今天地產圈最熱鬧的事，莫過於萬科「施捨」泰禾事件了。
本著吃瓜不怕湊熱鬧的態度，一起來剖這個瓜，畢竟很多人對這事的理解只停留在表面字眼上，瞎狂歡。
壹
萬科以全資子公司海南萬益與泰禾簽訂股權轉讓協議。
泰禾投資向海南萬益轉讓19.9%股份，轉讓價格為每股4.9元，對應總對價約24.3億元。
協議約定，過戶前一交易日，若泰禾集團股票二級市場收盤價的90%低於4.9元/股的，萬科有權要求泰禾按最新收盤做調低處理。
很多讀者會疑惑，泰禾不是一直宣稱自己手握優質資產嗎，為什麼泰禾的股權這麼便宜，24.3億，也就一個中小型項目的價格，就能拿下泰禾約20%的股權？
來看看消息公布後的資本市場之一的股市的反應，泰禾股價拉升漲6.5-9.5%之間波動，萬科微跌0.6%
誰恨嫁，誰不想娶，一目了然了。如果項目真的優質，何至於如此「賤賣」？
貳
再看看萬科對此事的回應：
該筆投資是向行業夥伴伸出援手的投資行為，希望泰禾走出困境，恢復正常秩序。但此次股權轉讓是否能最終達成，取決於相關先決條件能否滿足，仍存在不確定性。
萬科真是文化人出身，說話都這麼文縐縐的，用天機粗暴點的話直接翻譯說：
這筆投資金額不大不小，權當是施捨；能做的我們已經做了，該給牽頭的有關部門面子的，也給了；至於最終能不能成，要看泰禾自己能不能爭氣了。
眾所周知，閩系房企中出了資金大問題的福晟，最終的夫家是世茂，閩系房企接盤閩系房企；而同樣是世茂，接盤了泰禾前期那些優質的項目，被挑挑揀揀後，泰禾已經沒幾個像樣的項目了。
後來的很長一段時間，泰禾一直在炒概念，從資金問題已經解決，到2020年可能再恢復拿地，從戰投方一個接一個，到被一個個打臉。
融創不要、金茂不要；連本土的大國企建發和國貿，都忙著撇清關係；
倒了一個福晟，再倒一個泰禾的話，以後福建的企業家們在全國就很難過了（畢竟還有瑞幸咖啡事件），所以，泰禾年初的申請被駁回了。
泰禾大兄弟啊，你不能倒下，堅持住，為了大福建的大義和名分，明白？
一直堅持到有關部門牽線萬科。萬科為什麼要這麼做？
一來，萬科手上有真金白銀的現金，此次交易若達成，就是現金交易。二來，萬科在福建的經營狀況大夥可以自行查看，這點才是重中之重。
叄
再來看兩個前提條件，萬科不愧是老狐狸。
明初富豪沈萬三，曾有一句話說：該給地主面子的，給了，但是，我沈萬三（萬科銷售額排名行業第三）也不是凈做慈善的啊，不能兜底，要有條件，至於你家傻兒子能不能做到，就看他的了。
前提條件的第一個：
泰禾制定債務重組方案並與債權人達成一致，債務重組方案能支持泰禾恢復正常生產，能支持泰禾可持續經營，並且該債務重組方案能得到泰禾與萬科的一致認可。
這個信息量很大，泰禾要完成難度很高，非常高。
制定債務重組方案並與債權人達成一致，債務重組方案要能支持泰禾恢復正常生產。若以今年內到期的555億元來計算，這個方案現在就可以告吹。
降低到以2019年底的債務數據和融資成本來計算，今年泰禾新增的需償還利息約96.42億元。要知道，泰禾今年截止7月份的真實銷售額，約70億元，並不像排行榜上那般好看，泰禾如果覺得不實，我可以公布你們內部真實的銷售額報表。
更別說，今年已到期未付款的235.58億元，尚未支付的6.4億罰息，還有已知的7億元員工投資款。
恢復正常生產，北京、上海、杭州等地，到處都是泰禾停工的項目，恢復正常生產的資金量，沒有近百億，能搞定？深表懷疑。
這個債務重組方案，還要萬科認可，萬一坑太大，水太深，萬科不認可呢？那方案就只能黃了。
肆
前提條件的第二個：
萬科對泰禾完成法律、財務、業務等盡調，且已就盡調中發現的問題的解決方案和擬議交易的方案達成一致，不存在影響擬議交易的重大問題，同時泰禾的資產、債務及業務等不存在影響公司的重大問題或重大不利變化。
首先，萬科要完成盡調及相關工作，這點，2018年下旬已經進駐泰禾總部的東方資產，估計最清楚了。這裡不多說，說太透了，有吃官司的風險，找個適當的節點，公布給諸位自行閱讀。
泰禾未公布隱形負債，說自己負債機構乾淨清晰。很不巧，天機手頭就有十來份，擔保人有董事長及其妹妹等人。
總之，這個有難度，就連早先收購了泰禾項目股權的世茂，都沒法搞定，至今仍有爭執。
萬科制定了以上前提條件，讓自己處於可進可退的地步。若是泰禾達不成兩個前提條件，大不了拍拍屁股走人，對地主也有交代，是你家傻兒子自己完不成，不是我萬三的原因。
若是泰禾能僥倖達成兩個前提條件，那萬三就發了，差不多類似於古代的童養媳養成計劃。
至於泰禾和萬科這筆交易能否最終達成，據手頭上的資料，個人持悲觀態度。
合著，一群人凈喝酒，啤酒，水比酒多的那種，不見菜。畢竟，地主的傻兒子通過各自媒體投放的酒，喝起來沒認真品，還真喝不出真實的味道。該倒不倒，唉，後事又是爛攤子。