理财接连暴雷,房企自融平台何去何从?

从福晟到泰禾,从恒大到苏宁、从碧桂园汇理财到佳兆业,再到阳光城,当房企遭遇资金链考验时,理财产品往往率先暴雷。

地产人躲得过跟投,躲不过理财,一朝不慎,反而倒贴钱给房企,等同于掏钱打工。

NO. 1|壹

11月初,佳兆业集团发布《关于锦恒财富产品逾期兑付的说明》。

由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现兑付逾期。据佳兆业方面公布的数据,锦恒财富目前到期未兑付逾3亿元,理财产品总金额约为127亿元。

近日,多位苏宁内部员工称,苏宁内部员工理财到期未兑付,经过涉事员工互相联系,目前不完全统计,本事件涉及受害投资者2000人以上,基本上以苏宁员工为主,涉及未承兑金额达5亿元人民币。

11月初,阳光城旗下财富平台也暴雷了,据阳光城召开的兑付沟通会议纪要的相关信息显示,阳光金服线上理财规模总计约200亿元,涉及人数约1万人,其中员工约3000人。

事后,阳光城给了两个兑付方案:

1、11月5日以后的采取1+6+6的形式,第一个月返还10%本金,后6个月(明年1月至6月)返利息,最后6个月(明年7月至12月)每个人返还15%的本金。

2、用房子抵贷款,但是只能抵尾款,员工需要支付首付。

对于第一个方案,多数人担心落得福晟、恒大财富一般的下场,已经出资金问题的企业,经营寿命得不到保障,将近两年才兑付完毕,风险不可控

第二个方案更荒唐:阳光城拿出来的大多是平时难以去化的库存,而且只能抵尾款。

员工在公司的理财产品上已经投了十几万、几十万,却还需要再投几十万上百万首付款,去买一个市场很难去化的房子。

不仅理财的钱没要回来,还要自己额外掏钱帮公司去库存?

这简直荒唐,还钱的方式,居然是让债权人给债务人更多的钱。为了把断落的大拇指接上,先把胳膊卸了?

NO. 2|贰

警惕那些宣广软文满天飞的房企,往往越是虚弱,越爱秀肌肉。

佳兆业,“三道红线”全绿;阳光城,被一些自媒体吹上天了,只差没和太阳肩并肩;近两三个月自媒体上,出现了大规模唱好融创的软广,不久后,资金链吃紧……

如今,房企的“三道红线”全绿,可信度并不高,拿绿档大作文章的房企,多半有问题。

过去一年,产生了许多“假绿档”房企,金科是其中的典型。即将负债转至表外隐藏起来,使表内负债符合“三道红线”绿档的标准。

通常的做法是:在项目开发前期,房企需要投入大量资金,此时并表会让表内负债变高。因此,房企往往通过各种手段,将这些在建项目放在表外,在项目预售开启,甚至项目现金流回正后,再通过股权转让的形式,将项目并表。

且不说阳光城为了“三道红线”的达标,隐藏了多少负债至表外,单单拿房企常用的用于粉饰财报的利息资本化来说:

阳光城每年的利息资本化金额在70-80亿元左右,去年万科的利息资本化金额也就80亿元,可万科的营收是阳光城的5倍。

明面上看,是有赚钱,其实都在帮资本打工,阳光城的那点利润,是真的很悬。

连堪称“永续债之王”的雅居乐,财报都粉饰得不错,大量负债以合理合规的方式算作资产,“旧改之王”佳兆业又能差到哪里去:

在体外,靠着锦恒财富+私募基金+地方金交所,募资了近200亿元,轻松绕过“三道红线”。

佳兆业,业内称之为“旧改之王”,七年前,就曾暴雷过。佳兆业旗下的优质资产,以深圳等城市的旧改项目为代表,但大多数处于合约期。

而阳光城在张海民时代至今,一直处于大力扩张的阶段。收并购的项目不在少数,布局三四五线等下沉市场,此外还大力介入广州、福州、昆明等地的旧改项目。

即使佳兆业、阳光城等想处理旧改项目等资产,也并非那么容易。进行到实施主体确认阶段,且后期可以改住宅类型的,才是企业愿意接盘的旧改项目。

房企的旧改项目(参考福晟、恒大),往往情况比较复杂,存在股权质押、名股实债、小股大债、拖欠合作方款项等诸多债务问题,实在难以处置。

NO. 3|叁

2018年之前,彼时全国P2P盛行,多家房企上线了自己的全资控股P2P平台。

自2018年起,全国多个P2P平台暴雷,行业全面整顿。当年3月底,有关部门定调:未经许可,依托互联网以发行销售各类资产管理产品等方式公开募集资金的行为,应当明确为非法金融活动。

房企们的P2P平台随后下架,并变更股东和法人,明面上看和房企并无关系,但实质仍为房企实际控制,是房企的融资平台:

xx金服、xx财富等,这些平台的业务,实际上还是销售理财产品,理财产品的收益率多在5-13%之间。

有些平台还有考核指标,包括但不限于完成额、完成率、到期金额累计复投额、复投率等。

房企不仅全员推广自己的理财产品,摊派理财任务,拉身边的亲戚朋友购买理财产品。销售对象甚至包括项目施工方:

每当房企需要向施工方支付工程款时,就会要求施工方购买理财产品,购买的理财产品大约为工程款的10%;此外,房企大量的业主,也会被推荐购买理财产品。

个人财富与公司深度绑定,也构成了房企多途径融资的一特定模式。将这种模式做到极致的,当属恒大,如“超宝”。

甚至有此类操作:由银行的理财资金设立资管计划或信托计划,优先认购优先级LP份额,再由银行和房企共同认可的机构及房企的高管、员工一起,认购中间级和劣后级LP份额。

房企为了帮自己或关联公司融资,设立一个平台筹资,并将资金投入自己公司或关联公司的项目中。

投资者遭遇到期无法兑付的风险,房企这些打着理财名义的融资平台,涉嫌“自融”。

房企通过发行理财产品的方式募资,全部是自融:房企这么缺钱,设立融资平台,难不成还能是为了帮别人借钱

如果涉及人数超过一定数量,这种做法有踩上非法集资或非法吸收公众存款的风险。在债务危机中,相比银行和信托,这些个人债权涉及千家万户,更难处理。

年初,有位在阳光城就业的读者问我,阳光城的理财能不能买?天机查了查阳光城融资成本的中位数(不是平均数)和最高点,再对比阳光城理财产品的收益后,果断告诉他不要投。

这位读者自己思量了一番并做了决定,因此逃过一劫,保住了自己的百万现金财产。这个方式,值得大家借鉴,原因很简单:

房企自己赚的净利润率,还没给你的利息高,怎么可能持续下去?一旦遇到市场下行,高周转转不动了,而高杠杆依然持续,那暴雷只是时间问题。

所以,这个时候,谨慎些,保住自己拿命赚来的血汗钱,才是最佳选择:

打工是为了赚钱,不是为了掏钱打工。

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