“假绿档”金科联席总裁被判刑后,又一百万年薪董事长被捕

早在2019年底,金科集团联席总裁何立为,因涉非国家工作人员受贿罪一案,被湖南长沙一人民检察院提起公诉,后被判刑2年,缓刑一年。

这件事,金科集团全方位封锁消息,没有披露,媒体也静悄悄地没有声音,仅司法机关的相关网站上,能一窥端倪。

2020年,金科集团又一区域总裁被批捕。

NO. 1|壹

这位被捕的区域董事长,名为赵波,2019年2月-2020年8月任职江西区域。

因涉贪腐于2021年1月20日被批捕,同时被批捕的,还有温姓开发经理,目前已走到检察院环节。

2019年2月,金科集团江西区域从华东公司分裂出来,组建区域公司,赵波从华东区域执行总调动到江西区域担任董事长。

2019年,江西金科在引入分销渠道的基础上,依然销售不佳,没有完成年度目标责任书,于是全年区域员工的薪酬大打折扣。

据金科相关审计监察人士介绍,2020年3月份开始,赵波长期以出差名义不在公司,通过项目验收有风险、开发报建、项目合作、招待费、奖金分配等方式虚开发票,套取公司现金;

通过各个部门负责人以咨询费、招待费、备用金等名义套取现金和对外转账,再由这些人取现给他。

2020年江西区域业绩完成率全集团倒数第二,目标责任书不足60分,金科集团在得知赵波事发后派驻巡视组,离职审计十几人团队到江西巡视,一周内迅速调整董事长,赵波离职。

招聘湖北碧桂园孙正军入职,5个月后又调回湖北区域,湖北区域执行总钱建明到江西担任董事长,12月31日开发经理温某刑拘,1月20日,赵波被刑拘。

NO. 2|贰

半个月前得知此事时,感慨万千。

赵波在金科已八载春秋,公司骨干级老员工。而猎头圈盛传的,大多是其在中原区域、华东区域的故事,这两个区域,被业内调侃是赵发家致富的宝地。

而此次导致赵波出事的,从检察院朋友非常隐晦的反馈来看,大概率是在华东区域任职期间。

江西区域的同事提到,赵到了江西区域,在业务管理上,极度授权下属各个部门负责人,尤其是投资和开发条线。

金科内部员工甚至调侃其:项目拿下后地块在哪里都不知道。业绩也很差,如抚州项目开盘销售仅2套,九江项目开盘仅销售7套。

金科集团在对江西区域和新董事长赵波的考核,并没有因为是新区域而区别对待,绩效严苛。在严苛的绩效考核下,可谓猛于虎,对贪腐事迹的发生也容易起推波助澜的作用。

天机对金科等50强以内的房企大多还是非常熟悉的,整体来说,金科集团强管控,弱服务。

个人的看法:集团上的人应该多下一线看看,别只看结果不问原因,导致区域为了拿地而拿地,上报虚假土地信息,这样的区域,最后容易出烂摊子。

NO. 3|叁

房企们2020年年报大多数已经公布,最引人关注的,莫过于“三道红线”的踩线情况。

其实房企的年报,看不看都无所谓。外行人看数据,内行人看财技。

一堆媒体围着房企跪下唱赞歌,可笑之极,连祥生、禹洲这类财报很烂的房企都有厚脸皮的自媒体帮忙洗白,让人大跌眼镜,简直就是拿节操换真钞。来,跪下唱赞歌!哈哈哈

从年报上,我们所能看到的,都是房企想给我们看的;而房企不想给我们看的,就用一些方法和手段,将其掩藏。所以从年报中,也能看出一家房企的财技水平如何。

从目前已公布的年报来看,藏债的典型房企有金科、阳光城、正荣等几家。

如正荣,在规模急速扩张的同时,杠杠水平却一路下降,负债总额快速增长。其实从年报中也能窥见端倪:

少数股东权益增速极高(销售额权益低、明股实债的常规操作迹象),少数股东权益的扩张,不仅降低了正荣的负债比率,同时也稀释了归母净利润;将实际为负债的永续债,在会计处理上列入股东权益等……

如阳光城,净负债率陡降,深挖之下,中融信托、中航信托、五矿信托等纷纷以明股实债的方式牵扯其中。

何为明股实债?开发项目缺钱,选择以卖掉一部分项目股权的方式来融资,等项目预售回款在即时,再溢价回购当时出售的股份,即把债务做成股权。

企业的股权转让实质是为了融资,同时又方便隐藏负债,相当于是一种以股权为抵押标的的借款行为。

NO. 4|肆

金科集团也一样。

2020年夏天披露半年报时,三条红线全部踩中:剔除预收款后的净资产负债率为74.08%,净负债率为124.63%,现金短债比0.98倍。

半年后的年报中,在无重大经营转向且拿地金额同比大增超20%的情况下,却神奇地从“三道红线”全中变成全部达标,由红档降为绿档的神奇逆袭。

金科年报中明确表示,净负债率为75.07%,同比大降45个百分点,即2019年金科的净负债率为120.07%,据相关公式反推,金科未透露的有息负债具体数字,应为986.8亿元左右。

深究之下,是金科这半年来,耗费大精力将表内的显性负债转为表外的隐性负债。如实为负债却可划入股东权益的永续债同比去年大增168%

最突出的是,少数股东权益占净资产的比例105.16%,而少数股东损益占净利润的比例38.03%,这两者的差额这么大,明股实债的特征实在太明显。

过去的一年时间里,房企们将负债率较高的子公司剔除表外,是减债的非常规操作。

而金科集团合作拿地开发的项目非常多,一些项目公司并未放到表内。非并表子公司详细的负债结构,外人无从得知,但也可估算。

一是狭义口径中的“担保余额”,金科截至2020年末,这一项是873.09亿元;

二是长期股权投资估算,2020年金科的长期股权投资规模是248.94亿元,同比去年大增82%,按房企通常加到顶部的综合杠杠倍数3倍来计算,金科非并表子公司的负债规模为746.82亿元。

而明股实债的特征,除了正荣、阳光城、金科之外,另一家闽系房企世茂,也非常明显。

“三道红线”之外,是不是还得另筑一道高墙?透过房企的年报,我们得以一窥调表师CFO们的财技水平。

已多次被监管所发函询问,有着雄心勃勃的5年规划,4500亿的目标能不能实现?会不会因刻意隐瞒表外负债,被开刀惩戒?

第二个问题,谁也不知道;但第一个问题,克而瑞等排行榜机构,说不定现在就知道了。

这,是个搞钱的时代。

发表评论

邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注