房企銷售額及財務造假術

NO. 1|壹

我們先從銷售額這方面入手,然後再到財務數據。

銷售額的造假,以房企自身為中心,分為內外兩部分:

外部表現為通過在第三方機構發佈的排行榜買榜,以服務費的名義,繳納數百萬至數千萬的金額,達到自己在排行榜上想達到的名次。

近些年暴雷的房企,無一例外都買榜,典型如福晟、泰禾等。閩系和新興浙系房企是買榜的重災區。

內部表現分為兩類,第一類是權益金額和全口徑金額的不同,全口徑金額水分太大,參考意義不大。

比如一個項目碧桂園占股20%,萬科占股80%,共銷售100億。權益金額來算,碧桂園就是20億元銷售額,萬科80億元銷售;全口徑銷售額來算,碧桂園和萬科就都是100億元銷售額。

第二類是房企完成銷售額的認定標準不同。早年通常是以簽約金額為準,如今不少房企變成了以認購金額為準。

前者的參考意義更大,後者的參考意義較弱。如今很多房企都向恆大學,下5000-10000元的定金,即可認購一套數十萬上百萬的房源,這類客戶後續可能存在變動,無法順利簽約。

此外,下定金認購即上報完成銷售額這種方式,還存在房企沖銷售額的貓膩操作:

一套房子1萬元定金,即可上報完成100萬的銷售額。那麼,一百萬元即可完成1億元銷售額的上報。這個漏洞在近五六年,房企沖業績時,時常被用到。

尤其是區域為了完成銷售額,時常找渠道公司包銷、或者將合作商的應付款轉成房源的定金,以此完成銷售額,並約定更名期限,工抵房是最常見的一種操作方式。

也有一部分合作方式相對不一樣,如約定來年1月份後房源可退,定金返還(一般事後會給一些特別優惠的可更名房源給協助方,當作報酬)。這種就是純粹幫忙沖業績。

NO. 2|貳

有些讀者會問,那財報上的數字怎麼造假,不現實吧?

財務造假這方面,操作方式更多。

財報是可以粉飾的,就拿賬面現金來說,有個東西叫過橋資金,每年年末,房企大量需要,即便資方的收費很高,也無礙房企有大量需求。

在審計過賬企業賬面資金前,將過橋的資金打入,審計後,資金即可轉出。利息有時甚至高達2-3分。

現金流量表分為三個部分,有些上市房企通過虛構收入方式虛增經營性現金流入,再通過投資的名義將虛增的現金流消化掉,使其賬面現金流很好看,顯示很強的獲取現金能力,但實際上只是數字遊戲。

現金流很重要,決定企業命運,就像血液對人體的作用,沒有利潤可以活,但是沒有現金只有死。

在權責發生制下,利潤與賺取的現金並不匹配,並且利潤容易縱或作假、虛報、瞞報。

雖然現金流量表的數字也可以造假,但真實的現金是造不了假的,這也是為什麼市場寒冬時銷售回款大幅度下滑,房企容易爆雷的重要原因。

NO. 3|叄

財務造假有很多方式,典型常見的甄別方式有:

財報沒有被審計出具「標準無保留意見」,意味着這家公司財務風險度高;信息披露方面被證監會譴責;企業正在接受政府監管部門的調查;

高管大量減持套現;企業高管頻繁離職,特別是財務總監的頻繁離職;高比例股權質押;突然更換會計師事務所,尤其是被出具非標準審計報告後更換;

眼花繚亂的資本運作,特別是跨行業併購;隱瞞關聯交易或嚴重依賴關聯交易或大量複雜的關聯交易;大客戶退貨或者無故消失;

主要供貨商可疑或者不正規;財務報表突然延期;企業大買無形資產;在建工程遲遲未轉為固定資產;其他應收款、其他應付款數額很大;一次性大額「洗大澡」式計提減值準備;

毛利率經常波動,有時遠超同行均值;銷售費用和管理費用出現大幅波動;異常的營業外收入大增;高比例選擇資本化處理,並且由此形成的資產數額巨大;

巨額商譽;將巨額的差異,解釋為會計差錯;經營現金流差,利潤與現金流長期不匹配等等。

此外,還要尤其注意分紅多分紅穩定的企業,公布的利潤都是紙上的,分紅的錢才是真金白銀。

看完以上,是不是覺得有家房企幾乎全中?嗯,恆大。

上市房企財務造假絕大多數是以虛增利潤為目標,則必然會導致企業資產的虛增,所以資產質量的分析是判斷財務造假的關鍵因素。

收併購領域一般是財務造假的重災區。

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