「一年集中賣三次地」,將帶來的4大影響、8大「分化」

先說下華夏幸福規模龐大的債務,展期方案基本確定,待債權人投票表決:

不兌付到期本金,本金展期期限12個月;到期支付15%應付利息,剩餘的85%應付利息延期6個月支付,順延期間兌付款項不另計利息;兜底條款:後續國內債券或境外債券有更優解決方案或展期方案,可與最優解決方案保持一致。

24日晚開始,不少媒體陸續在解讀22城「一年」、「兩集中」、「不超過三次」供應住宅用地模式的土地新政。

不少讀者問對此怎麼看?本周股市剛剛收官,有點時間,寫寫自己的看法。

NO. 1|壹

22個重點城市:北上廣深,南京、蘇州、廈門、杭州、重慶、福州、武漢、成都、鄭州、青島、濟南、長沙、瀋陽、合肥、長春、寧波、天津、無錫。

集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動,原則上每年不超過3次。對於每年3次的供地時間,沒有統一時間,例如天津是3、6、9三個月,而濟南則是5、8、10三個月。

其實後續還有一份資料,大部分媒體沒有注意和解讀到:

政策實施範圍劃分為三個城市檔位,即全國所有城市、城區常住人口100萬以上的大城市、(22個)重點城市。

全國層面,貫徹「房住不炒」政策,城市建成區和城市新區的年度計劃供應住宅用地應分佈合理;

大城市的租賃住房用地供地規模增加,提高常住人口增長快的大城市租賃住房用地佔比;

重點城市要求2021年的公告供應量,不得低於近五年平均完成交易量,即2016年-2020年。

這份資料中資料提出,2021年將對重點城市建立地價監測預警機制,開展極度預警和年度考核,對超出合理價位區間的地王和熱點明星地塊等,及時預警、督促整改、及時調整出讓方案。

NO. 2|貳

這兩年的樓市大政策,都應彼此串聯,不可單獨來看。

本次土地新政一旦實施,加之已經實施的房企「三道紅線」、銀行「五檔紅線」,用一個核心詞可以概括對房企、地產人、市場等多方的最大影響:分化

首先是對城市的影響

城市之間分化,競爭將愈加激烈,城市與城市之間差距進一步拉大,呈分化態勢。

北上廣深4個一線城市和杭州、南京、武漢、成都等城市基建完善、有核心競爭力、教育醫療等資源完備、人口持續大量流入的城市,將延續目前持續高速發展的態勢,形成虹吸效應,全方位拉大與其他城市的差距。

城市間的競爭,加上隨着中心城市、都市圈、城市群等發展,強者恆強、馬太效應。

因此,城市要想出讓的地塊順利拍出,降低流拍率,供地策略(優質和普通地塊的配比等)和供地時間,將尤為重要。

對市場的影響

1、地塊與地塊之間出現明顯分化:規劃前景好、配套齊全、資源豐富、市區等優質明星地塊的競爭將更加激烈,房企集中火力攻擊優質地塊,地塊的溢價率上升;

而近郊、遠郊、缺乏資源配套等劣質地塊存在流拍的可能,或者被底價撿漏。

2、入市產品和行情出現分化:優質明星地塊,因樓麵價較高,所處地段和配套資源好等原因,大多數被開發成改善產品和豪宅,這兩類產品正是22個重點重點城市的熱銷產品;

郊區等劣質地塊,在開發中,產品往往以剛需為主。而剛需產品因首次購房者的收入預期等原因,市場相對冷清,去化存在困難,容易形成惡性循環,造成庫存高企。

3、市區和郊區、優質項目和普通項目的房價將呈異常明顯的分化:上漲和下跌兩種現象同時存在,但總體均價穩定。購房者可以根據自身需求和狀況,選擇購買相應的產品。

NO. 3|叄

對地產人的影響

不同崗位的受重視程度、地位將出現分化,反映到薪資待遇上,就是收入出現分化:

行業每個階段重視的點都不一樣,從擅長管控成本的中海,到擅長營銷的碧桂園,到擅長收併購的融創,到擅長勾地做小鎮的產業地產,再到擅長舊改的佳兆業…..

行業的風向變了又變,任爾東、南、西、北風,只要不喝西北風就成。流行什麼,就追什麼,根據環境和大勢做不同調整。

所以每個階段,不同崗位的地產人,也是風水輪流轉。

輸家:投拓、營銷。

雖然土地出讓會提前公告,但投拓人員也需在短時間內,完成大量的地塊報告工作,這對投拓人員的專業能力要求提升。

需加強身體鍛煉,買點強效護心丸,以免工作沒了,身體也沒了。地產江湖流傳着一句話:贏家是誰尚未可知,反正輸家裡必有投拓「一年集中賣三次地」,將帶來的4大影響、8大「分化」一席之地。

地塊集中出讓,產品集中上市供應,加之產品同質化嚴重,將面臨去化困難的困境,而如今「守正出奇」的「出奇」越來越難,營銷壓力將進一步變大,營銷常年成為背鍋俠。

贏家:客研、融資。

土地集中放量,勢必對客研等部門的能力,提出了更高的要求和期待,以前是設計部和營銷部的猝死新聞多,未來客研或是高危崗,畢竟工作任務和壓力急劇增加,對應的,受重視程度也將提升;

而土地集中放量,房企受限於「三道紅線」,但本身的短期資金需求量卻是急劇攀升,這對融資人員的融資能力和創新能力,提出了更高要求。

隨着重視的程度的提升和行業需求量的加大,往往收入也隨着提升。

有能力、資源多的人,將獲得更大的平台和收入,而平凡人,將背負更重的考核壓力和更多的罰款。

NO. 4|肆

對房企的影響:

結合「三道紅線」,房企將進行新一輪洗牌,呈現明顯分化:

1、對於頭部房企,特別是身處「三道紅線」綠區的國企央企及龍湖等少數民企、濱江、綠城等區域深耕型房企有利。

頭部房企大多數本身土儲量大,現金流充足,現金管理能力強,融資成本低,將進一步擴大優勢。

而綠城、濱江這類深耕浙江區域(特別是杭州)的房企,因區域深耕,對市場充分了解,資源調配能力強。

將獲得更多房企的青睞,在眾多合作對象中可選擇心儀的優質合夥對象,並在合作過程中佔據主動權,獲取更大的回報。

2、房企在重點城市所在的區域,革新管理,對投拓部實行中台化管理,由集團或區域統一管理,按需調配。萬科等管理調配能力強的,受益。

3、大中房企投資熱點為一二線及強三線城市,原一二線城市土儲佔比高的房企將受益;而中小房企則下沉三四線城市。

4、房企的集團與區域、區域與區域協調,加強調配能力,具備快速整合短期資金的能力,此類能力強的房企,受益。

5、房企或將引入財團等資金合作方,與資金方深度捆綁,協助鎖盤(拿項目)和合作開發。平安等財團,受益。

6、房企與房企之間,將更多地聯合拿地,不僅可以分散經營等風險,還可以保持市場佔有率,實現共贏。旭輝等擅長合作的房企,受益。

7、在限價和產品大規模上市的情況下,打的更多是價格戰,房企管控成本的能力是關鍵,中海等成本管控能力強的,受益。

8、城市更新、舊城改造、產業勾地等,將持續受熱捧。

9、房企管控負債水平的壓力將長期存在。

寫到這,問了問天機,是不是漏了什麼?

天機漫不經心:在市場去化困難時,引入分銷渠道是房企慣用方式,這對貝殼找房等渠道是利好,但房企倘若都找貝殼,貝殼主推哪一家,就成了個問題,這時候,需要和貝殼好關係:

因此,利好茅台。

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