房企销售额及财务造假术

NO. 1|壹

我们先从销售额这方面入手,然后再到财务数据。

销售额的造假,以房企自身为中心,分为内外两部分:

外部表现为通过在第三方机构发布的排行榜买榜,以服务费的名义,缴纳数百万至数千万的金额,达到自己在排行榜上想达到的名次。

近些年暴雷的房企,无一例外都买榜,典型如福晟、泰禾等。闽系和新兴浙系房企是买榜的重灾区。

内部表现分为两类,第一类是权益金额和全口径金额的不同,全口径金额水分太大,参考意义不大。

比如一个项目碧桂园占股20%,万科占股80%,共销售100亿。权益金额来算,碧桂园就是20亿元销售额,万科80亿元销售;全口径销售额来算,碧桂园和万科就都是100亿元销售额。

第二类是房企完成销售额的认定标准不同。早年通常是以签约金额为准,如今不少房企变成了以认购金额为准。

前者的参考意义更大,后者的参考意义较弱。如今很多房企都向恒大学,下5000-10000元的定金,即可认购一套数十万上百万的房源,这类客户后续可能存在变动,无法顺利签约。

此外,下定金认购即上报完成销售额这种方式,还存在房企冲销售额的猫腻操作:

一套房子1万元定金,即可上报完成100万的销售额。那么,一百万元即可完成1亿元销售额的上报。这个漏洞在近五六年,房企冲业绩时,时常被用到。

尤其是区域为了完成销售额,时常找渠道公司包销、或者将合作商的应付款转成房源的定金,以此完成销售额,并约定更名期限,工抵房是最常见的一种操作方式。

也有一部分合作方式相对不一样,如约定来年1月份后房源可退,定金返还(一般事后会给一些特别优惠的可更名房源给协助方,当作报酬)。这种就是纯粹帮忙冲业绩。

NO. 2|贰

有些读者会问,那财报上的数字怎么造假,不现实吧?

财务造假这方面,操作方式更多。

财报是可以粉饰的,就拿账面现金来说,有个东西叫过桥资金,每年年末,房企大量需要,即便资方的收费很高,也无碍房企有大量需求。

在审计过账企业账面资金前,将过桥的资金打入,审计后,资金即可转出。利息有时甚至高达2-3分。

现金流量表分为三个部分,有些上市房企通过虚构收入方式虚增经营性现金流入,再通过投资的名义将虚增的现金流消化掉,使其账面现金流很好看,显示很强的获取现金能力,但实际上只是数字游戏。

现金流很重要,决定企业命运,就像血液对人体的作用,没有利润可以活,但是没有现金只有死。

在权责发生制下,利润与赚取的现金并不匹配,并且利润容易纵或作假、虚报、瞒报。

虽然现金流量表的数字也可以造假,但真实的现金是造不了假的,这也是为什么市场寒冬时销售回款大幅度下滑,房企容易爆雷的重要原因。

NO. 3|叁

财务造假有很多方式,典型常见的甄别方式有:

财报没有被审计出具“标准无保留意见”,意味着这家公司财务风险度高;信息披露方面被证监会谴责;企业正在接受政府监管部门的调查;

高管大量减持套现;企业高管频繁离职,特别是财务总监的频繁离职;高比例股权质押;突然更换会计师事务所,尤其是被出具非标准审计报告后更换;

眼花缭乱的资本运作,特别是跨行业并购;隐瞒关联交易或严重依赖关联交易或大量复杂的关联交易;大客户退货或者无故消失;

主要供货商可疑或者不正规;财务报表突然延期;企业大买无形资产;在建工程迟迟未转为固定资产;其他应收款、其他应付款数额很大;一次性大额“洗大澡”式计提减值准备;

毛利率经常波动,有时远超同行均值;销售费用和管理费用出现大幅波动;异常的营业外收入大增;高比例选择资本化处理,并且由此形成的资产数额巨大;

巨额商誉;将巨额的差异,解释为会计差错;经营现金流差,利润与现金流长期不匹配等等。

此外,还要尤其注意分红多分红稳定的企业,公布的利润都是纸上的,分红的钱才是真金白银。

看完以上,是不是觉得有家房企几乎全中?嗯,恒大。

上市房企财务造假绝大多数是以虚增利润为目标,则必然会导致企业资产的虚增,所以资产质量的分析是判断财务造假的关键因素。

收并购领域一般是财务造假的重灾区。

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。