NO. 1｜壹
2014年後，房地產行業可謂大變革，資本時代的地產賽道，各種眼花繚亂的操作，賺足我等吃瓜群眾的目光。
在這個時代，一家房企的好壞，全靠同行襯托。
高周轉成為行業明面上最顯著的特徵之一。與高周轉同為一體兩面的，是房企出神入化的高超財技。
在去年的“三道紅線”落地後，有位技藝高超的調錶師，更顯得難能可貴，典型如世茂，東施變西施；也有拙略如金科，“假綠檔”明顯得連外行人都騙不過。
房地產行業明面上的融資，這是每家大型房企都會涉足的領域。
恆大、碧桂園等這類周轉型房企，加槓桿程度最猛，財務、合作與經營槓桿一般都會頂格加滿，再不出現新的融資渠道和方式的情況下，整體槓桿提升空間很小，如今更是面臨降槓桿的壓力。
各大房企在明面上的融資可分為兩大類：
一類是房企內部的融資造血，包括銷售回款、現金、隱形的次級資金池（恆大金服、碧有信等）、其他速動資產。
另一類是外部的融資渠道，包括：項目開發貸、抵押貸、併購貸等銀行貸款；配股、增發、私募股權資金等股權融資；公司債、企業債等債券融資；信託貸款等非標融資、海外發行股票、債券，海外銀團貸款等海外資本融資；房地產資產的ABS融資；合作開發；民間借貸等。
以上這些融資環節中，大部分是較小問題，如虛報進度瘋狂從銀行擼開發貸、如銷售回款。
在監管趨嚴後，趕工達到預售條件銷售回款，催着財務讓銀行趕緊放款，比哪吒他娘懷孕三年而不產的心情還急切。
NO. 2｜貳
主要想說的是少部分融資環節，存在的較大操作空間，非行業的資深人士，很難窺其一隅。
研究一下已經被清退的P2P機構，會發現大部分的機構都有大量資金進入房地產領域。不少暴雷的房企中，以民間借貸的方式，簽署抽屜協議，將資金輸血給房企獲取高額利息的民間標會、P2P並不在少數。
典型如此前已被清退的匯理財，與碧桂園的項目有千絲萬縷的聯繫；如溫州、平潭等地的民間標會，資金也有大量進入浙系、閩系房企。
在行情遇冷的2014年和房企資金吃緊的2018年，大量的民間標會跑路、大型P2P機構暴雷。
據官方公開信息和官媒的報道，量級在1-3億元量級的非法資金進入房企，房企通常會採用和資金方控制的企業或個人簽訂合作合同，如簽訂虛假土方平整及填砂工程施工合同，雙方約定好資金的免息（或低息）使用時間，通常是6-12個月。
到合同約定時間後，房企將資金以項目工程款的形式，打到資金方指定的公司賬戶或個人賬戶。
當然了，這也可以是園林綠植款，可以是勞務合同款，也可以是各類合作款……2021年3月19日，央行發布的懲治洗錢犯罪典型案例中，就有這類典型操作。
而一個項目通常有數百萬就能撬動，別小瞧了這部分資金。
海外資本融資和合作開發，是操作空間最大的環節。
首先是海外資本融資，這部分資金的來源，由於某些原因查詢不便，阻隔了很多吃瓜群眾的探索。
一些白手套往往在這個環節做手腳，這個環節，往往離不開離岸信託這個工具。離岸信託是一個絕佳的工具。
在現有條件不變的情況下，保護頂層信託機構和底層信託資產不被擊穿，離岸信託很穩妥。如今房企的老闆設有離岸信託也是個非常普遍的現象。
有意思的是，不少房企的二十大股東，常採用離岸信託持有境內企業，再以境內企業分散來持有房企的大額股份。
由於離岸信託的保密性，很難知曉最終受益人是誰。
NO. 3｜叄
項目合作開發，往往在合作方的二股東身上會有新發現。
從這些年的實踐中總結一個規律：不要輕易去研究二股東中的陌生人，否則經常會遇到些莫名其妙的事。
公元1009年，銷售額十強中，有一家擅長做超級大盤的500強企業，創始人窮困下南洋，淘金後歸來創業。
創業期間，遇到了他一生的貴人A君，二者一拍即合，創始人成了公司明面上站台的；而A君，是背後的實控人，公司淪為其錢袋子。
A君高升，創始人也帶着公司奔赴帝國首都，開發了多個大盤和超級商業綜合體；在全國各地也開發了大量超級大盤，拿地價格非常非常便宜，近乎白菜價，有的地塊，甚至在公開市場都沒有信息。
A君在任期間，因為他的關係，大量免息低息資金進入這家企業，由創始人統籌，民間戲言：趙錢孫理。
資金雄厚到公司旗下的超級大盤的開發，幾乎未使用開發貸等貸款，清一色“自有”資金，開發完成後，再低價傾銷給購房者。
賣不動的商鋪等，找來大量55-65歲的老人，將商鋪登記在其名下，一次性”購買“，一些資金因此很乾凈。後續再將這類商鋪更名出售。
後來A君卸任，宛如後人所寫《紅樓夢》中的賈府傾覆，創始人失去最大靠山，不僅在土地市場消失，還捲入西南地區的行賄案……內部消息稱，其被罰款百億元；並被革去一些職務和取消一些資格。
上青雲、下閣樓，漸漸喧囂歸於沉寂。
NO. 4｜肆
嘮磕完以上不相干的，再來看看吃瓜群眾最感興趣的：融創的資金來源。目前內部和外部兩類融資幾乎都有所涉。
比如內部是強抓銷售回款，融創是強銷型房企，每年的下半年業績沖得賊猛，各大區域幾乎都把銷售回款考核放在第一位，每一分資金都被看得很重。
外部的，狠擼銀行貸款、配股增發等股權融資…..這類信息，媒體沒少報道，比如孫宏斌增發配資XX億元、從平安馬明哲手中融資等，在此不多重複。
而合作開發，都成了融創的一大法寶，融創在北京、廣州、重慶等城市拿地後，通過出質項目股權，引入信託、國企等資金。
拿下北京海淀樹村南地塊的融創+國貿聯合體：北京融貿億盛置業有限公司。這家企業的股權顯示，廈門恆悅管理諮詢有限公司（廈門國貿）是大股東，融創是三股東。
三股東融創，分別將股權質押給了廈門嘉悅投資有限公司和北京海開華大置業有限公司，前者和後者的實控人，分別是廈門國貿和海淀區國資委。
第二大股東，是一家企業管理諮詢有限公司，股東是兩位全新的陌生人。這家管理諮詢公司，也將股權質押給了海淀區國資委背景的海開華大置業。
縱觀融創大量項目的合作方，這類”企業管理諮詢公司“非常普遍。
融創的資金從哪裡來？套用孫宏斌說的：都是銷售回款賺來的。這到底是融創的有錢，還是別人的有錢？
今年，我又看完了一遍《西遊記》:
人有時候得認命，是大聖，還是潑猴，全看背景。知道金翅大鵬背後有大哥，就是沒敢說是誰。