「恆大後遺症」

NO. 1|壹

雖然經常寫恆大,也率先以一篇《恆大的困境》挑開恆大的問題。

但不可忽略過往的文章中有很多這類的表述:

「從個人情感上來說,我超級討厭恆大,但從理性角度來說,還是希望它能順利渡過,無論是對社會還是對行業。」

恆大扛不住,涉及的面非同一般,數不盡的中小企業供應商,背後承載的就業人數、負債纍纍的購房者家庭(業主)。

更進一步,是整個地產行業投資資金外逃,這對資金密集型的房地產行業……」
 
「在經歷過泰禾事件後,頭部房企恆大再倒下,必然重創市場信心,給資本市場和購房市場帶來寒流。「
 
如今,房地產行業一個很嚴峻的問題是,在以恆大為首的房企陸續暴雷後,資本市場中,房企融資難度極大;市場端,購房者信心和預期下滑,即便房企打折促銷,也很難阻擋銷售額大幅下滑。
 
這雙重影響疊加下,形成了一個難題:房企舉債嚴重,償債高峰期就在這兩年,要還的錢太多,卻要面對行業最慢的流動性
」三道紅線「下,很多房企將負債轉移至表外隱藏起來,並宣稱降負債成功,順利轉綠檔,結果不少房企照樣暴雷。
 
這哪是降負債啊,分明是轉移負債並粉飾財報,所考驗的,不過是房企的財技而已。

NO. 2|貳

如今的行業現象,我們稱之為」恆大後遺症「。
 
由頭部房企恆大暴雷,引發資本市場對房地產市場的信任大幅下降,房地產行業在資本市場的信用大幅受損。
 
資本由於規避風險的原因,導致房企融資越來越難。
 
同樣的,頭部房企恆大暴雷,引發市場對房企的信任大幅下滑,購房者對房企的信心和購房預期下滑,具體表現為房企的銷售額大幅度下降。
 
銷售額大幅下降,房企的回款銳減。
 
房企在融資和銷售回款兩大資金來源受阻的雙重影響下,資金越來越緊張,而債務本息和開支成本並未減少。
 
這對身處高周轉節奏資金密集型的房地產行業來說,簡直是致命的毒藥。
 
資金來源銳減,而支出只增不減,最終平衡點被打破,於是房企暴雷。
 
恆大後,新力、當代、花樣年、佳兆業、陽光城等幾家房企陸陸續續暴雷,進一步影響資本市場和購房者的信心,然後進一步加劇房企的融資和銷售難度。
 
惡性循環就此開始。
 
於是,近期一些座談會風向、融資緩壓等對房企有利等信息陸續釋放,也就不奇怪了。
 
上層的目的一直以來都很明確:維持房地產行業長期健康可持續發展。即維穩,防止大起大落。房地產行業是百業之母,上下游牽連甚廣。
 
即便完成歷史使命後,要退出歷史舞台,那也是一步步的,不可在短時間內完成。按官方的表述是:防止房地產硬著陸。土地財政是一個很重要的原因。

NO. 3|叄

冬天之後,還有春天。如今的第一道難題是如何度過這個冬天。
 
這個答案很簡單,但做起來卻很難:重塑行業和市場信心。
 
這兩年的市場,太多人在見過了泰禾和恆大的」苟「以後,有樣學樣,場面話說得比誰都好聽,實際行動比樹懶還要慢,長此以往,房企在市場的信譽將被消耗殆盡。
想讓房企渡過這個寒冬見到春天,在融資緩壓之前,首先要做的是防擠兌。擠兌之下,任何一家資金再雄厚的房企也扛不住。
 
其次,快速解決個別暴雷房企,防止其向行業蔓延和傳染,防止擴大化。
 
比如最近部分央企國企向監管部門反映,如果要做一些承債式收購,」三道紅線「就會被突破,建議監管部門對」三道紅線「相關指標進行調整。這是個信號。
 
暴雷的房企,保交樓是最基本的,收了購房者的房款,交樓不是理所當然的嘛?八歲孩童尚知」一手交錢一手交貨「。
 
問題是,怎麼保,拿什麼保?沒有資金來源,拿頭保也保不了交房啊。典型如恆大,天天場面話喊得賊漂亮。就拿最近」4個月交付184個項目「來說,大多是危機爆發之前的存量。7月還有105個的交付項目,到10月已經銳減到39個了。
 
要保交樓,要解決個別房企暴雷向行業擴大化,要解決行業的信心和市場信譽,應該早點解決泰禾和恆大這類房企。
 
泰禾暴雷後,其實放到恆大身上,也同樣適用。
 
從過往行徑來看,這兩家解決問題的態度一向是:場面話說得特別漂亮(勁吹牛),實際行動特別「苟」(拖沓)。一個「拖」字訣應付一切。
 
落差太大,讓市場三觀碎裂。一家世界五百強的作為,也不過如此,還不如三歲小兒來得實誠。
 
快刀斬亂麻解決恆大、泰禾這類企業,讓有能力解決的房企來解決,有利於重塑行業和市場的信心。
 
經歷了高周轉時代的種種弊病,如今的時代,也在渴望和呼喚能做出好產品的房企。
 
鬼知道這幾年,我們的底線是怎麼被房企一降再降的:保質量,到保交樓
 
魔幻得像做了一場夢。

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