恆大的未來

讓我們一起,站在過去,看未來

NO. 1|壹

此前曾寫過《恆大的困境》,作為恆大系列的開篇,影響很大,後來被和諧了。那麼,就將本篇作為系列篇的終篇。

地產三十年,生於草莽,長於江湖,興於槓桿,歸於平凡。

前三十年,恆大一路狂奔,尤其是在09年之後,即便是在地產去槓桿的大環境下,恆大也曾頂著「三道紅線」一路買買買,豪擲億萬金,輔以鋪天蓋地的宣傳,一副豪大的形象。

彼時的恆大,在外界眾人眼中,金光閃耀、高大偉岸…..

這一切美好成為回憶的轉折點,是去年9月份的債務「羅生門」,對此,恆大雖然發公告闢謠並稱已報警,但隨後轉債股等一系列動作,卻從側面印證了恆大資金吃緊的事實。

隨後,從恆大汽車被調侃為「PPT造車」開始,到引入戰投被扒出利益共同體,再到恆大汽車在上海車展的一系列操作,更是破圈而出,成為全民吃瓜的熱點。

上海車展中,賓士、寶馬、奧迪、特斯拉等一眾品牌車都允許體驗,恆馳卻是連三步之內都不可靠近,展台上「東方雄獅,傲視全球」的字樣格外晃眼。

吃瓜群眾調侃:左邊是特斯拉,右邊是賓士奧迪,一定是掌握了核心技術、國產技術的恆馳技術水平太高,謹防商業竊密,才無奈把所有的玻璃都裝上了純黑玻璃膜,設置圍台,嚴防死守。

這屆車展瓜多,有人車頂維權,有人在車底解密,恆馳「底盤門」、兩個人可以抬走的模型車等事件,和眾宣廣的文稿中恆馳的高大上、恆馳試駕的良好體驗、恆大的實力雄厚等宣傳語,形成了強烈的反差和對比,一種巨大的撕裂感和落差油然而生。

皇帝(HD)的新裝再次被當作茶餘飯後的談資、眾人津津樂道。

我的夢想之一,是希望未來幾年,能親自駕駛恆馳汽車過過癮,順便用恆大冰泉給它洗個澡。

恆大的未來

NO. 2|貳

4月,恆大投放的一些宣廣中,一眾垃圾自媒體紛紛鼓吹宣揚「」今天的恆大已經不是過去的恆大「,是八大產業齊頭並進的「新恆大」。

餘音未落,商票被曝大規模逾期,恆大公告解釋僅有部分未及時兌付;之後又是三棵樹的財報中被挖出恆大拖欠款項5000多萬元,恆大解釋稱已兌付;

恆大償還了一筆海外債務,並刷屏朋友圈,這讓很多人很不解,欠債還錢不是天經地義的事嘛?怎麼還成了喜事?

隨後,恆大頻頻面臨訴訟危機:

7月19日,廣發銀行股份有限公司宜興支行以「情況緊急,不立即申請保全將會使其合法權益受到難以彌補的損害」為由,向江蘇省無錫市中級人民法院申請訴前財產保全,凍結恆大1.32億元資金。

當天,恆大系股債雙殺,3天後,雙方官宣達成和解。

同一天,邵陽市住建局發文宣布暫停恆大兩個項目的網簽交易,原因系監管金額與實際銷售金額不符,存在賬外收存和使用預售資金及蓄意逃避監管行為。恆大隨即整改,隔天便恢復網簽。

7月底,蘭州市自然資源局發布公告,要求41家開發企業補繳土地出讓金。名單中有20家隸屬恆大。

7月29日,廊坊發展公告稱,因司法案件執行需要,恆大地產持有的7603.21萬股(20%)廊坊發展股份即日起被凍結。

同日,淮北礦業起訴恆大及下屬公司,拖欠工程款和違約金,合計4.01億元。7月30日,恆大分別對這兩訴訟作出回應。

8月2日,利歐股份公告稱,因恆大未按合同約定如期支付廣告費,已向相關法院提請訴訟及財產保全,合計申請保全金額為3.56億元,並已收到廣東省深圳市中級人民法院發來的《受理案件通知書》。

同日,國際評級機構穆迪等,下調恆大的評級。恆大對此表示失望,天機在朋友圈看到大量的恆大員工轉發,恆大被境外勢力做空的新聞。

一澡堂起火,一群渾身赤裸的人往外跑,白花花的站在大街上,最該捂的是臉,因為下面都一樣。

好好想一想,恆大這一通操作下來,捂的是臉嗎?

NO. 3|叄

近期,據財新消息,最高院要求,所有涉及恆大集團及其關聯企業的案件都統一移交到廣州中院集中管轄。

從某種程度上,這也說明恆大化解債務已到了一個關鍵的階段。

被集中管轄,案件統一集中到廣州中院,一方面可以集中化解矛盾,提高解決問題的效率。在集中管轄之下,廣州中院能夠站在全局的角度開展工作,更好地解決債務糾紛。

另一方面也在給恆大爭取時間,從一定程度上避免恆大被『擠兌』。隨著到期債務越來越多,一些債權人開始採用訴訟的方式去維權,若遇眾多債權人集中起訴恆大,進行財產保全,很容易直接導致恆大資金鏈斷裂

今年,恆大大規模的打折賣房活動席捲眾多城市,操作已經很明確,想盡一切辦法獲取現金流。

借新還舊這條路,如今已經很難走通,那麼首先考慮的,是賣房回血。但沒有網簽的房子,表面上看,是賣出了資產,獲得了現金流,實際上卻是債。

抵押給銀行獲取貸款的房子尚未解押,便已經將其打折全款賣給購房者(2年後網簽),再獲得一次現金流。從本質上來說,購買這種沒網簽的房子,等於購房者把錢借給了恆大度過難關。

有一個風險是:沒網簽的房子,壓根不知道被賣了幾次。

從恆大的應對的方式來看,一開始的思路並非將核心資產變現還債,而是通過資本運作,金融手段等方式獲得現金流,如多元化上市變現。

有常規的抵押貸等操縱,從銀行貸款獲取資金;有賣給購房者一個賺錢預期,獲取現金流;也有數額高達2000多億元的商票。

NO. 4|肆

售賣資產、引投是過往地產企業遇到危機時的主要策略。福晟、泰禾、華夏幸福、藍光等,莫不如此。

6月20日,中國恆大轉讓7.39億股恆騰網路股份,對應總價為44.33億港元;6月21日,恆大以27.62億元,轉讓嘉凱城29.9%股權;

7月31日,恆大退出深圳高新投的股東行列,7.08%股權轉讓予萬科旗下子公司,據財新消息,雙方交易對價超10億元。

8月1日晚,恆騰網路公告稱,中國恆大方面擬出讓公司11%股權,合計作價32.5億港元。

8月10日,恆大稱,將出售其部分資產予獨立第三方投資者,包括但不限於出售公司上市附屬公司恆大汽車和恆大物業的部分權益。

第三方投資者,傳聞的名單中有萬科、保利、越秀、珠江投資、廣州城投等。對此,目前恆大未予證實。

其實股權才是恆大汽車最大的資產。

此前,恆大汽車曾引入戰投,其中有一位是京基集團的董事長陳華。據財新調研,這筆股權交易的實質,是恆大汽車實控人許家印與陳華商議,由陳華出讓京基地產在建項目「京基御景薈都」給恆大地產,所得資金用於定增,換取恆大汽車一定份額的股權。

用恆大汽車沒什麼成交量,且此後」腳踝斬「的股權,換深圳貨真價實的260億地產項目,怎麼看都覺得恆大爆賺。

這一波操作,站在大氣層,不愧是玩金融的……

別忘了,恆大新能源汽車此前在全國各地擼下的幾千畝地,若有接盤恆大新能源汽車的房企,真的會是為了造車嗎?醉翁之意不在酒。

甚至於,為了增加恆大新能源汽車的吸引力,恆大也可以將旅遊原健康的項目,劃給汽車集團。

恆大賣股自救賣的時間過晚了,如果在半年前,恆大汽車股價高位上,或許能賣個好價錢救恆大脫困(人最可怕的錯覺就是:我可以)。現在受到恆大基本面不佳的影響,恆大汽車和恆大物業,已經很難賣出高價

除了新能源汽車和物業,接下去一段時間,礦泉水業務、文旅業務深圳的舊改項目,大概率都要動。通過「市場化」途徑化債。而恆大的核心資產是深圳高貨值的舊改項目。

恆大的未來?或許,我們有機會藉此窺見房地產行業的未來。

恆大的未來

都說大魚吃小魚,小魚吃蝦米。但在海洋中,即便是體型最大的藍鯨,也有天敵:虎鯨。

一個時代落幕了,道阻且長,剩者為王

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