恒大的困境

在写这篇文章之前,我正欢快啃着窝窝头,躺靠在江边钓着鱼。

突然微信上提示公众号被投诉侵权,打开一看,这下连渔获都不要了,统统放生,赶回来写文章。

投诉的是恒大地产集团,投诉的文章是这篇:皇帝的新装,恒大的水军;投诉的理由如下:

恒大的困境

3月底的文章,6月初投诉,说造成恒大在资本市场异常波动。你以为我是毒奶啊,能奶死那么多房企

既然这样,咱就好好盘点,恒大自己面临的问题和困境。

NO. 1|壹

众所周知,恒大面临的困境,就是:钱紧。

最近闹得沸沸扬扬的商票事件和打骨折促销事件,可以看出端倪。而造成钱紧的原因是多方面的,往下我们一一细说。

先从商票事件说起。在房地产行业,商票是运用较广的一种工具,不仅是一种支付工具,还是一种重要的融资工具,商票的签发和支付都高度依赖于企业本身的信誉背书。

三道红线下,房企融资受阻,商票的存在,对房企的意义更加重大,尤其是对上下游供应链的资金周转。商票作为房企常用的对外支付手段,常用于支付工程款和材料款等。

但商票并不仅仅只是用于支付这么简单,它还是房企融资的渠道之一,房企在金融机构之外的市面上找金主,贴息换取现金,相当于打欠条发债。

商票的流通规模不断膨胀,商票兑付是否出现问题,是房企资金链的晴雨表。毕竟现金流充沛的房企不喜欢使用商票这种模式,典型如中海。

从商票圈统计的数据来看,恒大地产商票高达2052.67亿元,一骑绝尘,相当于华润、绿地、融创等十余家房企的总和,排名第二的华润,才274亿元。

恒大的困境

2020年,恒大商票因多宗延期出现兑付风波,出现信任危机。之后的8月6日,恒大发言人表示,恒大地产所有到期商票均已兑付完毕,不存在未兑付问题。

虽然是兑付了,但却并没有正面回应商票兑付是否延期的问题。

NO. 2|贰

再来看看2021年这波恒大商票的兑付问题:

南阳恒大,50万一年期,今年4月27日到期,未兑付。

恒大的困境

宁波恒大,商票3月23日到期,未兑付。

恒大的困境

阳江恒大,765万商票,2020年2月28日和3月2日到期,至今未兑付。

恒大的困境

关于恒大商票兑付的问题,网上多如牛毛,少地几万,多的几百上千万。在此就不一一列举了。这些商票的贴息,有的高达30-32%,极端的有32-38%,如果拿去卖,相当于100万,只能卖到62-68万。

能兑付哪怕钱少点都算好事,可一直延期,每个月利息都不少。有的人会说,商票不兑付可以打官司取回啊!

这种一看就是小白。首先,如果还有业务上继续合作,打官司就等于撕破脸,后续业务上还能继续合作?

其次,房企的合作合同一般签在项目和城市子公司上,而卖房所得的销售款一到账就直接被总公司抽走,等于就算你打赢了官司也没有意义,对方子公司账上没钱,根本执行不了。

一般情况下,商票是多数公司最不愿意逾期的,银行逾期,还能协商解决。但商票一旦大规模逾期,供应商暂停供货。供应链断了,容易停工,资金问题容易暴露。

此次商票的兑付问题,已经是恒大遇到的第二次信任危机。

2020年9月,恒大的债务“罗生门”,恒大发布公告辟谣,称已报警。

但掐算一下时间,已经过去了八个月,也不知是向哪个地区警方报的警,效率这么低,至今没公布结果。

如果,恒大没有报警,又公告称已报警,那500强的上市公司是不是公然造谣?

在“债务罗生门”爆发后的一个多月时间内,恒大迅速搞定了1300亿战略投资者中的绝大多数,千亿不用还了,大多数债主们同意“债转股”。

为此恒大还发了个公告,称战略投资方因为长期看好恒大,愿意把投资转为普通股,长期持有。债主变成了股东。

当时流传的一张签约图,大佬们个个亿万富豪,史称:最豪华、最贵的朋友圈。

债转股这事,恒大明面上解除了风险,其实更大的风险却来了:

触碰了金融机构的底线,投出去的钱到期收不回来,以后谁还敢给你贷款,谁还敢给你投资?

NO. 3|叁

而恒大最近的打“骨折”(形容巨额折扣)卖房,也从侧面印证恒大的资金状况问题。

虽然恒大对此回应说是尾盘促销,但天机最近看了几个恒大的项目,有的项目刚开盘几次,怎么就尾盘了?而且此次涉及的范围极广,折扣也极大。

这些房源的要求都是要全款,不能按揭,部分项目甚至要求15天内付清房款。

广汉精装房,4000元/㎡;天津恒大凤凰庄园精装房,3500元/㎡,南充精装房,2600元/㎡;开封,3000元/㎡;重庆保税区旁,4600元/㎡;佛山恒大毛坯房,3000元/㎡;珠海恒大一楼盘,从220万降到120万……

建安成本按2300元来算,精装按500来算,税费按10%来算,营销等成本…..不计地价,业内公开的信息是,恒大房建按可售建筑面积来算,成本在3800~4200元/㎡。再加上地价呢?售价远低于成本。

在经历了商票和债转股事件后,信誉受损,外部融资受阻,只能内部对自己下手,低价促销,狠抓回款,又遇上了今年银行按揭收紧,只能低价出售,要求全款了。

此外,或许和另一件事关系也很大:

2016年,恒大希冀在金融业务打造出全链条布局,大手笔斥资70亿港元,成为盛京银行大股东,持股9.96%;随后的2016年4月28日,恒大斥资100.17亿元与盛京银行5名内资股股东签订协议,持股比例升至27.24%,成为公司最大股东。

因触及港交所关于“上市公司公众持股水平不得低于25%”的监管红线,恒大不得不以69.2亿港元出售盛京银行5.77亿H股。交易完成后,其持有盛京银行股份降至17.28%。

2019年,恒大再斥资132亿元认购盛京银行的22亿股内资股,持股比例从17.28%跃至36.4%,全面掌控盛京银行。


最近媒体报道称,监管正在了解盛京银行与恒大之间的资金往来。

据称盛京银行通过直接或间接渠道输血恒大地产集团的资金规模达1300-1500多亿元,其中包括盛京银行集中持有大量恒大的债券等方式。

一旦查实,那么钱就必须还,不还钱就意味着要被严惩。

有些读者问,买了恒大的房子还没网签怎么办?我只能回答:打折出售的房子价格虽然很诱人,但一定要做好风险管控,赶紧签合同,赶紧备案,收的钱也不能不进监管账户。

NO. 4|肆

有人会说,恒大打折促销,狠抓回款是为了应对“集中供地”模式,凑钱拿地。

今年恒大拿地拿了多少?据公开市场数据显示,前四个月共拿地25亿元。能排在多少位?不知道,百强房企今年拿地最多的融创花了近1000亿元,排名第30位的中冶置业,也花了110多亿元。

嗯,前四个月号称2800亿元销售额的恒大,拿地25亿元,和过往一比,差距特大。集中供地倒是供了,也不见你拿呀。一二线不好拿地,三四线等竟然也没拿。

凑钱拿地这种说法不显得太假、太扯犊子了嘛?

负债那么高,三道红线全中,在融资收紧的大环境下,恒大进行融资和降负债应对的方式中最突出的一招

分拆多元化业务

也就是说,分拆八大业务,在资本市场上融资,用于降低恒大的负债。恒大地产、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络均已上市。

其中的恒大汽车,是吃瓜群众最耳熟能详、最爱调侃的焦点,爆款段子频频。恒大汽车在上海车展上更是被曝出没有底盘。车展后至今,恒大汽车的股价已暴跌40%多。

房车宝、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉四个还未上市,其中房车宝具体上市预期是今年年底或者明年年初。

有趣的是,此前财新等媒体报道,恒大在境外发行的高息美元债,11%—13%,而购买人,是恒大相关的个人或控股公司。

今天江畔钓鱼时,我问一同垂钓的前飞行员朋友,做飞行员是否安全。他淡淡地回复道:

有胆大的飞行员,有长寿的飞行员,但鲜有胆大且长寿的飞行员

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