今天給大家講講房地產。
現在網上講房地產的大V很多，而且有一些人名氣很大，我看了看這些名人的言論與觀點，除了極個別的人，都不是房地產的專業人士——其實就算是這個行業的專業人員，很多時候也是屁股決定腦袋，選擇性拼湊一些信息來引導消費者。至於非專業的樓市大V，基本都是胡說八道——本質就是騙流量收智商稅。
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先講一段08年的故事。
08年冬季，全球都在金融危機中瑟瑟發抖。我印象最深刻的就是有一天胡總突然表態要貨幣寬鬆。這個表態讓我想了一個晚上，第二天就把我最喜歡的兩個年輕人叫到我的辦公室——這一次不是談工作，而是要他們馬上去買房。
項目都幫他們選好了，就是本市一個區的小戶型項目，那個周末恰巧開盤。我那天大概講了一個小時關於為什麼要現在買房的理由，兩個年輕人聽得都很激動，表示周末就去買房。
到了周末，我吃了早飯後也轉到那個項目去看，結果找遍售房部居然沒有兩個年輕人的影子。然後就打電話，女生說她還要考慮一下——把我氣得不好；再打電話給男生——他說早就來了，只是在售房部外面。
我走出售房部在一個偏僻的角落裡找到那個男生——當時嚇我一跳！那個男生滿眼都是血絲，蹲在地上默默地抽煙，地上一堆的煙頭。我問他發生什麼事了？男生說，沒事，就是很糾結。
他選了一套房子，套內五十幾平米，總價38萬。這是什麼概念呢？男生參加工作才3年，沒有什麼存款，家庭條件也一般，如果買下這套房子，首付是8萬，基本上把父母的積蓄要花光，然後還要背上30萬的貸款。
你想想在08年那個年代，讓一個參加工作才2年的年輕人去做出這樣一個決策——拿出父母的全部積蓄，再背上30萬的貸款去買一套房子，壓力有多大。
當時我就罵他，你自己也是做房地產的，現在每年收入也有七八萬，買一套38萬的房子怕個屁！如果你對自己的未來有信心，現在啥也別想，立刻進售房部，簽字按手印！如果未來證明這個決策錯了，你隨時來罵我！
然後他扔下煙頭，惡狠狠的罵了一句：MMP，賭了！
就這樣這個男生在他25歲的年齡買了第一套房子。
而那個女生呢？做策劃寫文案很有靈氣，但是自己買房卻非常糾結——這個項目有瑕疵，那個項目看不上，口袋裡沒幾個錢，眼光卻很高，後來我找她談了好幾次，卻一直沒有買房。09年後房價暴漲，心態更加失衡，就這樣與房子失之交臂。
這一年就是這兩個年輕人命運的分水嶺。
他們同樣一直從事房地產行業，同樣從事策劃與營銷工作，十年來起起落落，都有不少機會都遇到這樣那樣的挫折，唯一不同的地方就是男生過了那道買房的心理門檻，後來有錢就去買房，女生呢？一直在看房與買房之間糾結。
十年後男生名下已經有三套房子，扣除貸款凈資產也有300萬；女生呢？一套房子也沒有，只是名下有幾十萬的存款——勉強夠她能看上房子的首付。（很奇妙的感覺——兩個人收入差不多，不買房好像沒存多少錢啊！）
通過這個故事大家有啥感悟？
人的命運很多時候不僅僅取決你的努力，更重要的是在關鍵時刻的投資決策——踩對了風口，就能讓你的人生上一個台階。
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那麼，在未來的10年里，風口在哪裡？還是買房嗎？
在12月結束的中央經濟工作會議中，對於房地產的措辭有了微妙的變化，「堅決遏制房價上漲」的提法沒有了，變成「穩房價」；關於房地產調控的提法也很溫和，房價調控的責任直接下放到地方政府。
總跡象表明，在2019年房地產調控大概率會放鬆了。
那麼，房地產調控放鬆是否意味著一輪新的房地產的投資機遇？
不是！絕對不是！
我還是那個觀點：自主剛需買房什麼時候都可以（年底就是一個很不錯的時間節點），但是投資買房卻絕對不是一個好的決策！
房地產的投資機遇期已經過去了！
即使全國大部分地區房地產調控會放鬆（一線城市我不認為會放鬆），也不代表房價會猛漲，政府有一萬種辦法來打壓房價或者限制投機交易——房住不炒的基本態度還在！房住不炒的意思其實就是政府明明白白的告訴你——房子是拿來住的，不是拿來投資的！
打一個不是很恰當的比方，2019年投資買房相當於1910年去做太監，1944年去當漢奸，1948年加入國民黨。
未來10年財富風口一定會發生重大的變化，根據過去經驗繼續投資買房是非常傻逼的事情。
講一講上述判斷的大邏輯。
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從城市化率來看，到2018年底，中國城市化率已經接近60%，從全世界其它國家的發展經驗來看（主要是發達國家），城市化率達到60%是一個拐點——債務的拐點——包括政府債務與居民家庭債務的拐點。也就是說，在這個60%之後，政府的債務會下降（大規模的基礎設施建設基本完成，鐵公機建設開始逐年下降），居民債務也開始下降（大規模購房行為基本結束）。
從人口結構來看，中國上一個十幾年購房高峰的主力軍是60年、70後、80後，未來購房的主力是90後與00後，由於計劃生育政策，90後+00後人數還不到前者的30%。
從城市化發展來看，過去由於經濟發展不平衡，導致極少數大城市吸納了太多的資源，形成大城市對中小城市的虹吸效應。19大報告明確提出未來工作的重點就是解決這個經濟發展不平衡，地區差異不平衡的問題。未來城市化發展方向也會變——從過去大城市這個點的放大變成一種城市群均衡發展的模式。比較典型的例子就是粵港澳大灣區。
從經濟發展的角度來看，過去房地產的迅猛發展，導致房地產吸納了太多的資源，拿走了經濟發展大部分的紅利，是制約製造業發展最大的因素。所以，即使在短期內中國經濟還不能擺脫對房地產的依賴，管理層也會全力控制房價，讓房地產投資（投機）完全無利可圖，才能逆轉全社會的資源源源不斷向房地產流入趨勢。
管理層天天強調要「轉變經濟增長模式」，要「調整經濟結構」——不逐步擺脫經濟對房地產的依賴，能「轉變經濟增長模式」？能完成「調整經濟結構」？
最後給一個數據，截止到2017年，中國人均居住面積達到40平米（農村45，城市36），這個數字在全世界名列第三，甚至已經超過大部分發達國家居民的平均水平。我們還是一個發展中國家，這個數字是不是已經很超前了？
所以，管理層有一萬條理由去打壓房地產！
只是，有一個原因非常棘手——
這就是地方財政對賣地收入的依賴。
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2017年全國公共財政收入17.2萬億，賣地收入5.2萬億。公共財政支出超過20萬億，另外還有幾千億的赤字。想像一下，如果把房地產幹掉，財政上少了這5萬億的賣地收入，估計全國大部分地方政府就要宣布財政破產。
那麼怎麼解決這個問題？
我們每年稅收增長大致是一萬多億，5萬億也要4年——關鍵是財政支出未來增長壓力也很大，光是稅收的自然增長是無法補上這個巨大的缺口。
答案呼之欲出——
房產稅。
這是唯一每年可以提供幾萬億收入的途徑。目前全國房產價值約為400萬億，假如未來幾年後能夠對一半的房產徵收房產稅，稅率平均為1—2%，這就是2—4萬億。加上其他稅收的增長，加上少量的賣地收入，國家財政收入就能實現基本的平衡。
所以，未來的路徑非常清晰：以房產稅來逐步替代賣地收入，逐步讓地方財政擺脫對房地產的依賴。
這個時間周期大致是4—5年。
為什麼是這個時間周期？
因為現在全國政府手裡的土地儲備大致是23萬億，估計在1000萬畝—2000萬畝左右。要將這批土地賣掉（或者大部分賣掉）需要的時間周期是4—5年，在這個期間，「穩房價」就非常重要——房價不穩，誰來買地？宏觀調控可以適當放鬆——2018年因為嚴厲的房地產調控已經讓很多地方政府的財政快要破產了。穩房價+調控放鬆絕對不代表房價可以暴漲，部分城市與地區溫和上漲是允許的——
所以，未來幾年內部分城市部分地區還是存在結構性的房地產投資機遇——啥叫結構性的機遇？理論上任何行業都存在「結構性的投資機遇」——比如，我家外面的餐飲一條街幾年時間10家死掉了9家，有一家賺錢——這也叫「結構性的餐飲投資機遇」。
所以，這個房地產的「結構性」的投資機遇絕對不是普通人能夠把握的。專業人士在掌握的信息與數據遠遠超過普通人的情況下也經常有看走眼的時候。更何況房產價值外部不可控因素太多了——可能明天教育局出一個文件，就會導致某些區域房產價值的劇烈變化。
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在政府賣土地去庫存這個周期內，房產稅一定會開始試運行，然後逐步擴大徵收範圍。
等到政府土地賣得差不多了，房產稅的徵收範圍也覆蓋城市50%左右的房產。
然後，
農村宅基地入市！
這才是終極大殺器。
農村宅基地目前有3000萬畝，這是什麼概念？假如平均容積率按2計算，3000萬畝宅基地就可以蓋400億平米的住宅，加上前期政府釋放的1000萬畝—2000萬畝土地總共可以蓋500億—600億平米的住宅，人均按40平米計算，就需要13億以上的增量人口。差不多還得有個中國2.0——你覺得這可能嗎？
如果人口增量不可能，要讓現有人口存量消化掉這幾百億平米的住宅，中國人均住宅面積就要達到80平米！
再給大家講一個數據，1999年中國人均住宅面積是8平米，1999——2017年是中國城市化最快的時期，就這樣從8平米干到40平米也花了18年，那麼，未來在90後00後人口數量遠遠少於60後70後80後的情況下，人均住宅面積還要增長40平米需要多少年？
最保守的估計也要一代人吧。
這還沒完，農村宅基地入市意味著什麼？
意味著小產權房就可以轉正了！
當地方政府財政收入從賣地轉化為房產稅時，地方政府絕對有動力迅速讓小產權房轉正的！這相當於平白增加一大塊稅源！我們先不想3000萬畝農村宅基地都來蓋樓需要多少時間，只想像一下，全國各大城市幾十億平米小產權房如果轉正對於城市房價意味著什麼？
當然，考慮到房地產對於中國經濟的巨大影響（包括我們金融系統過去幾十年對於不動產的抵押依賴），政府是不會讓房價硬著陸的，所以包括房產稅的推進，小產權房的轉正、農村宅基地的入市都會有一個循序漸進的過程，政府會托著房價像抱著一個嬰兒一樣——讓它一點一點地陰跌落地。
不管怎樣，未來房子的供求關係將徹底逆轉，房子供應遠大於求將是延續幾十年的長期趨勢！
什麼？農村宅基地不會入市？
來來來，看一則新聞。
今年兩會就要為這個修改土地法。
現在限制在「經營性」這個範圍是防止對住宅土地市場造成巨大的衝擊。這個政策倒不是主要衝著房地產來的，這是為了促進實體經濟發展的一個配套政策。讓我們中小企業可以不通過地方政府這個中間商直接購買農村土地，蓋廠蓋辦公樓蓋酒店等等。管理層為了支持中小企業發展，出台的是一條龍扶持政策——土地可以直接購買農村集體土地（土地成本降下來了），金融有政策性貸款支持，未來還有降稅降費等等利好。
促進中小企業發展目的不僅僅為了提振經濟，更重要的是吸納就業——5G、人工智慧大規模替代初級勞動力的時代就要來了，管理層已經在未雨綢繆（最近促就業的政策是不是一波接一波？），可惜很多人站在一個新時代的門口卻懵懂不知。扯遠了，改天寫文填這個坑。但是，客觀上這個政策對於目前經營性房地產（包括商鋪、寫字樓、旅遊地產）絕對是巨大的利空。
還有一個現象提醒大家注意，就是去年開始的地方搶人大戰。
為什麼地方會拚命搶人？搶人不僅僅有利於地方加速賣地去庫存，更重要的是，未來地方的收入將從賣地轉變為房產稅與人頭稅，搶人就是搶銀子啊！比如西安這一兩年搶了100萬年輕人，未來就是不考慮房產稅，這100萬人每人貢獻1萬元人頭稅（個稅、消費、社保）就是100億旱澇保收的固定收入！有這新增100億收入做底子，西安就能更快的擺脫對賣地收入的依賴！
春江水暖鴨先知，從中央到地方政府都在拚命做轉型準備，很多人還傻乎乎的懵懂不知——呃，現在網路上一些所謂的樓市大V天天喊京滬永遠漲，地產調控放鬆、貨幣放水就是最好的買房時機。偏偏就有一大批人深信不疑！
去年6月我老婆一個閨蜜打算在北海一個縣城買旅遊房產，跑來諮詢我的意見。我還是苦口婆心講了半天，當時她唯唯諾諾滿口稱是。後來還是跑去買了。房子永遠漲已經浸透在很多人的血液中。我還能說什麼？只能深深的嘆息。
為什麼大多數人永遠在底層？因為大多數人一輩子都在不停地交智商稅——從金錢到精力到時間。
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想像一下現在投資炒房的人未來將面臨什麼？
簡直就是一波接一波的重量級利空啊！
先是各種行政手段限制短期交易投機，然後是房產稅，然後是房產稅擴大徵收範圍，然後是小產權房轉正，然後是農村宅基地入市！
哐機！哐機！哐機！哐機！
這是什麼聲音？
這是投資買房者未來幾年內一步一步跌進坑裡滑向深淵的聲音。
那麼，2019年投資買房是不是相當於1910年去做太監，1944年去當漢奸，1948年加入國民黨？
因為過去十幾年買房子躺著都能賺錢，你就用過去的經驗去指導未來的投資？
管理層提著你的耳朵喊：房住不炒！房住不炒！房住不炒！重要的事情說三遍——其實說三十遍也不止了，你充耳不聞那跳進這個大坑還能怨誰？
所以，2019年買房還是賣房答案還用問嗎？
當然是賣房！現在90%的人手中持有的多餘房產都應該在未來幾年內賣掉！
那麼，賣房後幹什麼？
持有現金，2019年將有一個歷史性的機遇——撿錢包的機遇！
現在管理層在全力調整經濟結構，轉變經濟增長方式，同樣，未來財富增長也將切換到另一個平台。
這個切換的過程就是時代性歷史性的機遇。
這個機遇就是2019年資本市場的估值將是未來10年內最便宜的時候！
幾年後你回頭再看2019年資本市場的估值，你會覺得便宜得簡直不可思議——為什麼這麼優秀的企業的股權在2019年會估值這麼低？還沒人買？
這就是人性。
2018年中國股市跌的一塌糊塗，2019年可能還將面臨2個利空，幾重打擊下，才會讓優質金融資產在這個時間階段變成白菜價的白菜價。但是，如果你堅定地看好中國經濟的未來，那麼這些優質的股權資產未來將獲得巨大的漲幅驚人的重新估值的機遇。
價格會在一段時間內背離價值，但是終究會回歸價值。
在這個階段買入股票大部分人將面臨短期虧損，這個虧損的幅度也許會達到30%。但是，沒有勇氣承擔短期虧損30%的人是沒有資格獲得未來300%以上收益的。
這個世界就是如此殘酷。
天上永遠不會掉餡餅，市場經濟社會更不會有躺著賺錢的機遇。但凡包裝成穩賺不虧的項目多半就是騙局——比如P2P，比如傳銷，比如虛擬幣等等。但凡大多數人都覺得風險很大的領域可能反而孕育著巨大的機遇。
現在的問題就是，你有這個勇氣嗎？
這個勇氣不是你今天頭腦發熱就去買股票，過幾天又因為虧損而懊悔不已，而是買入後如同自己的親兒子一樣守護它幾年以上！
你有這個耐心嗎？
如果你不具備勇氣+耐心，那算了，你持有現金買點理財就是最好的。財富畢竟不是生活的全部，投資本來就是反人性煎熬心靈的過程。對於大多數人而言，幸福快樂的過一生才是最重要的。
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2011年我寫《你所不知道的冰冷經濟真象》的時候，很多粉絲來問我：「我該怎麼來保衛自己的財富」？
當時我的回答永遠都是一句話：「買房！買房！買房！」，答案簡單而且粗暴。
但是大部分人對於我的回答卻很不滿意：「買房風險太大了，還有其他的投資建議嗎？」（2011年是中國崩潰論最頂點的時候，國際輿論一致認為中國經濟即將崩潰，連大名鼎鼎的高盛也在那一年拋光了所有的中國金融股票。那一年，網路上的專家們信誓旦旦宣稱——中國房價將斷崖式下跌，跌70%是起步價，最極端的預測是跌90%。）
最近也有很多粉絲問我：「未來我該怎樣投資？」
我的回答還是簡單而粗暴：「買股票！買股票！買股票！」
同樣大部分人對於我的回答很不滿意：「買股票風險太大了，還有其他的投資建議嗎？我還是想買房子。」
八年一個輪迴，人性永不變。
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寫這樣的文章大概率是不討人喜歡的，因為它與人性相悖。但是這確實是我的肺腑之言。如此良心乾貨轉發評論打賞點贊一個都不能少！如果這篇文章的數據都難看，以後我絕對不會幹這樣的傻事，費力不討好的事干一次就夠了。
