“一年集中卖三次地”,将带来的4大影响、8大“分化”

先说下华夏幸福规模庞大的债务,展期方案基本确定,待债权人投票表决:

不兑付到期本金,本金展期期限12个月;到期支付15%应付利息,剩余的85%应付利息延期6个月支付,顺延期间兑付款项不另计利息;兜底条款:后续国内债券或境外债券有更优解决方案或展期方案,可与最优解决方案保持一致。

24日晚开始,不少媒体陆续在解读22城“一年”、“两集中”、“不超过三次”供应住宅用地模式的土地新政。

不少读者问对此怎么看?本周股市刚刚收官,有点时间,写写自己的看法。

NO. 1|壹

22个重点城市:北上广深,南京、苏州、厦门、杭州、重庆、福州、武汉、成都、郑州、青岛、济南、长沙、沈阳、合肥、长春、宁波、天津、无锡。

集中发布出让公告、集中组织出让活动,原则上每年不超过3次。对于每年3次的供地时间,没有统一时间,例如天津是3、6、9三个月,而济南则是5、8、10三个月。

其实后续还有一份资料,大部分媒体没有注意和解读到:

政策实施范围划分为三个城市档位,即全国所有城市、城区常住人口100万以上的大城市、(22个)重点城市。

全国层面,贯彻“房住不炒”政策,城市建成区和城市新区的年度计划供应住宅用地应分布合理;

大城市的租赁住房用地供地规模增加,提高常住人口增长快的大城市租赁住房用地占比;

重点城市要求2021年的公告供应量,不得低于近五年平均完成交易量,即2016年-2020年。

这份资料中资料提出,2021年将对重点城市建立地价监测预警机制,开展极度预警和年度考核,对超出合理价位区间的地王和热点明星地块等,及时预警、督促整改、及时调整出让方案。

NO. 2|贰

这两年的楼市大政策,都应彼此串联,不可单独来看。

本次土地新政一旦实施,加之已经实施的房企“三道红线”、银行“五档红线”,用一个核心词可以概括对房企、地产人、市场等多方的最大影响:分化

首先是对城市的影响

城市之间分化,竞争将愈加激烈,城市与城市之间差距进一步拉大,呈分化态势。

北上广深4个一线城市和杭州、南京、武汉、成都等城市基建完善、有核心竞争力、教育医疗等资源完备、人口持续大量流入的城市,将延续目前持续高速发展的态势,形成虹吸效应,全方位拉大与其他城市的差距。

城市间的竞争,加上随着中心城市、都市圈、城市群等发展,强者恒强、马太效应。

因此,城市要想出让的地块顺利拍出,降低流拍率,供地策略(优质和普通地块的配比等)和供地时间,将尤为重要。

对市场的影响

1、地块与地块之间出现明显分化:规划前景好、配套齐全、资源丰富、市区等优质明星地块的竞争将更加激烈,房企集中火力攻击优质地块,地块的溢价率上升;

而近郊、远郊、缺乏资源配套等劣质地块存在流拍的可能,或者被底价捡漏。

2、入市产品和行情出现分化:优质明星地块,因楼面价较高,所处地段和配套资源好等原因,大多数被开发成改善产品和豪宅,这两类产品正是22个重点重点城市的热销产品;

郊区等劣质地块,在开发中,产品往往以刚需为主。而刚需产品因首次购房者的收入预期等原因,市场相对冷清,去化存在困难,容易形成恶性循环,造成库存高企。

3、市区和郊区、优质项目和普通项目的房价将呈异常明显的分化:上涨和下跌两种现象同时存在,但总体均价稳定。购房者可以根据自身需求和状况,选择购买相应的产品。

NO. 3|叁

对地产人的影响

不同岗位的受重视程度、地位将出现分化,反映到薪资待遇上,就是收入出现分化:

行业每个阶段重视的点都不一样,从擅长管控成本的中海,到擅长营销的碧桂园,到擅长收并购的融创,到擅长勾地做小镇的产业地产,再到擅长旧改的佳兆业…..

行业的风向变了又变,任尔东、南、西、北风,只要不喝西北风就成。流行什么,就追什么,根据环境和大势做不同调整。

所以每个阶段,不同岗位的地产人,也是风水轮流转。

输家:投拓、营销。

虽然土地出让会提前公告,但投拓人员也需在短时间内,完成大量的地块报告工作,这对投拓人员的专业能力要求提升。

需加强身体锻炼,买点强效护心丸,以免工作没了,身体也没了。地产江湖流传着一句话:赢家是谁尚未可知,反正输家里必有投拓“一年集中卖三次地”,将带来的4大影响、8大“分化”一席之地。

地块集中出让,产品集中上市供应,加之产品同质化严重,将面临去化困难的困境,而如今“守正出奇”的“出奇”越来越难,营销压力将进一步变大,营销常年成为背锅侠。

赢家:客研、融资。

土地集中放量,势必对客研等部门的能力,提出了更高的要求和期待,以前是设计部和营销部的猝死新闻多,未来客研或是高危岗,毕竟工作任务和压力急剧增加,对应的,受重视程度也将提升;

而土地集中放量,房企受限于“三道红线”,但本身的短期资金需求量却是急剧攀升,这对融资人员的融资能力和创新能力,提出了更高要求。

随着重视的程度的提升和行业需求量的加大,往往收入也随着提升。

有能力、资源多的人,将获得更大的平台和收入,而平凡人,将背负更重的考核压力和更多的罚款。

NO. 4|肆

对房企的影响:

结合“三道红线”,房企将进行新一轮洗牌,呈现明显分化:

1、对于头部房企,特别是身处“三道红线”绿区的国企央企及龙湖等少数民企、滨江、绿城等区域深耕型房企有利。

头部房企大多数本身土储量大,现金流充足,现金管理能力强,融资成本低,将进一步扩大优势。

而绿城、滨江这类深耕浙江区域(特别是杭州)的房企,因区域深耕,对市场充分了解,资源调配能力强。

将获得更多房企的青睐,在众多合作对象中可选择心仪的优质合伙对象,并在合作过程中占据主动权,获取更大的回报。

2、房企在重点城市所在的区域,革新管理,对投拓部实行中台化管理,由集团或区域统一管理,按需调配。万科等管理调配能力强的,受益。

3、大中房企投资热点为一二线及强三线城市,原一二线城市土储占比高的房企将受益;而中小房企则下沉三四线城市。

4、房企的集团与区域、区域与区域协调,加强调配能力,具备快速整合短期资金的能力,此类能力强的房企,受益。

5、房企或将引入财团等资金合作方,与资金方深度捆绑,协助锁盘(拿项目)和合作开发。平安等财团,受益。

6、房企与房企之间,将更多地联合拿地,不仅可以分散经营等风险,还可以保持市场占有率,实现共赢。旭辉等擅长合作的房企,受益。

7、在限价和产品大规模上市的情况下,打的更多是价格战,房企管控成本的能力是关键,中海等成本管控能力强的,受益。

8、城市更新、旧城改造、产业勾地等,将持续受热捧。

9、房企管控负债水平的压力将长期存在。

写到这,问了问天机,是不是漏了什么?

天机漫不经心:在市场去化困难时,引入分销渠道是房企惯用方式,这对贝壳找房等渠道是利好,但房企倘若都找贝壳,贝壳主推哪一家,就成了个问题,这时候,需要和贝壳好关系:

因此,利好茅台。

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