泰禾,何以至此,将往何方?

泰禾在十一年前七年前,也曾遭遇过资金困境,后来都顺利渡过。这次,是泰禾成立以来遭遇过的最严峻考验。

泰禾走到如今这一步,具体有哪些原因未来会怎么样?从九个方面,详细分析问题根源所在。

NO. 1|壹

第一个原因:因循守旧,固步自封,而创新能力和危机意识不足。

泰禾在住宅领域的代表性产品是院子系,商业领域的代表性产品是泰禾广场系。

院子在2010-2013年,既叫座又叫买,特别是在豪宅和改善领域,掀起住宅领域文化新潮流,压制得当时市场主流的法式等豪宅抬不起头来。

奈何泰禾后知后觉,在几年后才形成成熟的产品系大规模推广,到了2016年以后才大规模入市。

而住宅在2014-2015年,有了一个很大的革新,商品房升级换代了,刚需的代表产品88㎡,从传统的两房,升级成了三房;

豪宅和改善产品,以大杭州绿城桃李春风为代表的爆款,热潮席卷全国,产品分成大小两派走势,微墅追求得房率,豪宅追求更内敛的文化、更雅致的品味。

对应的,是国民暴发户心态的消退,消费者在金钱之外,更注重产品能体现自身的文化品位及修养。

所以泰禾土豪式的产品在2016年后大规模入市,相当于隔代产品,和市场就有了错节,这也是很多城市院子系产品去化难的原因。

2014年后,商业地产市场步入下行期,泰禾广场系大量项目在2016年后开始销售,2017年开始,不得不采取”返租“模式带动销售,这也为后来大量的泰禾业主维权埋下了伏笔。

纵观泰禾近十一年,除了2011年之前已入市的红树林系、红峪系、红悦系;2010-2015年左右的院子系、泰禾广场系、金尊府系、金府大院系。

2015年后,鲜有新的产品线入市,错过了产品革新的机会。

加之,2017年后,全国各地的项目几乎都为了院子而院子,没有结合所在城市的具体情况,打出市场差异化,导致大量院子项目销售困难。

房企在刚需、改善和豪宅三者的产品分布均匀,有助于现金流稳定,反观泰禾,则兵行险招,学金茂一招鲜,重仓豪宅。

NO. 2|贰

第二个原因:疑是影子公司大量关联交易,有套利和转移上市公司资产的嫌疑。

影子公司,是泰禾从未正面回应过的问题。如官方公布的四份失信被执行人,泰禾投资曾为福州恒生天易实业有限公司、福州广华达旺建材贸易有限公司、中城建设有限责任公司、福州万田贸易等四家公司总计30亿元的债务提供连带担保。

中城建设是泰禾集团2014-2015年的第一大供应商,2015年的采购金额占比为15.07%,24.537亿元;广华达旺为第四大供应商。

2016年-2019年,泰禾未披露第一大供应商的公司名称,但第一大供应商的采购金额占比进一步攀升,分别为20.06%、32.57%、55.66%、29.18%,占比过高问题,曾引得深交所发问询函。

作为对比,其他三十强房企的第一大供应商占比大多在2%以内。

从中城建设的官网信息来看,很多招标公告是泰禾集团相关地产开发工程项目的劳务施工招标公告,中城建设可能仍是泰禾集团2016-2019年的第一大供应商。

而恒生天易实业有限公司在2014年企业年报中曾留下的企业联系方式0591-8767415X这个固话的通电话企业达到了30家,且与泰禾集团、泰禾投资在工商信息层留下的联系电话是相同的。

2018年3月,泰禾将失火的天津金尊府项目公司的股权和债权转让给福建森鑫源

2015年,运成兴通成立,并以5.5亿元收购泰禾子公司福州泰盛47.5%的股权,泰盛旗下有预计总投资40亿元的永泰葛岭项目;2018年12月,泰禾将福州泰航、福州泰福和尤溪泰禾打包卖给福州运成兴通;

尽管泰禾再次公告称森鑫源和运成兴通与泰禾即黄其森不涉及关联交易与关联关系,但还是多次被打脸了:

森鑫源2017年年度报告中的企业联系方式却与泰禾旗下泰禾金控(平潭)集团有限公司完全相同;

运成兴通2015年年报中的企业联系方式与泰禾(福建)投资集团在2013-2016年年报中的企业联系方式完全相同;运成兴通在2016年年报中改了企业联系方式,但更改后的却与泰禾金控、森鑫源的联系方式完全相同。

此外,泰禾的多个项目转让中,疑是影子公司频现,股市中也有多个疑是影子公司参与。

如果你有这么多个影子公司,会干嘛?

要把上市公司的资产廉价转移到影子公司,再在资本市场上围猎一番,这样一来,上市公司就算破产了,他的财富因为影子公司的存在,依然不受损伤。

NO. 3|叁

第三个原因:管理冗员,管理动荡,5000亿的框架,百亿的销售额。

泰禾广为人知的,是大量高管位设AB岗,每次开会济济一堂的副总裁。和宇宙第一房企碧桂园的副总裁数量有得一比,但论真实销售额,碧桂园是泰禾的6-7倍。

为此,不仅增加了大量的人员成本,连猎头费都居高不下。上一家这么大手笔支出猎头费的,是如今奄奄一息的华夏幸福。而泰禾的不少高管,有华夏幸福的履职经历。

除了更换营销总经理,大量的高管还经常在集团和下放区域之间来回折腾,造成管理动荡。

第四个原因:欲控制舆论,金钱公关。

2018年之前,沈力男治下的泰禾品牌部公关方式颇有成效,那时市场对泰禾的评价也正面居多。2018年后,泰禾的公关方式就是用钱砸,貌似钱能搞定一切。

天机就遇到过泰禾的公关,咱又不缺钱,只想说点实话,遂断然拒绝,后来遭遇泰禾员工的网暴;不少自媒体人也反应遭遇过泰禾的恶意举报,自媒体人辛苦写的文章被投诉或和谐,容易激起斗志,舆论场面逐渐失控。

泰禾的品牌部总助曾多次联系天机,希望能合作,并手下留情,不好意思,咱骨子还是要硬,不想被读者戳脊梁骨。

以上的几个事件的相关证据至今全保留。

在去年,泰禾延期交付的情况下,还有不要脸的媒体为了钱为泰禾唱赞歌:因注重质量欲高品质交付,所以延期交房。

黄其森的2000亿、泰禾的不裁员不降薪、泰禾没那么难、负债干净等大话谎话先后被打脸。

以金钱开道+恶意投诉的关系,从来都不牢靠。从舆论普遍唱好到舆论普遍唱衰,值得泰禾深刻检讨。

NO. 4|肆

第五个原因不重视反腐,审计监察形同虚设。

业内鲜有听闻泰禾反腐的信息,且泰禾是收并购数量高、大量采用渠道分销的房企。

行业内,营销、收并购等领域,是贪腐的重灾区。泰禾没有在这方面重视,仅仅只是抓了商业方面几个贪腐几千上万块钱的案例做示范。

泰禾的渠道费用支出非常庞大,土地溢价收并购也很严重,却都没有查出问题。最后,连审计监察大部分人员都裁撤了。

宽松的环境,极易滋生和纵容贪腐分子疯狂敛财,导致亏损扩大。

第六个原因:战略失当。

泰禾逆市加杠杆,大举收并购,以高溢价抢土地和项目,进一步推高泰禾的负债。

而市场困难,泰禾只能将项目股权低价转卖给世茂等房企,以世茂的精明,挑走的都是较优质的项目。

高价收购,低价抛售,中间产生的巨大价差,即高额的亏损。

第七个原因:项目难面市,资金难回笼。

泰禾高价拍下的深圳院子项目,至今已五六年,仍未开盘销售回款,这是泰禾能否脱困的重要项目。

南京青龙湖项目,多家房企的洽谈底价约23-25亿元,被泰禾以翻倍的价格拿下,如今因为规划问题,迟迟不能面市。

项目难以入市销售,资金被占用难回笼,导致现金流出现问题。且被占用的资金,需要支付高额成本。

NO. 5|伍

第八个原因过度担保和高息融资

项目高收低售造成亏损、项目难销售回款等,导致现金流出问题,但泰禾的负债又居高不下,债务到期,只能借新还旧,高息举债。

不断借新还旧,高息举债(仅按照2018年末融资余额来算,泰禾就需支付118亿元利息),高额的利息和成本支出,进一步推高负债,问题持续恶化,陷入恶性循环。

此外,泰禾还为大量子公司和关联公司提供高额担保,高达2400多亿。

第九个原因:过度透支信用,信用破裂。

一方面是商业上,债务违约,失信于市场,导致评级被降,进一步加大融资难度和推高融资成本,借旧还新的路等同半残废。

另一方面,除了此前多次大言不惭的言论被打脸,泰禾屡次失信于员工和业主:拖欠薪资、返租未兑现、逾期交房、挪用监管账户资金。

绿城的宋卫平也曾遭遇资金危机,业主自发筹资想帮他和绿城度过难关,宋卫平不失信用,后来有了绿城的再度崛起和蓝城的品牌新生。

除了屡次逾期交房失信于业主,泰禾在业主们自发提前放房贷和筹资到监管账户后,又将款项挪走,造成项目难复工,再次失信于业主。

人无信不立,在市场、员工、业主等多方都失去信用的泰禾,逐渐穷途困境。

未来,泰禾会走向何方?

万科的条件是泰禾能解决好自身的债务重组问题并获得万科的认可。这个很难。

闽系在福晟暴雷后,泰禾若再倒下,以后闽系企业的处境将更加艰难。因此,地方政府也没少操心,多次牵头泰禾和潜在的投资方。

泰禾的命运走向,早已不掌握在自己手里,主要还是看各方的利益博弈,各债权方都不想自身的利益多受损伤。

但泰禾的命运,又掌握在自己手里,外部的债务展期问题处于僵持阶段,内部自己先动手解决内部问题,重塑信任,恢复运营,创造回款,重塑现金流。

恰如电影《少年派的奇幻漂流》,茫茫深海,无边大洋,食物短缺的一叶扁舟,在狂风暴雨或烈日炎炎变幻莫测的恶劣自然环境中:

少年派,有且只能靠自己。

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