客觀來說，近三年來，萬達、新城、中南等幾家房企，在企業內部反腐工作上的推進，是比較值得肯定的。
文章從中南置地最新的兩起、金科的一起貪腐案說起。
NO. 1｜壹
三天前，中南控股集團發佈了兩份通報文件，分別是中南控股監（2021）31號文件和33號文件。
31號文件的通報內容，是關於中南置地成渝戰區原營銷招商部門負責人陳勁松涉嫌非國家工作人員受賄罪，在2021年2月27日被西充市公安局刑事拘留。
陳勁松是82年的成都人，原中南置地成渝戰區營銷招商負責人。
2018-2019年期間，陳勁松利用其職務便利，通過降價包銷商業、公寓剩餘房源等形式，在分包商招投標以及履約過程中弄虛作假，向包銷單位索取巨額商業賄賂近600萬元。
33號文件的通報內容，是關於中南置地浙南戰區運營管理副總監周金輝涉嫌職務侵占罪，於2021年2月22日被海門區公安局刑事拘留。
周金輝生於1987年，江蘇南通人，中南置地浙南戰區運營管理副總監，原任海南戰區營銷招商負責人。
2017-2019年，周金輝在擔任海南戰區營銷招商負責人期間，利用職務便利，假借他人名義承租商鋪後高價轉讓，從中牟取利益，侵佔公司近百萬。
從作案時間到被逮捕時間，基本上時間差在2年左右。行業內有不少這樣的案例，職業經理人在新公司上任一兩年後，卻因上一家公司任職期間不幹凈，而被逮捕或通報。典型的如華鴻嘉信總裁黃士馮。
正如金科集團剛曝出的這一起貪腐案。
2021年3月11日，金科紀檢監察部副總監到經偵支隊報案，稱公司被非法侵佔400餘萬元。
經偵支隊接警後，順利破獲金科子公司重慶金科昌錦置業這起特大職務侵佔案。
事件發生於2013年，該子公司的營銷負責人廖、劉二人，夥同銷售主管、置業顧問數人，利用職務便利，控制房源、申請特價，以親屬或朋友名義預先繳納定金、首期款或會員費的名義佔有（控制）房源。
然後尋找時機和第三方買家，通過中介或置業顧問接觸客戶，進行轉售並更名、換票，賺取差價。
最終，警方抓獲犯罪嫌疑人4人，其中刑拘2人，取保候審1人，追贓挽損200餘萬元。
有時候，房企反腐這事，要看房企自身有沒有意願和決心追查，這不，八年前的案子都能翻出來。
NO. 2｜貳
中南控股31號通報中提到的金額近600萬元，是向包銷單位索取的巨額商業賄賂，也就是常說的回扣，且提到了關鍵的字眼：降價包銷。
而行業普遍存在的現象和規則，包銷（非分銷）的回扣一般包括兩個部分：
一部分是傭金點數的20%左右，如100萬的房源，傭金點數10個點，即10萬傭金，那麼傭金點數部分的20%回扣，就是2萬元。
另一部分是包銷利潤最大的來源，也是回扣最大的部分，即差價。差價，即包銷底價和銷售價的差值，如包銷底價100萬元的房源，對外銷售130萬，那麼差價就是30萬。
根據行業的規則，這30萬的差價，所涉及的土增稅等，一般由包銷方繳納，納稅後所剩的20多萬元，大部分是利潤。
利潤部分，少數能達到五五開，大部分四六開或三七開，即甲方（房企）的拿40%或30%，這是最大的回扣所在，也是甲方人員對公司申請降價的主要原因之一。
另一個原因，往往因業績問題，畢竟大批量的包銷，在項目去化難、尾盤等情況下，對房企的回款和職業經理人的業績來說，都算是好事。
通報中還提到了分包商招投標和履約過程中兩個部分弄虛作假。大概率存在包銷單位較多，房企負責人內部指定包銷方，以便獲取回扣的情況。
至於履約過程中造假，一般來說，是指包銷金額、保證金、兜底等三類情況，沒有如實履約，錢款沒有到位。
中南控股的33號文件和金科的貪腐案比較相似，都是通過低價控制商鋪、房源等資源，再高價轉讓，賺取差價。
都是行業內普遍存在的常規操作，沒什麼新奇手段。說到底，地產人還是要自己對自己的行為負責，每條路都是自己選的，自己要走好。
話說到這，還是要提一下碧桂園集團，反腐歸反腐，不過是高舉輕放的打法，做做樣子，倒是送幾個進去蹲號子啊。
原貴州區域副總裁關秀雲(通報稱涉4965萬餘元）在被碧桂園集團監察通報後，如今卻啥事也沒有，已經在新公司高就了，這不是寬縱犯罪么？
NO. 3｜叄
上周五晚上，天機辦完事後，被雨困住，在一家小酒坊點了兩瓶啤酒和美食，候雨。
身後的酒桌有5個人，4男一女，做地產的，在興緻勃勃地談他們是怎麼賺錢的，在2017-2019年錢有多好賺。
一短髮男，很義氣地說道：還是要帶着自己的兄弟們賺錢，這種錢要讓大家一起賺。
聽了半天，手法和上面的幾個案例類似。11點05分，其中三個男的起身去了洗手間，咱也起身回家。不知道這幾個人中，有沒有天機的讀者。
現在地產的風氣爛到這個地步了？管理者有點權力，就想權力尋租，牟取私利。
曾有人說：只要職業經理人有能力幫公司賺更多的錢，讓他貪幾百萬幾千萬也無所謂。也有人問：要廉潔但能力一般的職業經理人，還是要能力強但貪腐嚴重的職業經理人？
其實這種問題，有點類似於《進步與鬥爭·記我的大學生涯》一書中的反問：先生請問你是喜歡咖喱味的屎，還是屎味的咖喱？
有人說房企有漏洞的制度和企業文化、環境，導致了職業經理人的異化，然而何嘗不是人性的不完美導致了房企制度、文化、環境的異化？
從管理的角度來說，相信人性本善，激發人積極向上，推動企業快速發展；但從審計監察的角度來說，相信人性本惡，補缺補漏，推動企業往好的方向發展。
就像矛盾一樣，一體兩面，從而推動企業又好又快發展。即賦予職業經理人權力，同時有行之有效的約束手段。即房企既要具備有效激勵職業經理人的制度，又要有杜絕貪腐的制度。
前者現在很多房企都已經具備了，典型如碧桂園，激勵下高管個個收入豐厚，也很有幹勁；但後者，很多房企連個框架都沒有，甚至於有的房企審計監察部只是個擺設，典型如泰禾、協信，如今怎麼樣呢？
職業經理人和房企的制度、文化、環境是相互影響相互決定的，就像雞和蛋。
所以「要廉潔但能力一般的職業經理人，還是要能力強但撈錢嚴重的職業經理人？」這個問題，其實是個謬論舉例，它創造了兩個對立的概念逼迫人選擇，卻故意隱藏了這兩個選項之外，還有其他更好的選項：
能力強且清廉的職業經理人。
就像咖喱味的屎和屎味的咖喱這個問題一樣，為什麼咱就不能把他們全部衝進馬桶，然後做飯吃？
畢竟，地產行業還是有很多清廉且能力強的地產人。