房企,是如何弄虚作假的?

谈几个行业现象的话题,包括销售额、品牌宣广、招聘等,文章较长。

周末的时候,和龙头房企的某大佬在喝茶的时候,聊到如今房地产行业风气的问题。

大佬说,他的企业以前没有审计监察部,后来才增设的。因为发现公司的很多利润,都被少数不良职业经理人捞走了,还不能处罚,都是跟了十几年的弟兄。

有次,在开总裁会,大佬暗示各位职业经理人收敛些,当时说了这么一句话:你们在座的也都跟了我十几年了,有时该收敛些,谁收入没有两三亿的,举手,我补足你到两三亿。

结果,一个举手的都没有。

绿地京津冀事业部的营销负责人被女主张雨婷爆说有9000万身家的时候,很多圈外人士纷纷表示不可能,太多了。

但圈内人士大多非常淡定,即使女主说的是真的,那这个金额也只能算常规操作。石榴置业发的公告中,一个项目,涉案金额就高达5000多万了。(又一家50强房企反腐,金额数千万,集团营销总经理被处理

但更多房企为了公司的品牌、声誉,若是遇到贪腐等违规违纪的事,大多都是内部处理,甚至没处理、不追究。变相纵容违规违纪。

去年和今年,大量的房企在招审计监察岗负责人,这个微小的现象,也折射出房企正从粗放型往集约型、精耕细作转化。

周末的晚上,一家中型房企的人力负责人,留言问了一位候选人的情况。

很不巧,那位候选人之前是另一家中型房企的集团营销负责人,捞了一亿多,后来吐出来大半,保住了自己,南下两广。

结果,被猎头推荐给这家中型房企了。这类人员还能继续在行业里混,还有市场。很多时候,我们会习惯性地把锅甩给猎头。

其实也不全是猎头的责任,他们最多就是背调没了解清楚,因为,房企没公告处理这位贪腐的职业经理人,外界哪能知晓具体详情?

身处资金密集型的房地产行业中的房企,在资本驱动时代,早已不像七八年前那般公开透明了,有点负面信息,恨不得掩得密不透风,无人知晓。

行业大多这般做法,但风水轮流转,谁也不知道,哪天你家招的职业经理人,具体是个什么德性、品行。

说到招聘,一些房企说候选人的简历造假,这个锅应该均分。因为问题的根源,出在房企的身上。

房企是怎么包装自己的?

销售额注水造假、夸大自身实力、需要时招你来,榨干价值后挥手让你滚蛋,你能做的,就是永远让自己对企业有不可替代的价值,这很难。

比如一些房企,搞什么智能、农业、汽车等等,其实说透了,首先就是用来勾地的,其次,就是为了弄高新技术企业、农业等,可以拿到税收优惠。

勾地的成本很便宜,本来这类型的地块,应该是产业为主,住宅为辅,结果现在,本末倒置。房企地勾下来了以后,住宅先开发卖掉,然后产业随意糊弄糊弄。

要勾地,就设置新部门或新公司,然后想方设法从内部调配公司边缘人物过去、从外部招一些明星职业经理人作站台的。

地块大量勾下来后,为了节省成本,就开始裁员,各种手段方式。当然了,房企好面子,叫优化。优化不是裁员,和孔乙己一样。

很多区域大批量裁员,至于裁员方式,有间接冷暴力、区域合并、人员跨区域调动、人员跨公司调动等等。

先前招进来的那些房地产从业者,有的到岗才两三个月,还没转正或刚转正不久,就失业了,他(她)要不要把这段履历写到简历中?

不写?你简历造假。写?你跳槽太频繁,不稳定,我们不考虑。

对了,不是985、211的,不招;不是全日制本科的、不要;超过35岁(40、45),不要……

行业这样的市场大环境,逼着求职者粉饰自己的履历,粉饰过度,就成了履历造假。个人建议履历可以适度美化,但学历千万不要作假,履历不要编造。

入职前,谈好年薪XX万;入职后,工资发下来一看,低了好几倍,一问,变成了底薪+绩效+奖金。一年过完再一看,绩效按低的给,奖金也不发了。

入职前,什么都好说好谈,求你入职跟动物世界里的雄性求偶一样;入职后,蜜月期早早结束,各种吐槽,各种嫌你丑。

这点上,很多房企不诚信,坑了很多从业者,不展开了,不然万字长文都说不完。

供需双方都坦诚相待,才能缓解或解决这个矛盾。

你被坑了,还不能说。

无论你是员工,还是业主。反正只能说公司好的,不能说差的。

因为你一说不好的,轻则网络公关删帖,知乎、头条等平台,一大片一大片地删。

重则让你找不到下家,不配合?背调的时候,说你负面的。各种行业黑名单,也成了房企威胁离职员工的利器。

至于业主,反馈建筑质量渣等负面的,私下小打小闹可以,不要捅到媒体等平台上去,不然就是删。

实在删不动的怎么办,会有某某办的有关部门天天给你打电话,直到你删。

所以该龙头房企品牌部,养了一大堆水军,天天在网络上巡逻、删帖,但凡是他家的信息,能删则删,删不动的就拉一群水军在评论区唱赞歌,那些言论,看了很反胃,着实让人忍俊不禁。

养了水军自然是需要费用的,此外,四处往媒体投放宣广,让媒体删帖,是一家连人民网都能公关删文的房企,一年品牌费六千多万到一亿多。

一副钱多的样子,其实穷得快典当内裤了。

有人会问,是哪家房企?钱这么多,印出来的吗?或许吧,反正不是我家印出来的。

资本控制舆论。就这样,房企通过控制发声渠道,粉饰外在品牌,掩盖内在真实的问题。

房企销售额弄虚作假的问题。

首先,外在的,就是买榜,出钱定制位置,需要的话甚至可以做到并列。比如20-50名是买榜最热门的位置,价格300-800万不等,具体看榜单机构。

一些房企,榜单上的销售额和集团内部报给董事长的真实销售额,差了一倍多。比如某闽系房企,2019年真实销售额不到320亿,榜单上报680多亿(另一榜单报700多亿);某浙系房企,集团内部报的真实销售额660多亿,榜单上报1000多亿;某冀系房企,真实销售额800亿,榜单上报1200多亿。

除了买榜,集团内部报的真实销售额也存在很大水分。

比如某十强房企,3000多亿的销售额,去年12月的销售额,一个月涨了八九百亿,远超平时其他月份的平均销售额。

一般来说,除了售楼部正常卖房外,冲业绩,有三种方式:

第一种,就是所谓的工抵房之类的,常规操作,让工程方等合作单位,用未结清的款项,做房子的首付款或定金。比如一套房子定金3万,300万工程款未结清,工抵房就可以有100套,每套总价100万,这样只需300万就可以上报完成一亿销售额。

第二种,让分销、包销机构,下订金,一套少则五六千到一万,多则几万,在年底冲业绩的时候,全部订走,慢慢卖,或等一月可以退,因为又到了新的一年。比如一套房子一万订金,每套总价100万,只需要100万,就可以完成1亿销售额。

第三种,让员工等内部预订,订金5000元到几万元,到期可退可更名。这也是常规操作。一套房总价100万,100个员工,只需50万订金,可以上报1亿元销售额。

再说到今年的线上卖房和直播卖房,其实也是一样,大部分是员工自己掏腰包订了,都是有指标的。一套房总价100万,几千就能预订,上报完成100万的销售额,那么几万名员工,完成上报几百亿销售额根本不是问题。有的员工甚至身背好几套的指标。

线上活动或线上卖房,只是用来作假销售额的一个形式和途径。

随着房地产行业跨入资本时代,越来越金融化,也越来越假大空。史学家司马迁说:天下熙熙,皆为利来;天下攘攘,皆为利往

无论如何,这几年的“房住不炒”确实是个好政策,因为一个行业要发展好、发展长久,最终还是要回归本质,平稳健康。(止步于此,不深入了,防和谐)

这个行业,也终有一天,会摆脱务虚的形式主义,务实不务虚。

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