恆大的困境

在寫這篇文章之前,我正歡快啃着窩窩頭,躺靠在江邊釣着魚。

突然微信上提示公眾號被投訴侵權,打開一看,這下連漁獲都不要了,統統放生,趕回來寫文章。

投訴的是恆大地產集團,投訴的文章是這篇:皇帝的新裝,恆大的水軍;投訴的理由如下:

恆大的困境

3月底的文章,6月初投訴,說造成恆大在資本市場異常波動。你以為我是毒奶啊,能奶死那麼多房企

既然這樣,咱就好好盤點,恆大自己面臨的問題和困境。

NO. 1|壹

眾所周知,恆大面臨的困境,就是:錢緊。

最近鬧得沸沸揚揚的商票事件和打骨折促銷事件,可以看出端倪。而造成錢緊的原因是多方面的,往下我們一一細說。

先從商票事件說起。在房地產行業,商票是運用較廣的一種工具,不僅是一種支付工具,還是一種重要的融資工具,商票的簽發和支付都高度依賴於企業本身的信譽背書。

三道紅線下,房企融資受阻,商票的存在,對房企的意義更加重大,尤其是對上下游供應鏈的資金周轉。商票作為房企常用的對外支付手段,常用於支付工程款和材料款等。

但商票並不僅僅只是用於支付這麼簡單,它還是房企融資的渠道之一,房企在金融機構之外的市面上找金主,貼息換取現金,相當於打欠條發債。

商票的流通規模不斷膨脹,商票兌付是否出現問題,是房企資金鏈的晴雨表。畢竟現金流充沛的房企不喜歡使用商票這種模式,典型如中海。

從商票圈統計的數據來看,恆大地產商票高達2052.67億元,一騎絕塵,相當於華潤、綠地、融創等十餘家房企的總和,排名第二的華潤,才274億元。

恆大的困境

2020年,恆大商票因多宗延期出現兌付風波,出現信任危機。之後的8月6日,恆大發言人表示,恆大地產所有到期商票均已兌付完畢,不存在未兌付問題。

雖然是兌付了,但卻並沒有正面回應商票兌付是否延期的問題。

NO. 2|貳

再來看看2021年這波恆大商票的兌付問題:

南陽恆大,50萬一年期,今年4月27日到期,未兌付。

恆大的困境

寧波恆大,商票3月23日到期,未兌付。

恆大的困境

陽江恆大,765萬商票,2020年2月28日和3月2日到期,至今未兌付。

恆大的困境

關於恆大商票兌付的問題,網上多如牛毛,少地幾萬,多的幾百上千萬。在此就不一一列舉了。這些商票的貼息,有的高達30-32%,極端的有32-38%,如果拿去賣,相當於100萬,只能賣到62-68萬。

能兌付哪怕錢少點都算好事,可一直延期,每個月利息都不少。有的人會說,商票不兌付可以打官司取回啊!

這種一看就是小白。首先,如果還有業務上繼續合作,打官司就等於撕破臉,後續業務上還能繼續合作?

其次,房企的合作合同一般簽在項目和城市子公司上,而賣房所得的銷售款一到賬就直接被總公司抽走,等於就算你打贏了官司也沒有意義,對方子公司賬上沒錢,根本執行不了。

一般情況下,商票是多數公司最不願意逾期的,銀行逾期,還能協商解決。但商票一旦大規模逾期,供應商暫停供貨。供應鏈斷了,容易停工,資金問題容易暴露。

此次商票的兌付問題,已經是恆大遇到的第二次信任危機。

2020年9月,恆大的債務“羅生門”,恆大發布公告闢謠,稱已報警。

但掐算一下時間,已經過去了八個月,也不知是向哪個地區警方報的警,效率這麼低,至今沒公布結果。

如果,恆大沒有報警,又公告稱已報警,那500強的上市公司是不是公然造謠?

在“債務羅生門”爆發後的一個多月時間內,恆大迅速搞定了1300億戰略投資者中的絕大多數,千億不用還了,大多數債主們同意“債轉股”。

為此恆大還發了個公告,稱戰略投資方因為長期看好恆大,願意把投資轉為普通股,長期持有。債主變成了股東。

當時流傳的一張簽約圖,大佬們個個億萬富豪,史稱:最豪華、最貴的朋友圈。

債轉股這事,恆大明面上解除了風險,其實更大的風險卻來了:

觸碰了金融機構的底線,投出去的錢到期收不回來,以後誰還敢給你貸款,誰還敢給你投資?

NO. 3|叄

而恆大最近的打“骨折”(形容巨額折扣)賣房,也從側面印證恆大的資金狀況問題。

雖然恆大對此回應說是尾盤促銷,但天機最近看了幾個恆大的項目,有的項目剛開盤幾次,怎麼就尾盤了?而且此次涉及的範圍極廣,折扣也極大。

這些房源的要求都是要全款,不能按揭,部分項目甚至要求15天內付清房款。

廣漢精裝房,4000元/㎡;天津恆大鳳凰莊園精裝房,3500元/㎡,南充精裝房,2600元/㎡;開封,3000元/㎡;重慶保稅區旁,4600元/㎡;佛山恆大毛坯房,3000元/㎡;珠海恆大一樓盤,從220萬降到120萬……

建安成本按2300元來算,精裝按500來算,稅費按10%來算,營銷等成本…..不計地價,業內公開的信息是,恆大房建按可售建築面積來算,成本在3800~4200元/㎡。再加上地價呢?售價遠低於成本。

在經歷了商票和債轉股事件後,信譽受損,外部融資受阻,只能內部對自己下手,低價促銷,狠抓回款,又遇上了今年銀行按揭收緊,只能低價出售,要求全款了。

此外,或許和另一件事關係也很大:

2016年,恆大希冀在金融業務打造出全鏈條布局,大手筆斥資70億港元,成為盛京銀行大股東,持股9.96%;隨後的2016年4月28日,恆大斥資100.17億元與盛京銀行5名內資股股東簽訂協議,持股比例升至27.24%,成為公司最大股東。

因觸及港交所關於“上市公司公眾持股水平不得低於25%”的監管紅線,恆大不得不以69.2億港元出售盛京銀行5.77億H股。交易完成後,其持有盛京銀行股份降至17.28%。

2019年,恆大再斥資132億元認購盛京銀行的22億股內資股,持股比例從17.28%躍至36.4%,全面掌控盛京銀行。


最近媒體報道稱,監管正在了解盛京銀行與恆大之間的資金往來。

據稱盛京銀行通過直接或間接渠道輸血恆大地產集團的資金規模達1300-1500多億元,其中包括盛京銀行集中持有大量恆大的債券等方式。

一旦查實,那麼錢就必須還,不還錢就意味着要被嚴懲。

有些讀者問,買了恆大的房子還沒網簽怎麼辦?我只能回答:打折出售的房子價格雖然很誘人,但一定要做好風險管控,趕緊簽合同,趕緊備案,收的錢也不能不進監管賬戶。

NO. 4|肆

有人會說,恆大打折促銷,狠抓回款是為了應對“集中供地”模式,湊錢拿地。

今年恆大拿地拿了多少?據公開市場數據顯示,前四個月共拿地25億元。能排在多少位?不知道,百強房企今年拿地最多的融創花了近1000億元,排名第30位的中冶置業,也花了110多億元。

嗯,前四個月號稱2800億元銷售額的恆大,拿地25億元,和過往一比,差距特大。集中供地倒是供了,也不見你拿呀。一二線不好拿地,三四線等竟然也沒拿。

湊錢拿地這種說法不顯得太假、太扯犢子了嘛?

負債那麼高,三道紅線全中,在融資收緊的大環境下,恆大進行融資和降負債應對的方式中最突出的一招

分拆多元化業務

也就是說,分拆八大業務,在資本市場上融資,用於降低恆大的負債。恆大地產、恆大汽車、恆大物業、恆騰網絡均已上市。

其中的恆大汽車,是吃瓜群眾最耳熟能詳、最愛調侃的焦點,爆款段子頻頻。恆大汽車在上海車展上更是被曝出沒有底盤。車展後至今,恆大汽車的股價已暴跌40%多。

房車寶、恆大童世界、恆大健康、恆大冰泉四個還未上市,其中房車寶具體上市預期是今年年底或者明年年初。

有趣的是,此前財新等媒體報道,恆大在境外發行的高息美元債,11%—13%,而購買人,是恆大相關的個人或控股公司。

今天江畔釣魚時,我問一同垂釣的前飛行員朋友,做飛行員是否安全。他淡淡地回復道:

有膽大的飛行員,有長壽的飛行員,但鮮有膽大且長壽的飛行員

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