房企內部貪腐方式及十大漂白手法大起底

遇到的困難遠比想像中的更多,有時真想停下來,儘力堅持。

之前寫過類似的,不全面,今天較系統地做個總結,如有疏漏,歡迎補充。全文共3095字,請耐心看完。

文末有貪腐資金如何漂白的十大手法。

首先是營銷線,營銷線一向是重災區。

操作方式如下:

1、刷電商拿回扣。營銷負責人等拉上一些自己合作關係的平台,刷電商(存抵),存3萬抵5萬,存5萬抵10萬之類的,一律拿20%回扣。營銷負責人等再內部瓜分。

2、找包銷分銷等渠道商索要回扣。營銷負責人和城市總等管理層,把項目指定給某家渠道公司,約定回扣比例。

這類分為兩部分,第一部分為傭金,一般給傭金部分的10-25%回扣(普通分銷給回扣約10%,獨家和包銷給回扣一般為15-25%不等)。

第二部分,包銷部分,去掉底價的溢價部分,另外分成,如包銷底價1萬,渠道公司賣1.3萬,則溢價部分為3000,溢價部分回扣比例分成以55、64、37分三類居多。

3、廣告、活動等回扣,較為常見。找好合作的廣告公司、活動公司,談好價格和回扣比例,再拔高報價給集團。如廣告投放和活動實際花費10萬,則上報30萬,20萬虛高的部分,和廣告公司分成。

4、茶水費、關係費等,市場好的那兩年,購房者四處托關係要房源,營銷負責人們在茶水費這部分錢沒少賺,不過這部分錢大多是城市總和區域總及集團高管等賺走,不能全部由營銷背鍋。

5、炒房、更名。地產行業的常規操作,在內部以少量金額將房源低價鎖定一段時間(一般12個月),然後高價轉賣給購房者,賺取高溢價。

6、飛單、掛單、內客外導。營銷負責人、操盤手等人,在眾多的分銷渠道公司中,放幾家關聯公司或自己控制的馬甲,或直接簽為一級分銷商,或簽在別的一級分銷商旗下,做二級分銷商。大量案場的自然來訪客戶,通過內導外(換個電話號碼登記之類),被飛單掛在該馬甲公司名下,變成渠道公司導入的客戶,賺取高額的分銷傭金。

工程審計,一直以來都是各家房企最薄弱的點。以萬達的審計監察這類水平在業內有口皆碑的,工程審計也毫無意外是他們最薄弱的點。

工程方面的貪腐,往往集中在職級較高的城市總、區域總。這又分三類情況:

1、圍標、導入自己控制的馬甲公司,參與工程。用A圍標並順利中標,然後放給B施工。其實A本身無作為,但又能順利套取房企的工程費用。

2、A為正常招標並中標單位,引入一家B,與A共同施工,或掛在A下,套取費用,而B實為自己控制的關聯公司或殼公司。

3、A為正常招標並中標的大型施工單位,談回扣點數,正常為1%、1.2%、1.5%、1.8%四檔。

4、偷工減料,以次充好以低價惡意競標,中標後,沒有利潤,就各種壓縮成本,降低材料質量,增加工程量等,各種手續都是齊全的。施工過程中的偷工減料就難查了,因為資料會做全套。而工程檢查或出事,第一步就是先查封資料。

比如,施工過程中,樁偷工減料,原本是九節鋼筋籠,只做了6節,一個項目得多少樁?一個省一點,就是很大的一筆錢。隱蔽工程很容易做手腳,審計一般不可能挖出來檢查。

 而材料大多也有問題,尤其是鋼筋和水泥。但是,材料在出廠運至項目的資料,沒有任何問題,該有的資料全都有,全都合格。比如,水泥,325#、425#、525#等幾種標號的價格,差價在110-200元左右。貪腐人員事先打招呼,325#的水泥,用425#的包裝袋,送至項目使用,怎麼看都是425#的水泥沒問題,就這樣實現貪腐了。

查資料不可能問題,除非突擊現場,查封現場,然後把材料送檢。在高周轉的房企,這麼做,會耽誤施工進程,審計監察人員直接被老闆幹掉捲鋪蓋走人都會。

監理單位很多時候就是個笑話,不少房企幫著施工單位讓監理睜一隻眼閉一隻眼。監理沒有開工停工的權力。監理的工作更多是,萬一項目出事,如何保全自己。一般的解決方法:我的所有工程合法合規、有依有據、有資料可查。

所有的資料都不會有錯,誰的部分出錯了,誰擔責,這就是國內工程現狀。甲方只關心進度;施工單位只關心利潤;監理只關心萬一工程出事,會不會有我啥事;質檢站只關心這家關係到不到位。

教科書上的,安全第一,早就丟到太平台去了。

高周轉的行業,大家只看到錢,看不到質量。公司催工程部要進度,工程部催總包要進度,總包沒人沒利潤趕不出進度,自然就要動歪腦筋了。限價的年代,各種減配,優先減的就是工程造價。

人力部門。一直以來,大眾和企業都關注營銷、招釆這些貪腐領域。人力部門是躲在背後,躺著貪腐。

 1、一個小小的招聘主管,在收取獵頭顧問推薦的候選人簡歷時,公開索要紅包,小則幾千幾萬,大則十幾萬。若獵頭顧問不給,人力收了簡歷後給獵頭顧問就反饋幾個字:不匹配、不合適。

 2、有些男性HR暗示女性獵頭顧問性賄賂。

3、職務高的HR收受侯選人錢財,背調時幫助侯選人造假。

 4、HR幫候選人把薪資談高,如A原價值200萬,HR高管幫候選人談高職位和薪資至350萬,溢價150萬部分,55或64分成等等。

 5、引入獵頭公司,回扣10-15%;引入自己關聯或控制的馬甲,套取獵頭費。

一、園林方面,以次充好、高報低購是常規操作,和營銷部門做獲取廣告、活動公司的費用如出一轍。供應商入庫,索要回扣。

二、采招部門,以次充好、高報低購也屢見不鮮。供應商入庫,索要回扣

 三、設計部,供應商入庫,索要回扣。樣板和展示區的油水最大,設計圖紙油水少。

 四、物業,引進家裝等合作單位裝修招投標等,索要紅包和「投標保證金」等。

五、投拓部。收併購土地,操作方式一般有三類:

1、投拓部某人獲取地塊信息,與地塊業主商談好利益分成後,賣給公司,溢價部分以28、37、64分成三類為主。

2、第一種方式操作不了,退而求其次,由自己控制的馬甲A介紹至公司,賺取地塊總價1-2%的傭金。

3、比較狠,先由自己控制的馬甲公司與原來業主簽訂合同,再加價轉賣給公司,同時用另一馬甲公司抓取傭金。

六、融資,有的房企資金運轉速度較快,資金需求量大且較緊張。經手人打時間差、信息差,兼賺外快。

1、某投資方的資金不放A房企,轉介至其他房企,賺取轉介傭金。

2、某投資方的資金1月初投入,6月初結款,則拖延個把月,7月初或中旬再放款給投資方,其名曰:集團走流程。利用個把月的時間差賺取資金所產生的的利息等等。這類現在基本無操作空間。

 五、審計監察部門。這類不說太多了,以免影響同行查案。一般是品行和意志不堅,被收買、同化。收取的金額大小不一,高的有貪腐金額部分的50%,低的30%,較常見。

以上各類貪腐方式,所獲資金為免被查,採用的手法一般有9大類:

 1、大多以現金方式拿回扣,以免留下證據被查,難查。

 2、讓合作方打款至指定賬戶(與自己明面上無關),再轉多個賬戶後,轉入關聯賬戶。

 3、讓合作方打款指定賬戶(與自己明面上無關,再讓人去提現,後換銀行,存入親人賬戶。

 4、讓合作方存款至合作方名下他人名下儲蓄卡,將儲蓄卡和密碼收下,拿回家用POS機一筆一筆刷出,也可以拿出去正常消費

 5、消費場所的會員卡,由合作方充值,如會所等VIP費用,幾萬十幾萬,幾十萬,均由做合作方幫其充值。

 6、寫借條,合作方給的回扣,寫成借條的借款金額。若被查,則推諉為找合作方的借款;若一切順利未被查,則只有合作方和自己知曉,借條等同無效。

 7、賣字畫。讓合作方几萬幾十萬買自己作的畫,實則是毫無價值的畫,變相送錢。

 8、收字畫和藝術品等,再拿存量市場去轉讓變現。

9買房,合作方以現金、或指定人員來幫忙付相關房款,等後期時機成熟,賣房變現。

 10、讓合作方打款至指定賬戶(與自己明面上無關),再用來買虛擬貨幣(如比特幣、萊特幣等並將虛擬貨幣賣出,提現至自己賬戶,由於區塊鏈的去中心化,壓根查不出幾家大房企的集團高管用到了這個手法,比如上海那家國企

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