金科無玉律,藏有鐵疙瘩

2020年4月,金科與融創歷時4年的股權之爭畫下句號;

2020年11月,金科物業金科服務赴港交所上市;

2020年12月,金科對外發布未來五年的發展規劃,稱力爭2025年衝擊4500億銷售額目標;

2021年1月,金科管理團隊做了一番調整,金科新任董事長周達,曾多年任黃紅雲的秘書。因此此番操作,被業內解讀為退隱多年的黃紅雲曲線回歸。

NO. 1|壹

第一個問題,2025年,金科的銷售額目標4500億元能實現嗎?

上一個吹噓要銷售額實現翻倍的,是泰禾的黃其森,如今泰禾什麼光景,眾人皆知。

金科機靈點的是,將4500億元銷售額目標,分成五年來達成,但即便如此,以當前金科在第三方機構排行榜上的銷售額作為基點,依然要以年複合增長率15%以上,才能達成目標。

畢竟規模越大,增長越難。

天機在一旁啃著叫花雞,口齒不清對奇談君吐槽:沒有什麼是掏錢買榜不能實現的,如果有,那就是掏的錢不夠。

客觀來說,從金科近三年的新增土儲量來看,原土儲集中在西南的金科,雖然近些年也加大了在長三角等地的土儲,但平衡好傳統根據地大西南和全國化全面布局式的全面覆蓋,金科並未處理好,華北、華南等地土儲佔比極低。

未來若不在土地投資上加大投入,4500億元銷售很有難度;若加大投資力度,已踩中「三道紅線」的金科,重心將轉移為「降負債」。

歸母凈利潤大幅下滑的金科,一旦被限制融資規模,要實現年複合增長率15%的目標,根本無從談起。

而啟動金科物業金科服務赴港上市,以期能降低負債率,滿足三道紅線的監管要求。

另一方面,金科的土儲權益低,大量的項目合作,可能因此隱藏部分負債的真實情況。

和泰禾一樣,金科化身擔保小王子(槓桿高),對子公司的擔保額超過凈資產3倍。

截至2020年11月底,金科對參股公司、子公司等合計擔保餘額918.22億元,占最近一期經審計凈資產的335.52%

NO. 2|貳

金科此次管理團隊的調整,被業內解讀為金科老闆黃紅雲的曲線回歸。

為何稱曲線回歸?黃紅雲因何退隱?何時退隱?和融創又是怎麼回事?

2011年8月,金科借殼ST東源上市,黃紅雲的8位家族成員藉此獲得6億多股股票,股價始終在2-3元之間波動。

2014年,這些股票全部解禁。在解禁的前夕,金科宣布要多元化轉型,斥資20億元成立新能源公司,並承諾2015年將在新能源投資超過120個小目標,3年投資500個小目標。

甚至還以百萬年薪招聘能源總經理。一系列刺激下,金科股價持續上漲。

2014年12月27日,金科股份宣布公司擬利用資本公積金,每10股轉增14股,以未分配利潤每10股送紅股6股,每10股派發1.5元。

此時的金科股份股價已經上漲至16元左右,2014年底,黃紅雲家族開始大規模減持、套現:

2014年底,成員開始套現;2015年第一季度,黃紅雲女兒、侄子套現億元;同年5月6-12日,黃紅雲夫婦套現超過28億元;在同年股市頂點上,徐翔旗下的私募撤離,同年11月1日,徐翔因涉嫌違法犯罪被抓。

2016年12月5日,徐翔案在青島中院開庭,黃紅雲作為涉案的13家董事長或實控人中唯二的房企(另一家是已經退市的中弘),被迫出席。著名的白大褂,「私募一哥」徐翔,當庭認罪。

後官媒報道稱,徐翔涉及的13家上市公司中,部分上市公司以高送轉方案、新能源概念炒作,虛假增持等消息誘使股民進場,並在徐翔的巨額資金配合下,拉升股價馬上套現退出。

徐翔的收費標準是50-60%,以公開數據來算,黃紅雲家族套現的約45億元,瓜分後,實際上只獲得了23-27億元。據資本市場傳言,黃紅雲最後被罰10億元。

NO. 3|叄

2016年中旬,徐翔案未開庭前,黃紅雲已辭去董事長職務,在公司無任何職務。
 
一時間,資本市場風傳,黃老闆日子過得清閑,帶著妻子和小舅子到台灣度假過了兩周時間。
值得一提的是,大致在「度假」前後,金科的股權架構做了一番調整。

由於大規模減持,黃紅雲夫婦的持股比例大幅下滑,加上2016年9月的45億增發,股權被稀釋到了30%的舉牌線之下。

與此同時,孫宏斌的融創看準時機,借道增發,觸手40億元買入16.96%的股份,一舉成為金科的第二大股東,介入金科,開啟了金科長達近四年的股權之爭。

此後,融創步步緊逼,一度反超黃紅雲成為第一大股東。而後,黃紅雲老辣的手法讓資本市場眼界大開:

修改公司章程、啟動「毒丸計劃」、連橫一致行動人、瘋狂對外擔保、註銷83萬股巧妙規避30%的舉牌紅線……

至此,融創未能再進寸步。2020年,融創賣掉大部分金科的股份,歷時4年的股權之爭畫下句號

此外,2015年,黃紅雲以4元左右的價格買入財信發展的股票,財信發展的董事長與黃紅雲是涪陵老鄉兼好友。

黃紅雲成財信發展十大股東後,財信發展施展了讓人眼花繚亂的系列運作,甚至還有收購美國芝加哥股票交易所的荒唐笑話,最終股價在2016年創下24元的新高。

黃紅雲及相關「馬甲」,功成身退,而黃紅雲卻在股東大會上對記者說,跑都跑了,炒股其實不賺錢。

如今在東財股吧里,小股東們一提起黃紅雲就恨得牙痒痒。房地產行業曾被認為是「暴利」行業,但相比之下,資本市場的魔幻更加遠超想像。

在房地產行業大勢頭向好的2015-2016年,金科卻選擇投機套現,最終因小失大。

與其說是戰略問題,不如說是價值觀的問題,特別是創始人(實控人)的價值觀。

NO. 4|肆

泰禾和金科的黃老闆,是房地產行業中,非常擅長在資本市場舞袖的兩位。

金科這家公司,什麼戰略,到最後都會成為戰術問題,堪稱沒有戰略只有戰術的房企。

2017年之前的金科,做事的人才濟濟一堂,專業度高、有見地、有品位、建築也有質量,是獵頭公司挖角的目標房企之一;

2017年後,這幫人才大量流失,有恆大和碧桂園履歷的職業經理人大量進入金科,另一方面,老金科又把持著集團和區域高層的重要管理崗位。

激進的擴張,形成了很多問題,連大本營重慶都出現重大質量問題,金科茶園項目11棟洋房結構開裂、不均勻沉降,最後不得不拆除重建。

全新的企業文化又在黃老闆的企業核心價值觀下,變得有些怪誕;

同時,老金科把持重要崗位,高層沒有空間給新進入的職業經理人施展;大量的中基層職業經理人,卻有恆大碧桂園等高周轉房企履歷,二者不協調,管理豈能如臂使指?

金科對標龍湖?還是先搞清楚自己的定位,把人力系統和管理架構調整清楚:今天學碧桂園,明天學龍湖,學到頭,不倫不類,再加上粗糙的管理顆粒度……

龍湖沒那麼好學,領導是一門藝術,管理是一門科學。

有人問奇談君,要對標龍湖的金科,和龍湖的差距大嗎?

挺大的,雖然看起來同樣像個口,但若龍湖是嘴巴,二者的差距,就像嘴巴和菊花的差距,雲泥之別。

就黃老闆和吳阿姨的格局,差了不止十條長安街。

寫到這,不禁想問一句:金科,美好誰的生活?

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