金科无玉律,藏有铁疙瘩

2020年4月,金科与融创历时4年的股权之争画下句号;

2020年11月,金科物业金科服务赴港交所上市;

2020年12月,金科对外发布未来五年的发展规划,称力争2025年冲击4500亿销售额目标;

2021年1月,金科管理团队做了一番调整,金科新任董事长周达,曾多年任黄红云的秘书。因此此番操作,被业内解读为退隐多年的黄红云曲线回归。

NO. 1|壹

第一个问题,2025年,金科的销售额目标4500亿元能实现吗?

上一个吹嘘要销售额实现翻倍的,是泰禾的黄其森,如今泰禾什么光景,众人皆知。

金科机灵点的是,将4500亿元销售额目标,分成五年来达成,但即便如此,以当前金科在第三方机构排行榜上的销售额作为基点,依然要以年复合增长率15%以上,才能达成目标。

毕竟规模越大,增长越难。

天机在一旁啃着叫花鸡,口齿不清对奇谈君吐槽:没有什么是掏钱买榜不能实现的,如果有,那就是掏的钱不够。

客观来说,从金科近三年的新增土储量来看,原土储集中在西南的金科,虽然近些年也加大了在长三角等地的土储,但平衡好传统根据地大西南和全国化全面布局式的全面覆盖,金科并未处理好,华北、华南等地土储占比极低。

未来若不在土地投资上加大投入,4500亿元销售很有难度;若加大投资力度,已踩中“三道红线”的金科,重心将转移为“降负债”。

归母净利润大幅下滑的金科,一旦被限制融资规模,要实现年复合增长率15%的目标,根本无从谈起。

而启动金科物业金科服务赴港上市,以期能降低负债率,满足三道红线的监管要求。

另一方面,金科的土储权益低,大量的项目合作,可能因此隐藏部分负债的真实情况。

和泰禾一样,金科化身担保小王子(杠杆高),对子公司的担保额超过净资产3倍。

截至2020年11月底,金科对参股公司、子公司等合计担保余额918.22亿元,占最近一期经审计净资产的335.52%

NO. 2|贰

金科此次管理团队的调整,被业内解读为金科老板黄红云的曲线回归。

为何称曲线回归?黄红云因何退隐?何时退隐?和融创又是怎么回事?

2011年8月,金科借壳ST东源上市,黄红云的8位家族成员藉此获得6亿多股股票,股价始终在2-3元之间波动。

2014年,这些股票全部解禁。在解禁的前夕,金科宣布要多元化转型,斥资20亿元成立新能源公司,并承诺2015年将在新能源投资超过120个小目标,3年投资500个小目标。

甚至还以百万年薪招聘能源总经理。一系列刺激下,金科股价持续上涨。

2014年12月27日,金科股份宣布公司拟利用资本公积金,每10股转增14股,以未分配利润每10股送红股6股,每10股派发1.5元。

此时的金科股份股价已经上涨至16元左右,2014年底,黄红云家族开始大规模减持、套现:

2014年底,成员开始套现;2015年第一季度,黄红云女儿、侄子套现亿元;同年5月6-12日,黄红云夫妇套现超过28亿元;在同年股市顶点上,徐翔旗下的私募撤离,同年11月1日,徐翔因涉嫌违法犯罪被抓。

2016年12月5日,徐翔案在青岛中院开庭,黄红云作为涉案的13家董事长或实控人中唯二的房企(另一家是已经退市的中弘),被迫出席。著名的白大褂,“私募一哥”徐翔,当庭认罪。

后官媒报道称,徐翔涉及的13家上市公司中,部分上市公司以高送转方案、新能源概念炒作,虚假增持等消息诱使股民进场,并在徐翔的巨额资金配合下,拉升股价马上套现退出。

徐翔的收费标准是50-60%,以公开数据来算,黄红云家族套现的约45亿元,瓜分后,实际上只获得了23-27亿元。据资本市场传言,黄红云最后被罚10亿元。

NO. 3|叁

2016年中旬,徐翔案未开庭前,黄红云已辞去董事长职务,在公司无任何职务。
 
一时间,资本市场风传,黄老板日子过得清闲,带着妻子和小舅子到台湾度假过了两周时间。
值得一提的是,大致在“度假”前后,金科的股权架构做了一番调整。

由于大规模减持,黄红云夫妇的持股比例大幅下滑,加上2016年9月的45亿增发,股权被稀释到了30%的举牌线之下。

与此同时,孙宏斌的融创看准时机,借道增发,触手40亿元买入16.96%的股份,一举成为金科的第二大股东,介入金科,开启了金科长达近四年的股权之争。

此后,融创步步紧逼,一度反超黄红云成为第一大股东。而后,黄红云老辣的手法让资本市场眼界大开:

修改公司章程、启动“毒丸计划”、连横一致行动人、疯狂对外担保、注销83万股巧妙规避30%的举牌红线……

至此,融创未能再进寸步。2020年,融创卖掉大部分金科的股份,历时4年的股权之争画下句号

此外,2015年,黄红云以4元左右的价格买入财信发展的股票,财信发展的董事长与黄红云是涪陵老乡兼好友。

黄红云成财信发展十大股东后,财信发展施展了让人眼花缭乱的系列运作,甚至还有收购美国芝加哥股票交易所的荒唐笑话,最终股价在2016年创下24元的新高。

黄红云及相关“马甲”,功成身退,而黄红云却在股东大会上对记者说,跑都跑了,炒股其实不赚钱。

如今在东财股吧里,小股东们一提起黄红云就恨得牙痒痒。房地产行业曾被认为是“暴利”行业,但相比之下,资本市场的魔幻更加远超想象。

在房地产行业大势头向好的2015-2016年,金科却选择投机套现,最终因小失大。

与其说是战略问题,不如说是价值观的问题,特别是创始人(实控人)的价值观。

NO. 4|肆

泰禾和金科的黄老板,是房地产行业中,非常擅长在资本市场舞袖的两位。

金科这家公司,什么战略,到最后都会成为战术问题,堪称没有战略只有战术的房企。

2017年之前的金科,做事的人才济济一堂,专业度高、有见地、有品位、建筑也有质量,是猎头公司挖角的目标房企之一;

2017年后,这帮人才大量流失,有恒大和碧桂园履历的职业经理人大量进入金科,另一方面,老金科又把持着集团和区域高层的重要管理岗位。

激进的扩张,形成了很多问题,连大本营重庆都出现重大质量问题,金科茶园项目11栋洋房结构开裂、不均匀沉降,最后不得不拆除重建。

全新的企业文化又在黄老板的企业核心价值观下,变得有些怪诞;

同时,老金科把持重要岗位,高层没有空间给新进入的职业经理人施展;大量的中基层职业经理人,却有恒大碧桂园等高周转房企履历,二者不协调,管理岂能如臂使指?

金科对标龙湖?还是先搞清楚自己的定位,把人力系统和管理架构调整清楚:今天学碧桂园,明天学龙湖,学到头,不伦不类,再加上粗糙的管理颗粒度……

龙湖没那么好学,领导是一门艺术,管理是一门科学。

有人问奇谈君,要对标龙湖的金科,和龙湖的差距大吗?

挺大的,虽然看起来同样像个口,但若龙湖是嘴巴,二者的差距,就像嘴巴和菊花的差距,云泥之别。

就黄老板和吴阿姨的格局,差了不止十条长安街。

写到这,不禁想问一句:金科,美好谁的生活?

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