原创 | 城市化2.0启动将改变大多数人的命运

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去年我就多次说过，2019年注定是不平凡的一年，旧时代渐行渐远，新时代将在这一年拉开帷幕。

今天就讲讲我们新一轮城市化的趋势。这个问题非常重要，会决定很多人的命运。

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城市化2.0

首先让我们来看看几则新闻：

这条新闻是最近舆论的焦点，但是，其实一个月前还有另一条很重要的新闻被舆论忽略了。

啥是“户籍准入年限同城化累积互认”？意思是只要是在同一个都市圈内，不同城市居住年限在另外的城市都可以互认！比如，如果原来你在廊坊三河居住满三年可以落户，但你现在想落户到京津冀都市圈的天津，不需要重新算年限，在廊坊三年，也相当于在天津住了三年，可以立马落户。

这两则新闻联系起来该怎么理解？

这代表着中国城市化政策的重大变化！

代表着新一轮城市化——我把它称为城市化2.0正式开启！

这是一个非同寻常的信号！

过去我们的城市化官方提法叫“城镇化”——一字之差意味着政策的倾向性。过去我们的城市化政策强调大中小城市均衡发展，国家花了很大的力气来发展中小城市（城镇），结果却不尽人意，老百姓还是喜欢往大城市跑，中小城市（镇）不管怎么弄也很难发展起来。

为什么会出现这样的情况？

两个原因。

其一，客观规律不允许。“人往高处走”，全世界特别是发达国家，主要人口都是集中在大城市都市圈内，包括日本东京都市圈、韩国首尔都市圈都集中了全国主要的人口。

其二，发展思路有问题。过去我们的城市化主要依托于点的发展，大城市由于机会多、资源好，自然能不断吸纳人口的流入，中小城市作为单独的“城市点”完全被大城市碾压。

所以，最后的结果就是不同城市发展的严重不平衡，大城市人口持续流入导致房价暴涨，公共资源（教育、医疗）供应紧张；中小城市由于人口持续流出导致大量商品房积压，城市发展缺乏活力。

怎么解决上述问题？

解决办法就是目前国家提出的“城市化2.0”方案。

这个“城市化2.0”方案就是依托大型城市搞都市圈，搞城市群一体化。

这句话有两个含义。

首先，不搞过去一刀切的大中小城市均衡发展——这是违背城市发展规律的，而是依托大型城市的辐射力，建设大型城市都市圈。城市化发展从过去的“点”的发展转变对“面”的带动。这个“面”不是在中国全面铺开，未来中国主要就是建设12个城市群——包括京津冀、长三角、珠三角、成渝、武汉、长株潭、辽中南、哈长、关中、中原、海南及山东半岛城市群。当然这12个城市群得一步一步来，现在第一部启动的就是几个热点城市区：京津冀（雄安）、长三角、珠三角（港珠澳大湾区）、海南自贸港。

以“点”带“面”，通过核心大型城市与周边城市群一体化规划，带动整个区域均衡化发展。

2

一体化

讲一讲这个“一体化”，这个非常重要。

所谓城市群一体化包括区域内公共交通（包括高铁、轻轨、高速公路）一体化建设，产业规划一体化布局，各种教育医疗资源一体化共享等等。

这是什么意思呢？

大家为什么都往大城市跑？二个原因，其一就是就业机会多，收入更高；其二就是公共资源（主要就是教育、医疗）质量更高。因为过去城市化主要就是各种优质资源向城市“点”的集中，所以大城市对人流形成虹吸效应，不但推高了房价，而且导致城市之间发展的严重不均衡。

现在“一体化”的思路就可以解决这个问题。

首先就是便捷发达的一体化公共交通建设可以打破空间的局限性——对！未来衡量距离不是空间概念而是时间概念，假如你在一个大城市从东城区到西城区空间距离只有20公里，但是通行时间要一个小时（地铁或者公交车），同样，你从卫星城市到核心城市空间距离有200公里，但是通过高铁与地铁换乘时间也只要1个小时。那么，未来这两者是没有区别的。

时空观念的转化加上优质资源从核心城市这个“点”像城市群这个“面”扩散——就是城市群“一体化”发展的关键。

比如就业。首先就是产业规划一体化布局——核心城市主要放第三产业，卫星城市放制造业各自解决不同人群的就业；第三产业吸纳就业人口更多，那么通过一体化便捷的公共交通来解决，如果交通时间花费都是1个小时，那么住在卫星城市或者核心城市有啥区别？只要在城市群之间多建设几条高铁网络，开通更多的高铁班次，高铁与地铁（轻轨）衔接更紧密就可以解决这个问题。

比如医疗与教育。公共资源城市群可以共享，只要有便捷的交通，加上医保卡、户籍这些打破城市限制就可以了——这就是我说，为什么3月8日发改委那个文件意义更为重要——首先是解决“户籍准入年限同城化累积互认”，下一步就是医保卡这些城市群之间通用。

那么，大量卫星城市的人口共享核心城市的公共资源会不会导致核心城市的公共资源更紧张？

不会！

原因很简单，过去核心城市公共资源供给难主要的矛盾就是核心城市的土地资源紧张的问题，只要通过一体化解决便捷公共交通，通过时空观念的转化——教育、医疗这些公共资源是可以按照城市群“一体化”思路均衡布局的！

想一想，假如有便捷的公共交通，卫星城市为什么不可以布局优秀的医院、学校？卫星城市的人群可以去核心城市上班，核心城市人群为什么不可以去卫星城市看病上学？

当卫星城市与核心城市人群双向流动时——是不是城市化由核心城市“点”的发展就变成城市群均衡“面”的发展？

那么，人群还会拼命单向往核心城市挤吗？

那么，未来人群是不是就会均衡在城市群分布？

城市群一体化的目标就是实现核心城市与卫星城市人群的双向流动！

手段就是三个：

公共交通一体化——主城区通勤时间与卫星城市到主城的通勤时间相等。

产业布局均衡化——卫星城市吸纳第二产业就业，主城吸纳第三产业就业。

公共资源共享化——教育、医疗资源城市群共享。

按照这个思路，就能实现核心城市以点带面带动城市群的均衡发展。

国家没有未来实现这个城市群均衡发展的底气，怎么可能逐步打破户籍的限制？如果还是传统城市化模式，大城市放开户籍限制，蜂拥的人流还不得把大城市挤爆头？

那么，未来大城市的户籍还会那么值钱吗？

同理，当人流发生巨大变化时，对城市的资产价格也会产生根本性的影响——过去我们城市化是“点”的发展，大家削减脑袋都往大城市这个“点”挤，人多土地少自然推动资产价格水涨船高；未来城市一体化是城市群“面”的发展，人流从点疏解到面——土地供应相对过去的“点”整整大了一个数量级，房地产市场的供求关系将发生重大的变化！

一线城市高房价项目将受到打压下跌，价值洼地的卫星城市将受到资金追逐而上涨。

3

未来城市化

未来城市化的几个大趋势

首先，未来资源与财富都会向大型城市群集中。

最近中国发展研究基金会发布了一个《中国城市群一体化报告》，报告对我国12个大型城市群一体化水平作出了评估，涵盖了157座地级以上城市，占全国国土总面积的19.57%。

报告选取的12个城市群分别是京津冀、长三角、珠三角、成渝、武汉、长株潭、辽中南、哈长、关中、中原、海西及山东半岛城市群。分析表明，2006年至2015年，12个城市群占全国GDP的比重从70.56%上升至82.03%，年均增长超过1个百分点。所有城市群占全国经济份额的比重都得到了提升，这就是经济活动向城市群集中的趋势。其中，长三角、京津冀、珠三角三大城市群的经济份额超过40%。

我觉得到2025年，这12大城市群的GDP会占比超过90%，也就是说，仅占中国国土面积不到20%的大型城市群将创造中国90%以上的财富。

这12大城市群也有区别，目前长三角、京津冀、珠三角三大城市群的经济份额占比接近50%，未来这个占比还会提高。

这个世界财富一定是跟着人气走的，有人气才有财气！所有逆城市化行为——比如跑到农村或者偏远山区去投资啥的，注定是没有好结果的。

同样，没在核心城市大都市圈内，绝大部分县城包括人口在100万以下的地级市都是没有前途的。

城市群之间的门槛会拆除。包括医疗、教育等公共资源未来城市群内不同城市是可以共享的。

这种城市群一体化发展的趋势对于核心城市周边的卫星城市就是重大机遇。我的看法是距离核心城市高铁行程在通勤时间1小时内的卫星城市未来将获得高速发展的契机。

请注意这个1小时的门槛，超过1小时就没啥意义。同理，1小时通勤时间每缩短10分钟，就代表卫星城市与核心城市的经济紧密程度提升一个台阶。高铁通勤时间在半小时内的卫星城市基本就相当于核心城市主城区的延展。

举个例子，重庆到贵州去年通了高铁，目前时速在200公里/小时左右，重庆西站到遵义现在大概要80分钟。现在贵州又在规划一条高铁，目标是让遵义到重庆的通勤时间缩短到40分钟以内。可能很多人不理解——多修一条高铁投资至少上百亿，就为这个通勤时间缩短40分钟有这个必要吗？

当然有这个必要！

80分钟就过了那个1小时的通勤门槛，缩短到40分钟才能让以遵义为核心的整个贵州北部地区挤入成渝城市群的都市圈内！

不要小看这个40分钟与80分钟的差别，对于一个地区的发展，这个差别就足以决定一个地区未来数十年的前途！为了这个40分钟贵州省不惜代价也要争取重建一条高铁！你看看，即使是贵州这样的落后地区，省市领导的战略眼光也远远超过一般人。

城市群一体化的发展也是循序渐进的。我们的户籍制度也是如此。

目前II型城市（城市人口100万——300万）落户限制将全部取消，I型城市（城市人口300万——500万）落户限制将全面放开放宽，500万人口以上的城市暂时还没动，不过未来放开户籍限制已经是大使所趋。

同类型城市户籍制度变化

这个落户限制放开一定与公共交通建设、公共资源的配套落地的速度同步，目前可以看到的主要就是长三角、珠三角、京津冀以及海南自贸港这三大城市群这方面速度最快。

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房地产投资

最后谈一个绕不开的话题：城市群一体化发展是否意味着房地产的投资机会？

房地产当然有投资机会，不过这个投资机会对于普通人是结构性的，而不是过去十年普遍性的红利机会。

首先，我觉得大的方向是这个房地产的投资机会主要存在于核心城市周边的卫星城市——高铁通勤时间在30分钟以内。这些地方距离核心城市通勤时间短，未来会获得核心城市部分功能疏导的优先布局。城市公共资源的投入——特别是优秀教育资源、医疗资源的投入是能提升城市的价值，然后通过资产溢价的方式来表现。

但是，我不认为这种结构性投资机遇是普通人能够把握的。

两个原因。

其一，去年有人付费咨询我具体房子的问题。知不知道我要回答这些问题之前要做什么功课？我得先找关系拿到一份专业公司做的该城市该区域的市场报告，我得掌握区域不同类型产品（住宅、写字楼、商铺，住宅又分电梯房、洋房、别墅）价格动态、销售走势、库存量、土地市场供应状况、最新成交的楼面价格等等，然后我得了解这个城市的未来规划，对城市与区域的前景有一个全面的认识。得到这些数据与信息后我才能做出判断与建议。我认为没有掌握足够的数据就对城市房价的趋势做出判断都是扯淡。

后来我就不接这些房子咨询建议了，付费也不接。

为什么？

一个私人原因，拿这些专业报告与资料要找关系，要欠人情。我觉得太麻烦。

那么，一般普通消费者凭啥能拿到这么详尽的数据与资料？

另一个原因就是——行政管制的风险不可控。这类风险是完全无法预测的，从专业投资的角度，我非常厌恶这种不可控的风险。

举个例子。重庆有某个项目非常优秀，从13年8500元价格涨到17年的24000+，从专业的角度，我觉得这个项目还有上升空间。17年这个项目成交非常活跃，很多外地来渝投资客都买了不少这个项目的房子。

然后，18年行政管制从天而降，项目新开一个组团政府限价16000元！同时严控车位价格（防止通过车位涨价变相涨房价），严查房价之外的收费。

一手房限价16000元（当然也是通过摇号购房，但是市场对未来新组团房价的预期大幅度下降），二手房价格也雪崩般塌落，那些在24000元买房的投资者不知道什么时候才能解套。

大家想一想，假如我当时从专业的角度17年推荐别人在24000元买这个房子，现在还不恨死我？

这种行政管制风险怎么预测？谁能预测？

当然如果一定要预测也是能预测大方向的——行政管制大概率是管制那些超过区域平均房价的项目。因为区域房价管控是城市领导的责任，所以对于那些超过区域平均价格的项目如果涨幅较快，行政管制的风险就很大。

从另一个角度大家想一想，如果投资房子是不是要投资质地优秀的项目，这类项目是不是一定超过区域平均房价？所以，普通人与政府玩这个“猫鼠游戏”永远是玩不过的。你能看到的投资机会——那么政府领导永远也能看到，猜猜他会怎么做？是装着没看见，还是出手打压？这两种可能性都有！但是我是不敢去赌的。

所以我才说，城市的房价在当地一把手的脑袋里。

以上情况说明什么问题？

说明了一个很重要的基本投资原则：投资永远要跟着党的指挥棒走，永远不要与管理层对着干。

管理层反复强调“房住不炒”，基本就是明着给你说“不能投资买房”了，大多数人还是惯性思维——那啥那啥那啥政策后，那啥的房子值不值得投资？

现在土地市场回暖，房地产市场出现小阳春行情那是二级市场的机遇！是城市化2.0启动给房地产开发商的机遇。不代表是普通人可以投资买房获得普遍红利的机遇。

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总结

我觉得让大家了解城市化2.0的大趋势最重要的就是让大家去思考，自己未来选择什么城市。

比如你呆在小县城如果不是核心城市都市圈，那一定要想办法走出来，一定要选择在核心城市都市圈内，那些非核心城市都市圈的地方是没有前途的。这是城市发展的规律，全世界都一样！日本现在农村的房子免费送都没有人要。

比如你呆在核心城市感觉压力太大，可以考虑去周边的卫星城市，房价不高，生活压力也没有核心城市那么大，未来通勤条件改善了，去核心城市就是半小时高铁。什么医保、教育指标什么的未来核心城市都市圈的城市群一定会通用的。如果你有这个打算，现在开始就得留意周边卫星城市的产业布局、教育、医疗公共资源的规划等等。

还是那句话，2019年注定是不平凡的一年，我们面临着“百年未见的大变局”，传统的思维你得扬弃，新的趋势正在形成——包括新一轮城市化的方向，财富风口的切换、人民币的崛起与美元的衰落……滚滚涌动的潮流将改变无数人的命运。