小房企降级上市

小房企降级上市

狗蛋清楚地记得,30年前,他还是个孩子的时候,村里一些条件差点的男青年找对象,通常找本省偏远山区的。
 
狗蛋家乡在祖国东南边,是一个靠海的小渔村,当时的经济水平比同省山区好不少。
 
后来,女孩子们越来越崇尚自由恋爱,加上山区的聘金越来越高,于是20年前,大家逐渐把目光转向西南地区。
 
10年前,到狗蛋娶妻的年纪,西南的女孩子也不愿意嫁过来了,有人开先河跑去越南娶老婆。
 
最近,狗蛋听闻,一个在赞比亚淘金的老乡传话回来:找不到对象的,非洲媳妇了解一下。
 
这可把狗蛋惊呆了。听过消费降级,没想到连结婚也带“降级”的。
 
我跟他说,打铁还需自身硬。时代在发展,农村青年婚姻“降级”的根本原因在于,他们自身没有升级导致被剩下。
 
这也是目前中小房企上市难的原因。
 
1
 
2019年以来,驶向维多利亚港的房企发现,港交所的钟不再容易敲响。
 
IPO延期已经见怪不怪。
 
5月31日,在厦门发家的大唐地产再次向港交所递交招股书,在它之前,奥山控股、港龙地产、海伦堡、万创国际已经二次、三次,甚至四次“冲锋”。
 
2017年6月第一次递表失效开始,万创国际3年内IPO失败“四连”,《左传》里说,“一鼓作气,再而衰,三而绝”,越到后头,士气越是低落。
四次出征,可见万创国际浑身上下都是勇气。
 
2018年那会去港交所敲钟还算容易。当年,包括正荣、弘阳、美的置业以及物管公司在内,一共11家地产行业企业上市,今年前5个月,这一数据是4家,而排队等候的有20家左右。
 
敲钟不易,就算敲了钟也不尽如人意。套用狗蛋的话说就是:
 
房企上市降级。
 
有机构统计,2018年房企上市平均募资18.79亿港元,2019年数据降为16.4亿港元。同一梯队的正荣和中梁相隔一年半挂牌,前者募资高出17亿港元。
 
汇景控股是今年首家成功在港上市的房企,公开发售认购只有原计划的31%。
 
延期、融资规模缩水…,各种降级打击,根源在于自身不够硬核。
 
比如四战四败的万创国际,2018年营收只有13.03亿,土储只有100万平,过于MINI引起不“市”。这是区域性房企的通病。
 
奥山和港龙则面临高负债难题,奥山控股2016年-2018年净资产负债率分别高达316.5%、568.9%和283.1%;港龙截至2020年3月31日,资产负债比率为287%,2019年末的利息覆盖率仅2.1。
 
换句话说,港龙一年赚的钱,也就比自个借钱所产生的利息多一倍。
 
 
2
 
2019年末,中国大陆的总人口140005万人,总人口性别比为104.5(以女性100计)。
1978年以来,按全部人口统计的男女性别比一直保持在104-106。目前男性比女性多出3000万。
 
学术期刊《人口与经济》2017年文章《1990年以来中国人口出生水平变动及预测》中有两组数据:
1990年-2010年,0岁人口男女性别比由112上升至118;
0-14岁人口性别比由108上升至118。
这些人现在都到了适婚年纪,意味着,118个男性只有100个适龄女性可以匹配。
 
资源相对有限。
 
狗蛋总算明白了,所谓的“婚姻降级”是竞争的必然结果,不升级战斗力、抢不到领地的狮子只有远走。
 
资本场的资源也是有限的,在市场没有扩容,存量资金有限的情况下,实力选手将分走更多的蛋糕。港股竞争愈发激烈。
 
最近,两大中概股网易、京东“归港”,二次上市申请获得港交所批准,将各自融资20-30亿港元。
 
另据《经济观察报》消息:2018年4月港交所改革上市制度以来,已有80多家新经济公司在港上市,共募集超过30亿港元,占同期香港整个新股市场总融资额的一半以上。
 
港交所正在热烈拥抱“新经济”。
 
而地产行业走入下行周期,今年还叠加疫情影响,资本市场对房企股的态度必然更加审慎。
 
目前在港交所排队的房企,绝大多数销售排行50强以后,甚至200强开外。昨天递表的祥生是唯一的“千亿”选手。
 
房企上市这条路,现在比以往任何时候都要崎岖。
 
 
3
 
为什么必须上市?
 
一个浅显的道理大家都懂:找钱,找便宜的钱。
 
上市之前,这些中小房企融资通渠道有限,多数仰仗信托融资。信托最大的问题是成本高。
 
以海伦堡为例,截至2019年2月底,它的信托资管融资未偿还总额达177.96亿元,占当期借款总额的58.6%,2019年生效的4笔信托融资,成本分别高达12.5%、9.5%、12%以及13%。
 
大唐地产第一次递交招股书时,披露了11笔信托融资,利率同样不低,在8.8%-14%之间。
 
行业内,2019年房企新增融资成本平均为7.07%。上市房企的加权融资成本介于4.21%-9.4%之间。
 
上市,可以借到便宜的钱把贵钱兑出去。
 
另一方面,找希望,找生存的希望。
 
这几年,中小房企的生存空间被迅速挤压,大型房企市占率连年提升。今年“疫情”黑天鹅影响,但“房住不炒”的紧箍咒未见丝毫宽松,大家形成一个共识:
 
丢掉幻想并战斗。
 
战斗不能光喊口号,得有粮草。
 
截至2019年末,大唐地产未偿还借款达79.27亿元,其中,一年内到期借款24.32亿元,现金短债比0.91,偿债压力较大。
 
2018年,大唐地产提出“未来三年冲500亿”销售目标,2019年,这一目标改为“三年冲千亿”。
 
贫穷不一定会限制想象力,但会限制脚步。
 
克而瑞数据显示,2019年大唐地产全口径销售额339亿元,权益额只有187.8亿,规模小的背后是土储不足,土储要靠钱砸出来。
 
“千亿”路漫漫,负债常相伴。
 
对于像大唐这类规模百亿级的小房企来说,就算“上市降级”也得冲。
 
因为,上游开闸,小鱼塘也等不来大水。
 
4
 
5月31日,第一份招股书失效的第三天,大唐地产迅速二次递表。
 
在此之前不久,首战港股IPO告负的港龙也在短时间内重新出征。
 
前阵子,曾经的“番禺高端王”海伦堡上榜“2020中国房地产开发企业50强”,有媒体报道的标题是这么形容海伦堡的:
 
拟上市房企。
 
内幕君隔着屏幕都能嗅到大家想上市的迫切。
 
狗蛋说,他仿佛看到了他们村大龄剩男求偶的样子。

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