泰禾在十一年前和七年前,也曾遭遇過資金困境,後來都順利渡過。這次,是泰禾成立以來遭遇過的最嚴峻考驗。
泰禾走到如今這一步,具體有哪些原因?未來會怎麼樣?從九個方面,詳細分析問題根源所在。
NO. 1|壹
第一個原因:因循守舊,固步自封,而創新能力和危機意識不足。
泰禾在住宅領域的代表性產品是院子系,商業領域的代表性產品是泰禾廣場系。
院子在2010-2013年,既叫座又叫買,特別是在豪宅和改善領域,掀起住宅領域文化新潮流,壓製得當時市場主流的法式等豪宅抬不起頭來。
奈何泰禾後知後覺,在幾年後才形成成熟的產品系大規模推廣,到了2016年以後才大規模入市。
而住宅在2014-2015年,有了一個很大的革新,商品房升級換代了,剛需的代表產品88㎡,從傳統的兩房,升級成了三房;
豪宅和改善產品,以大杭州綠城桃李春風為代表的爆款,熱潮席捲全國,產品分成大小兩派走勢,微墅追求得房率,豪宅追求更內斂的文化、更雅緻的品味。
對應的,是國民暴發戶心態的消退,消費者在金錢之外,更注重產品能體現自身的文化品位及修養。
所以泰禾土豪式的產品在2016年後大規模入市,相當於隔代產品,和市場就有了錯節,這也是很多城市院子系產品去化難的原因。
2014年後,商業地產市場步入下行期,泰禾廣場系大量項目在2016年後開始銷售,2017年開始,不得不採取」返租「模式帶動銷售,這也為後來大量的泰禾業主維權埋下了伏筆。
縱觀泰禾近十一年,除了2011年之前已入市的紅樹林系、紅峪系、紅悅系;2010-2015年左右的院子系、泰禾廣場系、金尊府系、金府大院系。
2015年後,鮮有新的產品線入市,錯過了產品革新的機會。
加之,2017年後,全國各地的項目幾乎都為了院子而院子,沒有結合所在城市的具體情況,打出市場差異化,導致大量院子項目銷售困難。
房企在剛需、改善和豪宅三者的產品分佈均勻,有助於現金流穩定,反觀泰禾,則兵行險招,學金茂一招鮮,重倉豪宅。
NO. 2|貳
第二個原因:疑是影子公司大量關聯交易,有套利和轉移上市公司資產的嫌疑。
影子公司,是泰禾從未正面回應過的問題。如官方公布的四份失信被執行人,泰禾投資曾為福州恒生天易實業有限公司、福州廣華達旺建材貿易有限公司、中城建設有限責任公司、福州萬田貿易等四家公司總計30億元的債務提供連帶擔保。
中城建設是泰禾集團2014-2015年的第一大供應商,2015年的採購金額佔比為15.07%,24.537億元;廣華達旺為第四大供應商。
2016年-2019年,泰禾未披露第一大供應商的公司名稱,但第一大供應商的採購金額佔比進一步攀升,分別為20.06%、32.57%、55.66%、29.18%,佔比過高問題,曾引得深交所發問詢函。
作為對比,其他三十強房企的第一大供應商佔比大多在2%以內。
從中城建設的官網信息來看,很多招標公告是泰禾集團相關地產開發工程項目的勞務施工招標公告,中城建設可能仍是泰禾集團2016-2019年的第一大供應商。
而恒生天易實業有限公司在2014年企業年報中曾留下的企業聯繫方式0591-8767415X這個固話的通電話企業達到了30家,且與泰禾集團、泰禾投資在工商信息層留下的聯繫電話是相同的。
2018年3月,泰禾將失火的天津金尊府項目公司的股權和債權轉讓給福建森鑫源。
2015年,運成興通成立,並以5.5億元收購泰禾子公司福州泰盛47.5%的股權,泰盛旗下有預計總投資40億元的永泰葛嶺項目;2018年12月,泰禾將福州泰航、福州泰福和尤溪泰禾打包賣給福州運成興通;
儘管泰禾再次公告稱森鑫源和運成興通與泰禾即黃其森不涉及關聯交易與關聯關係,但還是多次被打臉了:
森鑫源2017年年度報告中的企業聯繫方式卻與泰禾旗下泰禾金控(平潭)集團有限公司完全相同;
運成興通2015年年報中的企業聯繫方式與泰禾(福建)投資集團在2013-2016年年報中的企業聯繫方式完全相同;運成興通在2016年年報中改了企業聯繫方式,但更改後的卻與泰禾金控、森鑫源的聯繫方式完全相同。
此外,泰禾的多個項目轉讓中,疑是影子公司頻現,股市中也有多個疑是影子公司參與。
如果你有這麼多個影子公司,會幹嘛?
要把上市公司的資產廉價轉移到影子公司,再在資本市場上圍獵一番,這樣一來,上市公司就算破產了,他的財富因為影子公司的存在,依然不受損傷。
NO. 3|叄
第三個原因:管理冗員,管理動蕩,5000億的框架,百億的銷售額。
泰禾廣為人知的,是大量高管位設AB崗,每次開會濟濟一堂的副總裁。和宇宙第一房企碧桂園的副總裁數量有得一比,但論真實銷售額,碧桂園是泰禾的6-7倍。
為此,不僅增加了大量的人員成本,連獵頭費都居高不下。上一家這麼大手筆支出獵頭費的,是如今奄奄一息的華夏幸福。而泰禾的不少高管,有華夏幸福的履職經歷。
除了更換營銷總經理,大量的高管還經常在集團和下放區域之間來回折騰,造成管理動蕩。
第四個原因:欲控制輿論,金錢公關。
2018年之前,沈力男治下的泰禾品牌部公關方式頗有成效,那時市場對泰禾的評價也正面居多。2018年後,泰禾的公關方式就是用錢砸,貌似錢能搞定一切。
天機就遇到過泰禾的公關,咱又不缺錢,只想說點實話,遂斷然拒絕,後來遭遇泰禾員工的網暴;不少自媒體人也反應遭遇過泰禾的惡意舉報,自媒體人辛苦寫的文章被投訴或和諧,容易激起鬥志,輿論場面逐漸失控。
泰禾的品牌部總助曾多次聯繫天機,希望能合作,並手下留情,不好意思,咱骨子還是要硬,不想被讀者戳脊梁骨。
以上的幾個事件的相關證據至今全保留。
在去年,泰禾延期交付的情況下,還有不要臉的媒體為了錢為泰禾唱讚歌:因注重質量欲高品質交付,所以延期交房。
黃其森的2000億、泰禾的不裁員不降薪、泰禾沒那麼難、負債乾淨等大話謊話先後被打臉。
以金錢開道+惡意投訴的關係,從來都不牢靠。從輿論普遍唱好到輿論普遍唱衰,值得泰禾深刻檢討。
NO. 4|肆
第五個原因:不重視反腐,審計監察形同虛設。
業內鮮有聽聞泰禾反腐的信息,且泰禾是收併購數量高、大量採用渠道分銷的房企。
行業內,營銷、收併購等領域,是貪腐的重災區。泰禾沒有在這方面重視,僅僅只是抓了商業方面幾個貪腐幾千上萬塊錢的案例做示範。
泰禾的渠道費用支出非常龐大,土地溢價收併購也很嚴重,卻都沒有查出問題。最後,連審計監察大部分人員都裁撤了。
寬鬆的環境,極易滋生和縱容貪腐分子瘋狂斂財,導致虧損擴大。
第六個原因:戰略失當。
泰禾逆市加槓桿,大舉收併購,以高溢價搶土地和項目,進一步推高泰禾的負債。
而市場困難,泰禾只能將項目股權低價轉賣給世茂等房企,以世茂的精明,挑走的都是較優質的項目。
高價收購,低價拋售,中間產生的巨大價差,即高額的虧損。
第七個原因:項目難面市,資金難回籠。
泰禾高價拍下的深圳院子項目,至今已五六年,仍未開盤銷售回款,這是泰禾能否脫困的重要項目。
南京青龍湖項目,多家房企的洽談底價約23-25億元,被泰禾以翻倍的價格拿下,如今因為規劃問題,遲遲不能面市。
項目難以入市銷售,資金被佔用難回籠,導致現金流出現問題。且被佔用的資金,需要支付高額成本。
NO. 5|伍
第八個原因:過度擔保和高息融資
項目高收低售造成虧損、項目難銷售回款等,導致現金流出問題,但泰禾的負債又居高不下,債務到期,只能借新還舊,高息舉債。
不斷借新還舊,高息舉債(僅按照2018年末融資餘額來算,泰禾就需支付118億元利息),高額的利息和成本支出,進一步推高負債,問題持續惡化,陷入惡性循環。
此外,泰禾還為大量子公司和關聯公司提供高額擔保,高達2400多億。
第九個原因:過度透支信用,信用破裂。
一方面是商業上,債務違約,失信於市場,導致評級被降,進一步加大融資難度和推高融資成本,借舊還新的路等同半殘廢。
另一方面,除了此前多次大言不慚的言論被打臉,泰禾屢次失信於員工和業主:拖欠薪資、返租未兌現、逾期交房、挪用監管賬戶資金。
綠城的宋衛平也曾遭遇資金危機,業主自發籌資想幫他和綠城度過難關,宋衛平不失信用,後來有了綠城的再度崛起和藍城的品牌新生。
除了屢次逾期交房失信於業主,泰禾在業主們自發提前放房貸和籌資到監管賬戶後,又將款項挪走,造成項目難復工,再次失信於業主。
人無信不立,在市場、員工、業主等多方都失去信用的泰禾,逐漸窮途困境。
未來,泰禾會走向何方?
萬科的條件是泰禾能解決好自身的債務重組問題並獲得萬科的認可。這個很難。
閩系在福晟暴雷後,泰禾若再倒下,以後閩系企業的處境將更加艱難。因此,地方政府也沒少操心,多次牽頭泰禾和潛在的投資方。
泰禾的命運走向,早已不掌握在自己手裡,主要還是看各方的利益博弈,各債權方都不想自身的利益多受損傷。
但泰禾的命運,又掌握在自己手裡,外部的債務展期問題處於僵持階段,內部自己先動手解決內部問題,重塑信任,恢復運營,創造回款,重塑現金流。
恰如電影《少年派的奇幻漂流》,茫茫深海,無邊大洋,食物短缺的一葉扁舟,在狂風暴雨或烈日炎炎變幻莫測的惡劣自然環境中:
少年派,有且只能靠自己。