近期房地產行業的熱門話題之一,是恆大切入中介賽道。
NO. 1|壹
8月,恆大集團的恆大寶集團變更成房車寶集團,以現階段667億元的估值,3年期246發展計劃,展望2023年6萬億估值,2024年上市。
每家合作的經紀公司按照區域不同,可以獲得5-20萬的上市期權額度,這部分會隨着估值增高而增長,可以說是合作的經紀公司最核心的收益。
恆大房車寶給予5-8萬元的現金作為增資款,同時恆大投出的錢,占股51%,以達成控股並表計入“資產”項。
那麼,恆大的房車寶前景看好嗎?
這得從商業模式、市場前景、市場競品、機構背書(股東情況)、資金情況(抗壓強度)、管理班底、遠景目標七個維度來分析這個問題。
即大多數行業,到成熟期,會形成三足鼎立、多強並存的格局,恆大的房車寶是否有機會佔一席之地?
房企切入存量房中介賽道,其實之前幾年,不少房企已經在試水,但都沒有做大規模。
NO. 2|貳
說到中介賽道,就繞不過貝殼找房這個行業標杆,眼瞅着矗在那的市場競爭對手。
先來看貝殼找房,一家企業佔據多個細分賽道的龍頭,儼然等同於多家企業高度協作。
傳統中介的商業模式,加盟、直營、或二者並行。加盟模式的代表,正是是行業大哥,貝殼系這個鼎的一條腿:德祐。
直營模式的代表一哥,是貝殼系這個鼎的第二條腿:鏈家。可以說,鏈家是貝殼找房的火種。
構成三足鼎立的第三條腿,是以房江湖為代表的貝殼新房渠道,新房撐起了貝殼的近半壁江山。
鼎面是貝殼找房這個龐大的展示和承載平台,鼎內不輕易被看到的,是脫胎於鏈家金控的貝殼金控、被低估的樓盤詞典等。
加盟、直營,模式足夠純粹;新房、二手房,資源在互導中得到最大化利用、轉化成經濟效益。貝殼找房平台賦能,樓盤詞典提升效率,貝殼金控讓利潤更有故事。
加上不在貝殼體系內的長租公寓領頭羊:自如。以及鏈家裝修等,圍繞住這個領域,左暉構建了一個“居住”類帝國。
縱觀絕大多數大企業,早期往往單一,畢竟純粹才有力度。後期才多元化,構築護城河。
貝殼找房布局新房、二手房、租房、端口平台、裝修等,全力圍繞“房”這一住居核心。
恆大在這方面呢?類似於直營、又類似於加盟的51%控股;平台可賣房(新房、二手房、恆大的房源、其他房企的房源),也可以賣車。有點雜。
NO. 3|叄
市場方面,貝殼找房主要集中在一二線城市和強三線城市,合作對象涉及眾房企,兼容強,範圍更廣,團隊作戰能力強,效率高;
恆大的房車寶,有相對局限性,前期局限於自家產品的話,恆大項目分布在三四線及以下的多;若想拓展業務範圍,接同行房企的項目,將會有巨大阻力。
相比恆大的房車寶,貝殼找房在流量、資源、資金三者兼備,處於絕對優勢地位;
機構背書及股東情況方面,貝殼找房背後有騰訊、萬科、融創、華興資本、高瓴資本等一眾房企和投資機構加持;
貝殼找房平台賦能對象,是各地區行業中的實力派,如21世紀等。
恆大的房車寶,選擇和各地方區域經紀公司合作。別忘了,此前,這些經紀機構已經被貝殼找房和某某好房掃蕩過幾輪。
剩下的,要麼是強守陣地的,要麼是業績不佳,在多個平台之間來回搖擺的,畢竟,能力強、獲益大的,正常不會再從賦能的貝殼體系脫離出來。
或者,是一些很會畫餅的奇葩,奇談君見過面的一位,簡直極品啊,這“人才”,前段時間,獲得恆大房車寶入股。
恆大寶要想發展好,在合作夥伴方面,還需做好考量。都說選個合適的伴侶難,其實選個靠譜的合伙人更難。
資金情況,恆大的情況不需要多說。
管理班底,貝殼找房,起於鏈家,團隊的底色,腳踏實地,能吃苦,做實事,也能講故事。恆大在這方面,要遜色不少,房企的管理思維,賺慣了快錢。
遠景目標,貝殼已上市,市值五六千億的巨無霸;房車寶計劃2024年衝上市,若估值6萬億,是目前貝殼找房市值的10倍。
恆大這麼做,本質是希望通過自身的營銷力,結合所整合的中介賽道資源,構築資本市場的護城河,為“三道紅線”下的降負債,做迂迴戰略。
遠景目標的描繪,這是恆大所擅長的,如民間所言恆大汽車的科幻版、PPT上市嘛。恆大在講故事這方面,很擅長。
不信你看曾經的恆大冰泉,故事講得特別好,導致至今我家裡還剩好幾箱。
NO. 4|肆
綜合來看,恆大的房車寶要被看好,還有很多東西需要改進和調整。
除了貝殼找房,恆大房車寶的競爭對手,還包括兩大電商平台。三大電商平台中,目前只剩拼多多未切入房產賽道。
說不準哪天就切入了,畢竟大電商平台,繞不開衣食住行四大消費板塊。