早在2019年底，金科集团联席总裁何立为，因涉非国家工作人员受贿罪一案，被湖南长沙一人民检察院提起公诉，后被判刑2年，缓刑一年。
这件事，金科集团全方位封锁消息，没有披露，媒体也静悄悄地没有声音，仅司法机关的相关网站上，能一窥端倪。
2020年，金科集团又一区域总裁被批捕。
NO. 1｜壹
这位被捕的区域董事长，名为赵波，2019年2月-2020年8月任职江西区域。
因涉贪腐于2021年1月20日被批捕，同时被批捕的，还有温姓开发经理，目前已走到检察院环节。
2019年2月，金科集团江西区域从华东公司分裂出来，组建区域公司，赵波从华东区域执行总调动到江西区域担任董事长。
2019年，江西金科在引入分销渠道的基础上，依然销售不佳，没有完成年度目标责任书，于是全年区域员工的薪酬大打折扣。
据金科相关审计监察人士介绍，2020年3月份开始，赵波长期以出差名义不在公司，通过项目验收有风险、开发报建、项目合作、招待费、奖金分配等方式虚开发票，套取公司现金；
通过各个部门负责人以咨询费、招待费、备用金等名义套取现金和对外转账，再由这些人取现给他。
2020年江西区域业绩完成率全集团倒数第二，目标责任书不足60分，金科集团在得知赵波事发后派驻巡视组，离职审计十几人团队到江西巡视，一周内迅速调整董事长，赵波离职。
招聘湖北碧桂园孙正军入职，5个月后又调回湖北区域，湖北区域执行总钱建明到江西担任董事长，12月31日开发经理温某刑拘，1月20日，赵波被刑拘。
NO. 2｜贰
半个月前得知此事时，感慨万千。
赵波在金科已八载春秋，公司骨干级老员工。而猎头圈盛传的，大多是其在中原区域、华东区域的故事，这两个区域，被业内调侃是赵发家致富的宝地。
而此次导致赵波出事的，从检察院朋友非常隐晦的反馈来看，大概率是在华东区域任职期间。
江西区域的同事提到，赵到了江西区域，在业务管理上，极度授权下属各个部门负责人，尤其是投资和开发条线。
金科内部员工甚至调侃其：项目拿下后地块在哪里都不知道。业绩也很差，如抚州项目开盘销售仅2套，九江项目开盘仅销售7套。
金科集团在对江西区域和新董事长赵波的考核，并没有因为是新区域而区别对待，绩效严苛。在严苛的绩效考核下，可谓猛于虎，对贪腐事迹的发生也容易起推波助澜的作用。
天机对金科等50强以内的房企大多还是非常熟悉的，整体来说，金科集团强管控，弱服务。
个人的看法：集团上的人应该多下一线看看，别只看结果不问原因，导致区域为了拿地而拿地，上报虚假土地信息，这样的区域，最后容易出烂摊子。
NO. 3｜叁
房企们2020年年报大多数已经公布，最引人关注的，莫过于“三道红线”的踩线情况。
其实房企的年报，看不看都无所谓。外行人看数据，内行人看财技。
一堆媒体围着房企跪下唱赞歌，可笑之极，连祥生、禹洲这类财报很烂的房企都有厚脸皮的自媒体帮忙洗白，让人大跌眼镜，简直就是拿节操换真钞。来，跪下唱赞歌！哈哈哈
从年报上，我们所能看到的，都是房企想给我们看的；而房企不想给我们看的，就用一些方法和手段，将其掩藏。所以从年报中，也能看出一家房企的财技水平如何。
从目前已公布的年报来看，藏债的典型房企有金科、阳光城、正荣等几家。
如正荣，在规模急速扩张的同时，杠杠水平却一路下降，负债总额快速增长。其实从年报中也能窥见端倪：
少数股东权益增速极高（销售额权益低、明股实债的常规操作迹象），少数股东权益的扩张，不仅降低了正荣的负债比率，同时也稀释了归母净利润；将实际为负债的永续债，在会计处理上列入股东权益等……
如阳光城，净负债率陡降，深挖之下，中融信托、中航信托、五矿信托等纷纷以明股实债的方式牵扯其中。
何为明股实债？开发项目缺钱，选择以卖掉一部分项目股权的方式来融资，等项目预售回款在即时，再溢价回购当时出售的股份，即把债务做成股权。
企业的股权转让实质是为了融资，同时又方便隐藏负债，相当于是一种以股权为抵押标的的借款行为。
NO. 4｜肆
金科集团也一样。
2020年夏天披露半年报时，三条红线全部踩中：剔除预收款后的净资产负债率为74.08%，净负债率为124.63%，现金短债比0.98倍。
半年后的年报中，在无重大经营转向且拿地金额同比大增超20%的情况下，却神奇地从“三道红线”全中变成全部达标，由红档降为绿档的神奇逆袭。
金科年报中明确表示，净负债率为75.07%，同比大降45个百分点，即2019年金科的净负债率为120.07%，据相关公式反推，金科未透露的有息负债具体数字，应为986.8亿元左右。
深究之下，是金科这半年来，耗费大精力将表内的显性负债转为表外的隐性负债。如实为负债却可划入股东权益的永续债同比去年大增168%
最突出的是，少数股东权益占净资产的比例105.16%，而少数股东损益占净利润的比例38.03%，这两者的差额这么大，明股实债的特征实在太明显。
过去的一年时间里，房企们将负债率较高的子公司剔除到表外，是减债的非常规操作。
而金科集团合作拿地开发的项目非常多，一些项目公司并未放到表内。非并表子公司详细的负债结构，外人无从得知，但也可估算。
一是狭义口径中的“担保余额”，金科截至2020年末，这一项是873.09亿元；
二是长期股权投资估算，2020年金科的长期股权投资规模是248.94亿元，同比去年大增82%，按房企通常加到顶部的综合杠杠倍数3倍来计算，金科非并表子公司的负债规模为746.82亿元。
而明股实债的特征，除了正荣、阳光城、金科之外，另一家闽系房企世茂，也非常明显。
“三道红线”之外，是不是还得另筑一道高墙？透过房企的年报，我们得以一窥调表师CFO们的财技水平。
已多次被监管所发函询问，有着雄心勃勃的5年规划，4500亿的目标能不能实现？会不会因刻意隐瞒表外负债，被开刀惩戒？
第二个问题，谁也不知道；但第一个问题，克而瑞等排行榜机构，说不定现在就知道了。
这，是个搞钱的时代。