徽比上海只差区区20亿,比湖南只差3100亿,排在全国第十一名。

而且安徽搞的都是新兴产业,像电子信息、新能源汽车、新材料、食品医药、家用电器、轻工纺织等,这些产业潜力非常大,尤其新能源汽车,这个行业将来会是好大一块蛋糕,会产生天量的经济效益,可惜湖南没捞着。

在安徽省内处于第一梯队的合肥,2020年新增12家上市公司,光科创板就有7家,在2021年上半,规工以上工业增长33%,出口增长32%,远超其他同级城市,预计2021年合肥能达到1.1万亿GDP,已经离追上长沙(2020年1.21万亿)越来越近。

处于第二梯队的芜湖和滁州,一个发展机械制造、造船、纺织服装、轻工食品,一个主攻智能家电、先进装备、健康食品、化工、硅基材料、新能源,加上旁边南京的外延助攻,突破4000亿GDP也只是时间问题。

按现在安徽的发展速度和产业潜力,大约会在几年内超越湖南,将来会处在全国大概7-8名左右。

现在我们看一眼中国2020年各省GDP数据,能看出湖南现在的紧迫感。

长沙低房价与湖南省大战略

不出意外的话,广东和江苏会继续争夺头把交椅,山东、浙江、河南、四川的位置难以动摇,前六名未来十年很难撼动,变化会集中在第七到十名。

湖北和福建应该是赶不上了,安徽会在未来几年反超,湖南可能跌落到全国第十名的位置,并有可能长期待在这里。

前面追不着,后面又要被迎头赶上,湖南难免有些焦虑。

但还好中国前13名与后面的名次有着很大的差距,保持在前13名,就不算掉队。

湖南只是发展速度没那么快,但整体还是在发展的。

现在,终于可以具体聊一下湖南,以及长沙了。

截止到2020年,长沙建城区面积只有500多平方公里,城区人口598万人,武汉建城区面积达到了1216平方公里,城区人口1039万人,武汉能达到长沙的2倍,主要就是长沙是一个被山地包围的城市,西、南、北三面环山,只有东南有地能发展,而武汉是江汉大平原上面,长沙市区天生玩不过武汉。

长沙低房价与湖南省大战略

图片来自地图帝

地方小的好处是基建成本低,大家都窝在一块,人口密度高,去哪做什么都方便,商业就会特别发达。

打个比方,你跟两千人住在一栋楼里,那这周围的网吧、外卖、TONY老师一定很发达,因为人口集中养得起,如果你跟三百人住在一栋楼里,那开网吧的、送外卖的、TONY老师的日子就都不好过,他们的客流就大大减少,要多跑几栋楼,付出几倍的辛苦才能挣到一样的钱。

大家去长沙时,会发现茶颜悦色简直是100米一家,开得遍地都是,就是因为人口密集养得起这种小店,长沙能诞生茶颜和文和友这样的商业品牌,是因为城区小、人口密集造成的商业优势,在这样的商业环境下,容易诞生适应市民生活的全新品牌。

注意我这里使用的是“市民生活商业品牌”这个词。

为什么茶颜悦色和文和友不是诞生在武汉?

因为武汉市区人口没有长沙集中,长沙更容易催生出市民生活商业品牌。

为什么茶颜悦色和文和友不是诞生在深圳?

因为深圳房价高,工作压力超级大,人每天都在拼命,不可能像长沙人这样慢悠悠生活。

长沙人慢悠悠享受生活的底气,在于他们全中国省城最低的房价,长沙人只要不吃不喝6.5年就能买一套房,房价只有一万上下,甚至比一些省份的县城还低。

那长沙房价为什么这么低?

我个人认为,主要是两大原因:

第一个是当全国房价开始狂飙时,长沙守住了以人为本这条底线。

1994年分税制改革后,有效加强了中央财权,能“集中力量办大事”,地方政府中央拿走增值税的75%,地方拿走25%,企业所得税中央拿走60%,地方拿走40%,中央拿消费税,地方拿营业税,总体上说,中央拿走了大头,地方政府拿小头,但地方政府也难啊,各种公务员、事业单位、教师等着自己发工资,一大家子人要养活,还要留点余钱搞城市建设,总要修地铁不是?总要修高架不是?总要修下水道不是?没钱,十字路口连个红灯绿都挂不起来,公交车也跑不起来,城市就给整瘫痪了。

以2008年举例,地方财政占全国收入的48%,却要负担全国79%的支出,什么地方都需要花钱,总得给地方政府留条活路,经过协商,中央允许地方卖地增加收入。

地方政府拿钱主要干两件事,第一是发工资,第二是搞建设,为了把城市越建越现代,地方政府总有一股子卖地赚钱的冲动。

以今年举例,2021年前7个月,全国卖地收入4.14万亿元,这个数字占到了地方财政收入7.3万亿的56.7%,占全国税收11.91万亿的34.76%,地方政府超过一半以上的收入,来自卖地。

这也带来了一个副作用,如果房价上涨,地价就上涨,地价一涨,房价又涨,地方政府获得的收益也就越多。

想不冲动都不行。

但是,长沙这二十年来,一点都不冲动,经住了卖地赚钱的诱惑。

湖南省一位领导曾在过去接受媒体采访时曾说:老百姓为了还高额房贷,日子过得太苦了,长沙不能让老百姓过这种日子。

那不能赚钱,就要省钱,长沙在基础建设领域一直在省着花,修个大桥如果要十亿,就尽量用科学的办法降到六亿,修地铁武汉到2021年底计划修600公里,那我们计划修200公里就好了,2025年武汉打算修800公里总里程,长沙修300公里就行了。

控制住卖地的冲动,缺点是基建没有疯狂铺上,优点是市民们获得了幸福感,努力一些就能买到房子,就能好好过日子。

有了人口,才能支撑工业,有了工业,长沙才有希望。

对了,第二个原因,就是长沙要守住发展工业的希望,要在激烈的中部省份竞争中活下来,就得有一个杀手锏。

湖北有长江,安徽有江浙,江西有大运河和三大邻省,湖南就只能靠从珠三角拉老乡回来创业,和北边的岳阳常德。在未来十年,湖南的地理位置是比不过安徽、江西、湖北的,湖南人得给自己留条活路,要吸引人才回流到湖南,要吸引企业驻扎在湖南。

低房价是我们湖南人竞争的法宝,没有区位优势,我们就咬咬牙,摁住地价,喝粥吃糠也要留下工业。

只要长沙的房价不涨,全省各市的房价就都不会涨,哪个市价格要超过长沙,大家就会觉得这里的人宝里宝气,干嘛买你家的房子?我为什么不去长沙买?

长沙的低房价,从过去省市领导一切以人民为中心的出发点,已经慢慢变成全湖南的一张底牌。

2020年,长沙有77.6万大学生,每年20万人毕业,长沙要想方设法至少留住一半人,不能让这些人全跑去广州深圳了,这样才能使长沙的人口总量保持增长,到2030年完成1200万总人口的目标,为工业化留住希望。

我们湖南经常被批评各城市建设不如其他省,那是因为我们地方政府收入低啊,我们地方政府收入低,是因为长沙带头摁着房价啊。

湖南省这个地理位置天生玩不过安徽湖北,那我们自己省吃俭用还不行吗?

那些说长沙土地供应量少,说长沙收入低才造成房价低的原因,都是错误的。

2019年,全武汉土地供应3200万方,全长沙土地供应2200万方,跟人口数量和市区面积是相匹配的,武汉的房价还是长沙两倍呢。

长沙收入也不低,2020年长沙城镇居民人均可支配收入是57971元,高于郑州的42877元、成都的48593元、武汉的46010元、重庆的40006元,我自己好几个前同事回长沙了,他们现在的收入跟在珠三角差不多。

当然,长沙人能留这么多余钱在手里吃喝玩乐,主要还是因为房价低,如果房价跟武汉一样,长沙人就得累死累活交房贷,长沙人均可支配收入估计要砍掉好些。

长沙用事实证明,地方政府如果愿意,是可以压住房价的,各种限购、加税、限售措施一下来,市场就被制住了,就看你面对土地财政,冲动不冲动。

整个湖南的大战略,一是南边各市多接收珠三角产业转移,二是北边各市融入长江经济带,三是要完成长株潭一体化。

前面两个都讲过了,这两个都必须将房价压死,现在讲第三个。

这个项目在我小时候就一直听说,搞到现在都还没搞成功,好像快三十年了。

据说是湘潭这边出了严重的债务问题,现在正努力解决,也快解决完了。

十天前,湖南省发改委还发布了对长株潭一体化三十大标志工程动态调整,总投资2852亿的22个项目,2021年计划投资437亿元,至8月底时,这22个项目今年已累计完成投资286亿元,完成65.49%,整体进展顺利,三一智联重卡零部件和工程机械扩产、上汽大众电动汽车项目、岳麓山种业创新中心等都在有序进行。

长沙到2020年底,共有A股上市公司73家,但制造业不到三成,三一重工、中联重科、华菱钢铁、蓝思科技占到了市值大头,爱尔眼科和芒果传媒虽然重要,但制造业才更有意义,湖南的制造业还急需得到灌溉。

就算GDP远低于湖南的江西,它的规工利润2020年也达到了2438亿元,只比湖北的2519亿元少,高于安徽的2294亿元和湖南的2032亿元。

湖南一直是中国南方中部的代表省份,在没有江海优势的情况下,保持住今天的名次,是相当不容易的。曾经经济过于落后,造成了大量受过良好教育的湖南人,最后都流向了深圳和广州。

随着江西、安徽、湖北大基建搞得如火如荼,珠三角、长三角、厦漳泉产业转移有序进行,湖南的地理劣势开始暴露,被安徽反超,被江西拉近已迫在眉睫。

为了争这一口气的湖南人,要加速工业化的进程,要留住人才,留住好企业,在中部各省激烈竞争中活下来,就只能将长沙房价一把摁倒。

长沙市的低房价,如果跟周边省会相比较,是不合理的,压住长沙的房价,并不是为了压住一个市的房价,而是为了压住一个省的房价。

为的是全省在中部形成一个价格洼地,吸引更多的投资和人才汇集,让更多的人在湖南找到幸福感、归属感。

我们没有区位优势,但我们有自我改革的勇气。

这既是为了人民的福祉,也是为了保卫我们湖南的工业化啊。

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