原創 | 城市化2.0啟動將改變大多數人的命運

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去年我就多次說過，2019年註定是不平凡的一年，舊時代漸行漸遠，新時代將在這一年拉開帷幕。

今天就講講我們新一輪城市化的趨勢。這個問題非常重要，會決定很多人的命運。

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城市化2.0

首先讓我們來看看幾則新聞：

這條新聞是最近輿論的焦點，但是，其實一個月前還有另一條很重要的新聞被輿論忽略了。

啥是「戶籍准入年限同城化累積互認」？意思是只要是在同一個都市圈內，不同城市居住年限在另外的城市都可以互認！比如，如果原來你在廊坊三河居住滿三年可以落戶，但你現在想落戶到京津冀都市圈的天津，不需要重新算年限，在廊坊三年，也相當於在天津住了三年，可以立馬落戶。

這兩則新聞聯繫起來該怎麼理解？

這代表著中國城市化政策的重大變化！

代表著新一輪城市化——我把它稱為城市化2.0正式開啟！

這是一個非同尋常的信號！

過去我們的城市化官方提法叫「城鎮化」——一字之差意味著政策的傾向性。過去我們的城市化政策強調大中小城市均衡發展，國家花了很大的力氣來發展中小城市（城鎮），結果卻不盡人意，老百姓還是喜歡往大城市跑，中小城市（鎮）不管怎麼弄也很難發展起來。

為什麼會出現這樣的情況？

兩個原因。

其一，客觀規律不允許。「人往高處走」，全世界特別是發達國家，主要人口都是集中在大城市都市圈內，包括日本東京都市圈、韓國首爾都市圈都集中了全國主要的人口。

其二，發展思路有問題。過去我們的城市化主要依託於點的發展，大城市由於機會多、資源好，自然能不斷吸納人口的流入，中小城市作為單獨的「城市點」完全被大城市碾壓。

所以，最後的結果就是不同城市發展的嚴重不平衡，大城市人口持續流入導致房價暴漲，公共資源（教育、醫療）供應緊張；中小城市由於人口持續流出導致大量商品房積壓，城市發展缺乏活力。

怎麼解決上述問題？

解決辦法就是目前國家提出的「城市化2.0」方案。

這個「城市化2.0」方案就是依託大型城市搞都市圈，搞城市群一體化。

這句話有兩個含義。

首先，不搞過去一刀切的大中小城市均衡發展——這是違背城市發展規律的，而是依託大型城市的輻射力，建設大型城市都市圈。城市化發展從過去的「點」的發展轉變對「面」的帶動。這個「面」不是在中國全面鋪開，未來中國主要就是建設12個城市群——包括京津冀、長三角、珠三角、成渝、武漢、長株潭、遼中南、哈長、關中、中原、海南及山東半島城市群。當然這12個城市群得一步一步來，現在第一部啟動的就是幾個熱點城市區：京津冀（雄安）、長三角、珠三角（港珠澳大灣區）、海南自貿港。

以「點」帶「面」，通過核心大型城市與周邊城市群一體化規劃，帶動整個區域均衡化發展。

2

一體化

講一講這個「一體化」，這個非常重要。

所謂城市群一體化包括區域內公共交通（包括高鐵、輕軌、高速公路）一體化建設，產業規劃一體化布局，各種教育醫療資源一體化共享等等。

這是什麼意思呢？

大家為什麼都往大城市跑？二個原因，其一就是就業機會多，收入更高；其二就是公共資源（主要就是教育、醫療）質量更高。因為過去城市化主要就是各種優質資源向城市「點」的集中，所以大城市對人流形成虹吸效應，不但推高了房價，而且導致城市之間發展的嚴重不均衡。

現在「一體化」的思路就可以解決這個問題。

首先就是便捷發達的一體化公共交通建設可以打破空間的局限性——對！未來衡量距離不是空間概念而是時間概念，假如你在一個大城市從東城區到西城區空間距離只有20公里，但是通行時間要一個小時（地鐵或者公交車），同樣，你從衛星城市到核心城市空間距離有200公里，但是通過高鐵與地鐵換乘時間也只要1個小時。那麼，未來這兩者是沒有區別的。

時空觀念的轉化加上優質資源從核心城市這個「點」像城市群這個「面」擴散——就是城市群「一體化」發展的關鍵。

比如就業。首先就是產業規劃一體化布局——核心城市主要放第三產業，衛星城市放製造業各自解決不同人群的就業；第三產業吸納就業人口更多，那麼通過一體化便捷的公共交通來解決，如果交通時間花費都是1個小時，那麼住在衛星城市或者核心城市有啥區別？只要在城市群之間多建設幾條高鐵網路，開通更多的高鐵班次，高鐵與地鐵（輕軌）銜接更緊密就可以解決這個問題。

比如醫療與教育。公共資源城市群可以共享，只要有便捷的交通，加上醫保卡、戶籍這些打破城市限制就可以了——這就是我說，為什麼3月8日發改委那個文件意義更為重要——首先是解決「戶籍准入年限同城化累積互認」，下一步就是醫保卡這些城市群之間通用。

那麼，大量衛星城市的人口共享核心城市的公共資源會不會導致核心城市的公共資源更緊張？

不會！

原因很簡單，過去核心城市公共資源供給難主要的矛盾就是核心城市的土地資源緊張的問題，只要通過一體化解決便捷公共交通，通過時空觀念的轉化——教育、醫療這些公共資源是可以按照城市群「一體化」思路均衡布局的！

想一想，假如有便捷的公共交通，衛星城市為什麼不可以布局優秀的醫院、學校？衛星城市的人群可以去核心城市上班，核心城市人群為什麼不可以去衛星城市看病上學？

當衛星城市與核心城市人群雙向流動時——是不是城市化由核心城市「點」的發展就變成城市群均衡「面」的發展？

那麼，人群還會拚命單嚮往核心城市擠嗎？

那麼，未來人群是不是就會均衡在城市群分布？

城市群一體化的目標就是實現核心城市與衛星城市人群的雙向流動！

手段就是三個：

公共交通一體化——主城區通勤時間與衛星城市到主城的通勤時間相等。

產業布局均衡化——衛星城市吸納第二產業就業，主城吸納第三產業就業。

公共資源共享化——教育、醫療資源城市群共享。

按照這個思路，就能實現核心城市以點帶面帶動城市群的均衡發展。

國家沒有未來實現這個城市群均衡發展的底氣，怎麼可能逐步打破戶籍的限制？如果還是傳統城市化模式，大城市放開戶籍限制，蜂擁的人流還不得把大城市擠爆頭？

那麼，未來大城市的戶籍還會那麼值錢嗎？

同理，當人流發生巨大變化時，對城市的資產價格也會產生根本性的影響——過去我們城市化是「點」的發展，大家削減腦袋都往大城市這個「點」擠，人多土地少自然推動資產價格水漲船高；未來城市一體化是城市群「面」的發展，人流從點疏解到面——土地供應相對過去的「點」整整大了一個數量級，房地產市場的供求關係將發生重大的變化！

一線城市高房價項目將受到打壓下跌，價值窪地的衛星城市將受到資金追逐而上漲。

3

未來城市化

未來城市化的幾個大趨勢

首先，未來資源與財富都會向大型城市群集中。

最近中國發展研究基金會發布了一個《中國城市群一體化報告》，報告對我國12個大型城市群一體化水平作出了評估，涵蓋了157座地級以上城市，佔全國國土總面積的19.57%。

報告選取的12個城市群分別是京津冀、長三角、珠三角、成渝、武漢、長株潭、遼中南、哈長、關中、中原、海西及山東半島城市群。分析表明，2006年至2015年，12個城市群佔全國GDP的比重從70.56%上升至82.03%，年均增長超過1個百分點。所有城市群佔全國經濟份額的比重都得到了提升，這就是經濟活動向城市群集中的趨勢。其中，長三角、京津冀、珠三角三大城市群的經濟份額超過40%。

我覺得到2025年，這12大城市群的GDP會佔比超過90%，也就是說，僅佔中國國土面積不到20%的大型城市群將創造中國90%以上的財富。

這12大城市群也有區別，目前長三角、京津冀、珠三角三大城市群的經濟份額佔比接近50%，未來這個佔比還會提高。

這個世界財富一定是跟著人氣走的，有人氣才有財氣！所有逆城市化行為——比如跑到農村或者偏遠山區去投資啥的，註定是沒有好結果的。

同樣，沒在核心城市大都市圈內，絕大部分縣城包括人口在100萬以下的地級市都是沒有前途的。

城市群之間的門檻會拆除。包括醫療、教育等公共資源未來城市群內不同城市是可以共享的。

這種城市群一體化發展的趨勢對於核心城市周邊的衛星城市就是重大機遇。我的看法是距離核心城市高鐵行程在通勤時間1小時內的衛星城市未來將獲得高速發展的契機。

請注意這個1小時的門檻，超過1小時就沒啥意義。同理，1小時通勤時間每縮短10分鐘，就代表衛星城市與核心城市的經濟緊密程度提升一個台階。高鐵通勤時間在半小時內的衛星城市基本就相當於核心城市主城區的延展。

舉個例子，重慶到貴州去年通了高鐵，目前時速在200公里/小時左右，重慶西站到遵義現在大概要80分鐘。現在貴州又在規劃一條高鐵，目標是讓遵義到重慶的通勤時間縮短到40分鐘以內。可能很多人不理解——多修一條高鐵投資至少上百億，就為這個通勤時間縮短40分鐘有這個必要嗎？

當然有這個必要！

80分鐘就過了那個1小時的通勤門檻，縮短到40分鐘才能讓以遵義為核心的整個貴州北部地區擠入成渝城市群的都市圈內！

不要小看這個40分鐘與80分鐘的差別，對於一個地區的發展，這個差別就足以決定一個地區未來數十年的前途！為了這個40分鐘貴州省不惜代價也要爭取重建一條高鐵！你看看，即使是貴州這樣的落後地區，省市領導的戰略眼光也遠遠超過一般人。

城市群一體化的發展也是循序漸進的。我們的戶籍制度也是如此。

目前II型城市（城市人口100萬——300萬）落戶限制將全部取消，I型城市（城市人口300萬——500萬）落戶限制將全面放開放寬，500萬人口以上的城市暫時還沒動，不過未來放開戶籍限制已經是大使所趨。

同類型城市戶籍制度變化

這個落戶限制放開一定與公共交通建設、公共資源的配套落地的速度同步，目前可以看到的主要就是長三角、珠三角、京津冀以及海南自貿港這三大城市群這方面速度最快。

4

房地產投資

最後談一個繞不開的話題：城市群一體化發展是否意味著房地產的投資機會？

房地產當然有投資機會，不過這個投資機會對於普通人是結構性的，而不是過去十年普遍性的紅利機會。

首先，我覺得大的方向是這個房地產的投資機會主要存在於核心城市周邊的衛星城市——高鐵通勤時間在30分鐘以內。這些地方距離核心城市通勤時間短，未來會獲得核心城市部分功能疏導的優先布局。城市公共資源的投入——特別是優秀教育資源、醫療資源的投入是能提升城市的價值，然後通過資產溢價的方式來表現。

但是，我不認為這種結構性投資機遇是普通人能夠把握的。

兩個原因。

其一，去年有人付費諮詢我具體房子的問題。知不知道我要回答這些問題之前要做什麼功課？我得先找關係拿到一份專業公司做的該城市該區域的市場報告，我得掌握區域不同類型產品（住宅、寫字樓、商鋪，住宅又分電梯房、洋房、別墅）價格動態、銷售走勢、庫存量、土地市場供應狀況、最新成交的樓麵價格等等，然後我得了解這個城市的未來規劃，對城市與區域的前景有一個全面的認識。得到這些數據與信息後我才能做出判斷與建議。我認為沒有掌握足夠的數據就對城市房價的趨勢做出判斷都是扯淡。

後來我就不接這些房子諮詢建議了，付費也不接。

為什麼？

一個私人原因，拿這些專業報告與資料要找關係，要欠人情。我覺得太麻煩。

那麼，一般普通消費者憑啥能拿到這麼詳盡的數據與資料？

另一個原因就是——行政管制的風險不可控。這類風險是完全無法預測的，從專業投資的角度，我非常厭惡這種不可控的風險。

舉個例子。重慶有某個項目非常優秀，從13年8500元價格漲到17年的24000+，從專業的角度，我覺得這個項目還有上升空間。17年這個項目成交非常活躍，很多外地來渝投資客都買了不少這個項目的房子。

然後，18年行政管制從天而降，項目新開一個組團政府限價16000元！同時嚴控車位價格（防止通過車位漲價變相漲房價），嚴查房價之外的收費。

一手房限價16000元（當然也是通過搖號購房，但是市場對未來新組團房價的預期大幅度下降），二手房價格也雪崩般塌落，那些在24000元買房的投資者不知道什麼時候才能解套。

大家想一想，假如我當時從專業的角度17年推薦別人在24000元買這個房子，現在還不恨死我？

這種行政管制風險怎麼預測？誰能預測？

當然如果一定要預測也是能預測大方向的——行政管制大概率是管制那些超過區域平均房價的項目。因為區域房價管控是城市領導的責任，所以對於那些超過區域平均價格的項目如果漲幅較快，行政管制的風險就很大。

從另一個角度大家想一想，如果投資房子是不是要投資質地優秀的項目，這類項目是不是一定超過區域平均房價？所以，普通人與政府玩這個「貓鼠遊戲」永遠是玩不過的。你能看到的投資機會——那麼政府領導永遠也能看到，猜猜他會怎麼做？是裝著沒看見，還是出手打壓？這兩種可能性都有！但是我是不敢去賭的。

所以我才說，城市的房價在當地一把手的腦袋裡。

以上情況說明什麼問題？

說明了一個很重要的基本投資原則：投資永遠要跟著黨的指揮棒走，永遠不要與管理層對著干。

管理層反覆強調「房住不炒」，基本就是明著給你說「不能投資買房」了，大多數人還是慣性思維——那啥那啥那啥政策後，那啥的房子值不值得投資？

現在土地市場回暖，房地產市場出現小陽春行情那是二級市場的機遇！是城市化2.0啟動給房地產開發商的機遇。不代表是普通人可以投資買房獲得普遍紅利的機遇。

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總結

我覺得讓大家了解城市化2.0的大趨勢最重要的就是讓大家去思考，自己未來選擇什麼城市。

比如你呆在小縣城如果不是核心城市都市圈，那一定要想辦法走出來，一定要選擇在核心城市都市圈內，那些非核心城市都市圈的地方是沒有前途的。這是城市發展的規律，全世界都一樣！日本現在農村的房子免費送都沒有人要。

比如你呆在核心城市感覺壓力太大，可以考慮去周邊的衛星城市，房價不高，生活壓力也沒有核心城市那麼大，未來通勤條件改善了，去核心城市就是半小時高鐵。什麼醫保、教育指標什麼的未來核心城市都市圈的城市群一定會通用的。如果你有這個打算，現在開始就得留意周邊衛星城市的產業布局、教育、醫療公共資源的規劃等等。

還是那句話，2019年註定是不平凡的一年，我們面臨著「百年未見的大變局」，傳統的思維你得揚棄，新的趨勢正在形成——包括新一輪城市化的方向，財富風口的切換、人民幣的崛起與美元的衰落……滾滾涌動的潮流將改變無數人的命運。