房企——人祸之乱

写一些深入接触后的感悟,一些行业乱象。不上升到顶层高度(上升就被和谐了),只聊房企等自身存在的问题

不尊行业常理,亵渎行业常规,提倡高周转。

房地产行业,本为劳动密集型和资金密集型行业。2013年后,房地产行业开始跨入资本时代。资本趋利,推动房地产行业高周转。

高周转,本质上是资金的高周转率,通过精选地、强运营、铁营销、快回款、再投资等一整套管理体系,提升资金的周转效率,发挥货币乘数效应。

高周转离不开高杠杆。

高杠杆包括地货比、股权开放、前端融资、支付杠杆、峰值系数五个方面,综合起来最终统一体现在资金峰值里面。因此,资金峰值管理是高周转模式地产项目财务管控的主要特点。

高周转的核心是现金流。今天3亿买地60亩,明天就卖房收了6亿,后天再买地花了6亿,大后天就卖房收9亿……所有的工程款、税款都是滞后结算的,大量的现金流在手上,可以不断滚动,转化为现金流的游戏(2016-2017年,由于……很多房企高价拿地后,亏本销售的核心点就是现金流)。

房子建得快,只是配合高周转现金流回笼的一个手段。工期太赶、建得快的后果就会建筑豆腐渣化,恒大、绿地等房屋维权事故不断,现在的碧桂园、中梁们甚至不仅是房屋质量的问题了,连工地都能给你塌了。

高周转的本质类似于金融中的高频交易,不跨周期、快进快出,通过一定的套利机制保障自己的盈利。

这几年,百亿房企个个叫着冲千亿,高周转是核心法宝。由于房企是资源整合型的龙头,处于房地产行业食物链顶层,就算把房子做成快销品,利润大幅下降,也能通过挤占供应商的账款来提高自身的收益。

即传说中的:要富我先富,要穷一起穷。房企非常关注自有资金的现金流回正,只要回正了就意味着把自己的钱拿回了。做好了大家分钱,做不好反正那么多供应商扛着,供应商维权,法务部门陪着打几场官司,都是民事纠纷。

“掠人资源财产,只知取之于民,而不知养于民”

劳动密集型和资金密集型的房地产行业跨入资本时代,高周转并不仅仅体现在建筑和资金回款等方面,同样的,也体现在人力板块,即人员更迭。

2016年,房地产行业出现了第一个年收入亿元级的区域总裁,引爆行业。越来越多的房企,在冲千亿、冲排名,迷信于职业经理人的巨大作用。泰禾集团的董事长黄其森有句话说得很对:房地产行业最大的泡沫是人才。

好的职业经理人,往往能给一家房企带来量和质的飞跃,但更多时候,所谓的明星职业经理人,往往是过度包装,名不符实,离开了一个大平台,个人能力难有大作为。比如龙湖这个大平台,多少明星职业经理人在离开后,黯然失色、几度流离的?

企业发展的阶段不同,需要的人才类型也不同。名不符实的明星职业经理人们,能吹、会抱团,在伙同一些职业道德低下的人力资源从业者,互相吹捧为“大咖”,对企业的危害,可谓“职业野蛮人”,他们去留无度,流窜作案,入驻哪家房企,就拉上一大帮所谓的“自己人”(首先是“自己人”,其次才是职业素养和专业能力),形成派系,成群结队,清洗核心老员工,甚至用一些政治化、运动化的手段,把良好的公司文化和氛围破坏殆尽。

更重要的是,曲解所谓的“志同道合”的概念,用了一部分歪曲的“事业合伙人”和“创享分配”的新模式(强制跟投等),彻底破坏了一个行业正常的价值取向,给行业注入一股“歪风邪气”。

房企的老板们,为了大目标,睁一只眼闭一只眼,任由“职业野蛮人”折腾。而“职业野蛮人”也时常在不如意不顺意的情况下,随时甩手走人,跳槽另谋高就,又带走一大批“自己人”,给房企留下一大烂摊子。

“团进团出”,长于破坏而短于建设;去留无度,形同流寇。

家有一老,如有一宝。

在高周转时代,房地产行业越来越趋于体力活,策划、设计等越来越弱化,营销只有销,没有营。

45岁以后的从业者,被行业闲置,形同废弃,大量的宝贵经验和人才被浪费。取而代之的,是大量的85后90后上位高管,并不是说他们不合适,只是过于年轻(说这句话会得罪很多人,很多年轻人不爱听)。

太多人连基本的行业专业知识都没搞懂,就想赚大钱,却沉迷游戏,行动力低下,主动性非常差,不注重提高自身专业能力。“粮饷不能自足,临阵不知兵法”。

行业鼓吹,今天xx最年轻总裁,明天xx最年轻总经理,今天xx年入千万,明天xx失业在家。

企业需要你,勤勤恳恳,一个人的薪资,干三个人的活,仰望顶部大佬千万年薪亿元收入。作风粗暴,罚款罚款罚款,税前月薪两万五,月初到手两千五。

企业不需要你了,随时裁掉,甚至连校招生都辞退,影响极其恶劣。

没有安全感,没有归属感,整个行业充满了焦虑。

同事、上司下属间,时合时离,相互猜疑。

资金密集型的房地产行业,利益牵涉深且广。

有道德水平低下者、意志不坚者,易贪腐堕落、玩弄女色(也有女猛人玩弄男色的);团伙作案,如蝗虫过境、白蚁噬堤,深挖之下,触目惊心。一旦出事,能保则保,内部自个糊弄过去;不能保,则保大弃小,推个下属出来背锅。

而审计监察部门,有被收买,沦为同伙包庇贪腐的;也有以权谋私的;甚至沦为企业内部权斗工具的。能有效发挥功效的,十不存一。

道德水平和警示作用严重缺失。其实可以学学华为,从基层管理者到中层管理者、高层管理者,入职后,拉去监狱参观一圈

二三十岁的年轻一辈,早早上位,成为房企中坚,大多是时代造就、平台造就。是幸,也是不幸。

但部分为将者,心胸狭隘,小肚鸡肠,极其记仇,容易给人穿小鞋。

部分基层员工,只想赚钱,不想学习,房企缺乏培训,只想用人,不想培育人,员工配合无度,没有默契,作战形同群殴。

顺境时,众人聚,人人想来赚钱;遭遇困境时,众人散,高薪都难拉几个有能力的人来。是谓:胜时聚集,败时作鸟兽散偶尔有部分管理者,挽狂澜拯救项目与城市等,也容易因为派系等诸多问题,被猜疑、审计、最终被埋没。

在这种环境下,大部分坚守职业操守和职业道德的人,坚持专业精神和专业底线的人,被视为“绊脚石”,越来越被孤立和边缘化,也导致企业运营风险大幅度上升。

此外,为了利益,同行甚至同事间,相互猜疑,相互攻伐。凌晨两点,不说了。哎……

敢说真话的,向来不易,也不长久,何其荒唐。

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