「假綠檔」金科聯席總裁被判刑後,又一百萬年薪董事長被捕

早在2019年底,金科集團聯席總裁何立為,因涉非國家工作人員受賄罪一案,被湖南長沙一人民檢察院提起公訴,後被判刑2年,緩刑一年。

這件事,金科集團全方位封鎖消息,沒有披露,媒體也靜悄悄地沒有聲音,僅司法機關的相關網站上,能一窺端倪。

2020年,金科集團又一區域總裁被批捕。

NO. 1|壹

這位被捕的區域董事長,名為趙波,2019年2月-2020年8月任職江西區域。

因涉貪腐於2021年1月20日被批捕,同時被批捕的,還有溫姓開發經理,目前已走到檢察院環節。

2019年2月,金科集團江西區域從華東公司分裂出來,組建區域公司,趙波從華東區域執行總調動到江西區域擔任董事長。

2019年,江西金科在引入分銷渠道的基礎上,依然銷售不佳,沒有完成年度目標責任書,於是全年區域員工的薪酬大打折扣。

據金科相關審計監察人士介紹,2020年3月份開始,趙波長期以出差名義不在公司,通過項目驗收有風險、開發報建、項目合作、招待費、獎金分配等方式虛開發票,套取公司現金;

通過各個部門負責人以諮詢費、招待費、備用金等名義套取現金和對外轉賬,再由這些人取現給他。

2020年江西區域業績完成率全集團倒數第二,目標責任書不足60分,金科集團在得知趙波事發後派駐巡視組,離職審計十幾人團隊到江西巡視,一周內迅速調整董事長,趙波離職。

招聘湖北碧桂園孫正軍入職,5個月後又調回湖北區域,湖北區域執行總錢建明到江西擔任董事長,12月31日開發經理溫某刑拘,1月20日,趙波被刑拘。

NO. 2|貳

半個月前得知此事時,感慨萬千。

趙波在金科已八載春秋,公司骨幹級老員工。而獵頭圈盛傳的,大多是其在中原區域、華東區域的故事,這兩個區域,被業內調侃是趙發家致富的寶地。

而此次導致趙波出事的,從檢察院朋友非常隱晦的反饋來看,大概率是在華東區域任職期間。

江西區域的同事提到,趙到了江西區域,在業務管理上,極度授權下屬各個部門負責人,尤其是投資和開發條線。

金科內部員工甚至調侃其:項目拿下後地塊在哪裡都不知道。業績也很差,如撫州項目開盤銷售僅2套,九江項目開盤僅銷售7套。

金科集團在對江西區域和新董事長趙波的考核,並沒有因為是新區域而區別對待,績效嚴苛。在嚴苛的績效考核下,可謂猛於虎,對貪腐事迹的發生也容易起推波助瀾的作用。

天機對金科等50強以內的房企大多還是非常熟悉的,整體來說,金科集團強管控,弱服務。

個人的看法:集團上的人應該多下一線看看,別只看結果不問原因,導致區域為了拿地而拿地,上報虛假土地信息,這樣的區域,最後容易出爛攤子。

NO. 3|叄

房企們2020年年報大多數已經公布,最引人關注的,莫過於「三道紅線」的踩線情況。

其實房企的年報,看不看都無所謂。外行人看數據,內行人看財技。

一堆媒體圍著房企跪下唱讚歌,可笑之極,連祥生、禹洲這類財報很爛的房企都有厚臉皮的自媒體幫忙洗白,讓人大跌眼鏡,簡直就是拿節操換真鈔。來,跪下唱讚歌!哈哈哈

從年報上,我們所能看到的,都是房企想給我們看的;而房企不想給我們看的,就用一些方法和手段,將其掩藏。所以從年報中,也能看出一家房企的財技水平如何。

從目前已公布的年報來看,藏債的典型房企有金科、陽光城、正榮等幾家。

如正榮,在規模急速擴張的同時,杠杠水平卻一路下降,負債總額快速增長。其實從年報中也能窺見端倪:

少數股東權益增速極高(銷售額權益低、明股實債的常規操作跡象),少數股東權益的擴張,不僅降低了正榮的負債比率,同時也稀釋了歸母凈利潤;將實際為負債的永續債,在會計處理上列入股東權益等……

如陽光城,凈負債率陡降,深挖之下,中融信託、中航信託、五礦信託等紛紛以明股實債的方式牽扯其中。

何為明股實債?開發項目缺錢,選擇以賣掉一部分項目股權的方式來融資,等項目預售回款在即時,再溢價回購當時出售的股份,即把債務做成股權。

企業的股權轉讓實質是為了融資,同時又方便隱藏負債,相當於是一種以股權為抵押標的的借款行為。

NO. 4|肆

金科集團也一樣。

2020年夏天披露半年報時,三條紅線全部踩中:剔除預收款後的凈資產負債率為74.08%,凈負債率為124.63%,現金短債比0.98倍。

半年後的年報中,在無重大經營轉向且拿地金額同比大增超20%的情況下,卻神奇地從「三道紅線」全中變成全部達標,由紅檔降為綠檔的神奇逆襲。

金科年報中明確表示,凈負債率為75.07%,同比大降45個百分點,即2019年金科的凈負債率為120.07%,據相關公式反推,金科未透露的有息負債具體數字,應為986.8億元左右。

深究之下,是金科這半年來,耗費大精力將表內的顯性負債轉為表外的隱性負債。如實為負債卻可劃入股東權益的永續債同比去年大增168%

最突出的是,少數股東權益占凈資產的比例105.16%,而少數股東損益占凈利潤的比例38.03%,這兩者的差額這麼大,明股實債的特徵實在太明顯。

過去的一年時間裡,房企們將負債率較高的子公司剔除表外,是減債的非常規操作。

而金科集團合作拿地開發的項目非常多,一些項目公司並未放到表內。非並表子公司詳細的負債結構,外人無從得知,但也可估算。

一是狹義口徑中的「擔保餘額」,金科截至2020年末,這一項是873.09億元;

二是長期股權投資估算,2020年金科的長期股權投資規模是248.94億元,同比去年大增82%,按房企通常加到頂部的綜合杠杠倍數3倍來計算,金科非並表子公司的負債規模為746.82億元。

而明股實債的特徵,除了正榮、陽光城、金科之外,另一家閩系房企世茂,也非常明顯。

「三道紅線」之外,是不是還得另築一道高牆?透過房企的年報,我們得以一窺調錶師CFO們的財技水平。

已多次被監管所發函詢問,有著雄心勃勃的5年規劃,4500億的目標能不能實現?會不會因刻意隱瞞表外負債,被開刀懲戒?

第二個問題,誰也不知道;但第一個問題,克而瑞等排行榜機構,說不定現在就知道了。

這,是個搞錢的時代。

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