房企——人禍之亂

寫一些深入接觸後的感悟,一些行業亂象。不上升到頂層高度(上升就被和諧了),只聊房企等自身存在的問題

不尊行業常理,褻瀆行業常規,提倡高周轉。

房地產行業,本為勞動密集型和資金密集型行業。2013年後,房地產行業開始跨入資本時代。資本趨利,推動房地產行業高周轉。

高周轉,本質上是資金的高周轉率,通過精選地、強運營、鐵營銷、快回款、再投資等一整套管理體系,提升資金的周轉效率,發揮貨幣乘數效應。

高周轉離不開高槓桿。

高槓桿包括地貨比、股權開放、前端融資、支付槓桿、峰值係數五個方面,綜合起來最終統一體現在資金峰值裡面。因此,資金峰值管理是高周轉模式地產項目財務管控的主要特點。

高周轉的核心是現金流。今天3億買地60畝,明天就賣房收了6億,後天再買地花了6億,大後天就賣房收9億……所有的工程款、稅款都是滯後結算的,大量的現金流在手上,可以不斷滾動,轉化為現金流的遊戲(2016-2017年,由於……很多房企高價拿地後,虧本銷售的核心點就是現金流)。

房子建得快,只是配合高周轉現金流回籠的一個手段。工期太趕、建得快的後果就會建築豆腐渣化,恆大、綠地等房屋維權事故不斷,現在的碧桂園、中梁們甚至不僅是房屋質量的問題了,連工地都能給你塌了。

高周轉的本質類似於金融中的高頻交易,不跨周期、快進快出,通過一定的套利機制保障自己的盈利。

這幾年,百億房企個個叫着沖千億,高周轉是核心法寶。由於房企是資源整合型的龍頭,處於房地產行業食物鏈頂層,就算把房子做成快銷品,利潤大幅下降,也能通過擠占供應商的賬款來提高自身的收益。

即傳說中的:要富我先富,要窮一起窮。房企非常關注自有資金的現金流回正,只要回正了就意味着把自己的錢拿回了。做好了大家分錢,做不好反正那麼多供應商扛着,供應商維權,法務部門陪着打幾場官司,都是民事糾紛。

“掠人資源財產,只知取之於民,而不知養於民”

勞動密集型和資金密集型的房地產行業跨入資本時代,高周轉並不僅僅體現在建築和資金回款等方面,同樣的,也體現在人力板塊,即人員更迭。

2016年,房地產行業出現了第一個年收入億元級的區域總裁,引爆行業。越來越多的房企,在沖千億、沖排名,迷信於職業經理人的巨大作用。泰禾集團的董事長黃其森有句話說得很對:房地產行業最大的泡沫是人才。

好的職業經理人,往往能給一家房企帶來量和質的飛躍,但更多時候,所謂的明星職業經理人,往往是過度包裝,名不符實,離開了一個大平台,個人能力難有大作為。比如龍湖這個大平台,多少明星職業經理人在離開後,黯然失色、幾度流離的?

企業發展的階段不同,需要的人才類型也不同。名不符實的明星職業經理人們,能吹、會抱團,在夥同一些職業道德低下的人力資源從業者,互相吹捧為“大咖”,對企業的危害,可謂“職業野蠻人”,他們去留無度,流竄作案,入駐哪家房企,就拉上一大幫所謂的“自己人”(首先是“自己人”,其次才是職業素養和專業能力),形成派系,成群結隊,清洗核心老員工,甚至用一些政治化、運動化的手段,把良好的公司文化和氛圍破壞殆盡。

更重要的是,曲解所謂的“志同道合”的概念,用了一部分歪曲的“事業合伙人”和“創享分配”的新模式(強制跟投等),徹底破壞了一個行業正常的價值取向,給行業注入一股“歪風邪氣”。

房企的老闆們,為了大目標,睜一隻眼閉一隻眼,任由“職業野蠻人”折騰。而“職業野蠻人”也時常在不如意不順意的情況下,隨時甩手走人,跳槽另謀高就,又帶走一大批“自己人”,給房企留下一大爛攤子。

“團進團出”,長於破壞而短於建設;去留無度,形同流寇。

家有一老,如有一寶。

在高周轉時代,房地產行業越來越趨於體力活,策劃、設計等越來越弱化,營銷只有銷,沒有營。

45歲以後的從業者,被行業閑置,形同廢棄,大量的寶貴經驗和人才被浪費。取而代之的,是大量的85後90後上位高管,並不是說他們不合適,只是過於年輕(說這句話會得罪很多人,很多年輕人不愛聽)。

太多人連基本的行業專業知識都沒搞懂,就想賺大錢,卻沉迷遊戲,行動力低下,主動性非常差,不注重提高自身專業能力。“糧餉不能自足,臨陣不知兵法”。

行業鼓吹,今天xx最年輕總裁,明天xx最年輕總經理,今天xx年入千萬,明天xx失業在家。

企業需要你,勤勤懇懇,一個人的薪資,干三個人的活,仰望頂部大佬千萬年薪億元收入。作風粗暴,罰款罰款罰款,稅前月薪兩萬五,月初到手兩千五。

企業不需要你了,隨時裁掉,甚至連校招生都辭退,影響極其惡劣。

沒有安全感,沒有歸屬感,整個行業充滿了焦慮。

同事、上司下屬間,時合時離,相互猜疑。

資金密集型的房地產行業,利益牽涉深且廣。

有道德水平低下者、意志不堅者,易貪腐墮落、玩弄女色(也有女猛人玩弄男色的);團伙作案,如蝗蟲過境、白蟻噬堤,深挖之下,觸目驚心。一旦出事,能保則保,內部自個糊弄過去;不能保,則保大棄小,推個下屬出來背鍋。

而審計監察部門,有被收買,淪為同夥包庇貪腐的;也有以權謀私的;甚至淪為企業內部權斗工具的。能有效發揮功效的,十不存一。

道德水平和警示作用嚴重缺失。其實可以學學華為,從基層管理者到中層管理者、高層管理者,入職後,拉去監獄參觀一圈

二三十歲的年輕一輩,早早上位,成為房企中堅,大多是時代造就、平台造就。是幸,也是不幸。

但部分為將者,心胸狹隘,小肚雞腸,極其記仇,容易給人穿小鞋。

部分基層員工,只想賺錢,不想學習,房企缺乏培訓,只想用人,不想培育人,員工配合無度,沒有默契,作戰形同群毆。

順境時,眾人聚,人人想來賺錢;遭遇困境時,眾人散,高薪都難拉幾個有能力的人來。是謂:勝時聚集,敗時作鳥獸散偶爾有部分管理者,挽狂瀾拯救項目與城市等,也容易因為派系等諸多問題,被猜疑、審計、最終被埋沒。

在這種環境下,大部分堅守職業操守和職業道德的人,堅持專業精神和專業底線的人,被視為“絆腳石”,越來越被孤立和邊緣化,也導致企業運營風險大幅度上升。

此外,為了利益,同行甚至同事間,相互猜疑,相互攻伐。凌晨兩點,不說了。哎……

敢說真話的,向來不易,也不長久,何其荒唐。

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