理財接連暴雷，房企自融平台何去何從？

從福晟到泰禾，從恆大到蘇寧、從碧桂園匯理財到佳兆業，再到陽光城，當房企遭遇資金鏈考驗時，理財產品往往率先暴雷。

地產人躲得過跟投，躲不過理財，一朝不慎，反而倒貼錢給房企，等同於掏錢打工。

NO. 1｜壹

11月初，佳兆業集團發布《關於錦恆財富產品逾期兌付的說明》。

由錦恆財富發行、佳兆業集團擔保的產品出現兌付逾期。據佳兆業方面公布的數據，錦恆財富目前到期未兌付逾3億元，理財產品總金額約為127億元。

近日，多位蘇寧內部員工稱，蘇寧內部員工理財到期未兌付，經過涉事員工互相聯繫，目前不完全統計，本事件涉及受害投資者2000人以上，基本上以蘇寧員工為主，涉及未承兌金額達5億元人民幣。

11月初，陽光城旗下財富平台也暴雷了，據陽光城召開的兌付溝通會議紀要的相關信息顯示，陽光金服線上理財規模總計約200億元，涉及人數約1萬人，其中員工約3000人。

事後，陽光城給了兩個兌付方案：

1、11月5日以後的採取1+6+6的形式，第一個月返還10%本金，後6個月（明年1月至6月）返利息，最後6個月（明年7月至12月）每個人返還15%的本金。

2、用房子抵貸款，但是只能抵尾款，員工需要支付首付。

對於第一個方案，多數人擔心落得福晟、恆大財富一般的下場，已經出資金問題的企業，經營壽命得不到保障，將近兩年才兌付完畢，風險不可控。

第二個方案更荒唐：陽光城拿出來的大多是平時難以去化的庫存，而且只能抵尾款。

員工在公司的理財產品上已經投了十幾萬、幾十萬，卻還需要再投幾十萬上百萬首付款，去買一個市場很難去化的房子。

不僅理財的錢沒要回來，還要自己額外掏錢幫公司去庫存？

這簡直荒唐，還錢的方式，居然是讓債權人給債務人更多的錢。為了把斷落的大拇指接上，先把胳膊卸了？

NO. 2｜貳

警惕那些宣廣軟文滿天飛的房企，往往越是虛弱，越愛秀肌肉。

佳兆業，「三道紅線」全綠；陽光城，被一些自媒體吹上天了，只差沒和太陽肩並肩；近兩三個月自媒體上，出現了大規模唱好融創的軟廣，不久後，資金鏈吃緊……

如今，房企的「三道紅線」全綠，可信度並不高，拿綠檔大作文章的房企，多半有問題。

過去一年，產生了許多「假綠檔」房企，金科是其中的典型。即將負債轉至表外隱藏起來，使表內負債符合「三道紅線」綠檔的標準。

通常的做法是：在項目開發前期，房企需要投入大量資金，此時並表會讓表內負債變高。因此，房企往往通過各種手段，將這些在建項目放在表外，在項目預售開啟，甚至項目現金流回正後，再通過股權轉讓的形式，將項目並表。

且不說陽光城為了「三道紅線」的達標，隱藏了多少負債至表外，單單拿房企常用的用於粉飾財報的利息資本化來說：

陽光城每年的利息資本化金額在70-80億元左右，去年萬科的利息資本化金額也就80億元，可萬科的營收是陽光城的5倍。

明面上看，是有賺錢，其實都在幫資本打工，陽光城的那點利潤，是真的很懸。

連堪稱「永續債之王」的雅居樂，財報都粉飾得不錯，大量負債以合理合規的方式算作資產，「舊改之王」佳兆業又能差到哪裡去：

在體外，靠著錦恆財富+私募基金+地方金交所，募資了近200億元，輕鬆繞過「三道紅線」。

佳兆業，業內稱之為「舊改之王」，七年前，就曾暴雷過。佳兆業旗下的優質資產，以深圳等城市的舊改項目為代表，但大多數處於合約期。

而陽光城在張海民時代至今，一直處於大力擴張的階段。收併購的項目不在少數，布局三四五線等下沉市場，此外還大力介入廣州、福州、昆明等地的舊改項目。

即使佳兆業、陽光城等想處理舊改項目等資產，也並非那麼容易。進行到實施主體確認階段，且後期可以改住宅類型的，才是企業願意接盤的舊改項目。

房企的舊改項目（參考福晟、恆大），往往情況比較複雜，存在股權質押、名股實債、小股大債、拖欠合作方款項等諸多債務問題，實在難以處置。

NO. 3｜叄

2018年之前，彼時全國P2P盛行，多家房企上線了自己的全資控股P2P平台。

自2018年起，全國多個P2P平台暴雷，行業全面整頓。當年3月底，有關部門定調：未經許可，依託互聯網以發行銷售各類資產管理產品等方式公開募集資金的行為，應當明確為非法金融活動。

房企們的P2P平台隨後下架，並變更股東和法人，明面上看和房企並無關係，但實質仍為房企實際控制，是房企的融資平台：

xx金服、xx財富等，這些平台的業務，實際上還是銷售理財產品，理財產品的收益率多在5-13%之間。

有些平台還有考核指標，包括但不限於完成額、完成率、到期金額累計復投額、復投率等。

房企不僅全員推廣自己的理財產品，攤派理財任務，拉身邊的親戚朋友購買理財產品。銷售對象甚至包括項目施工方：

每當房企需要向施工方支付工程款時，就會要求施工方購買理財產品，購買的理財產品大約為工程款的10%；此外，房企大量的業主，也會被推薦購買理財產品。

個人財富與公司深度綁定，也構成了房企多途徑融資的一種特定模式。將這種模式做到極致的，當屬恆大，如「超收寶」。

甚至有此類操作：由銀行的理財資金設立資管計劃或信託計劃，優先認購優先順序LP份額，再由銀行和房企共同認可的機構及房企的高管、員工一起，認購中間級和劣後級LP份額。

房企為了幫自己或關聯公司融資，設立一個平台籌資，並將資金投入自己公司或關聯公司的項目中。

投資者遭遇到期無法兌付的風險，房企這些打著理財名義的融資平台，涉嫌「自融」。

房企通過發行理財產品的方式募資，全部是自融：房企這麼缺錢，設立融資平台，難不成還能是為了幫別人借錢？

如果涉及人數超過一定數量，這種做法有踩上非法集資或非法吸收公眾存款的風險。在債務危機中，相比銀行和信託，這些個人債權涉及千家萬戶，更難處理。

年初，有位在陽光城就業的讀者問我，陽光城的理財能不能買？天機查了查陽光城融資成本的中位數（不是平均數）和最高點，再對比陽光城理財產品的收益後，果斷告訴他不要投。

這位讀者自己思量了一番並做了決定，因此逃過一劫，保住了自己的百萬現金財產。這個方式，值得大家借鑒，原因很簡單：

房企自己賺的凈利潤率，還沒給你的利息高，怎麼可能持續下去？一旦遇到市場下行，高周轉轉不動了，而高槓桿依然持續，那暴雷只是時間問題。

所以，這個時候，謹慎些，保住自己拿命賺來的血汗錢，才是最佳選擇：

打工是為了賺錢，不是為了掏錢打工。