房企内部贪腐方式及十大漂白手法大起底

遇到的困难远比想象中的更多,有时真想停下来,尽力坚持。

之前写过类似的,不全面,今天较系统地做个总结,如有疏漏,欢迎补充。全文共3095字,请耐心看完。

文末有贪腐资金如何漂白的十大手法。

首先是营销线,营销线一向是重灾区。

操作方式如下:

1、刷电商拿回扣。营销负责人等拉上一些自己合作关系的平台,刷电商(存抵),存3万抵5万,存5万抵10万之类的,一律拿20%回扣。营销负责人等再内部瓜分。

2、找包销分销等渠道商索要回扣。营销负责人和城市总等管理层,把项目指定给某家渠道公司,约定回扣比例。

这类分为两部分,第一部分为佣金,一般给佣金部分的10-25%回扣(普通分销给回扣约10%,独家和包销给回扣一般为15-25%不等)。

第二部分,包销部分,去掉底价的溢价部分,另外分成,如包销底价1万,渠道公司卖1.3万,则溢价部分为3000,溢价部分回扣比例分成以55、64、37分三类居多。

3、广告、活动等回扣,较为常见。找好合作的广告公司、活动公司,谈好价格和回扣比例,再拔高报价给集团。如广告投放和活动实际花费10万,则上报30万,20万虚高的部分,和广告公司分成。

4、茶水费、关系费等,市场好的那两年,购房者四处托关系要房源,营销负责人们在茶水费这部分钱没少赚,不过这部分钱大多是城市总和区域总及集团高管等赚走,不能全部由营销背锅。

5、炒房、更名。地产行业的常规操作,在内部以少量金额将房源低价锁定一段时间(一般12个月),然后高价转卖给购房者,赚取高溢价。

6、飞单、挂单、内客外导。营销负责人、操盘手等人,在众多的分销渠道公司中,放几家关联公司或自己控制的马甲,或直接签为一级分销商,或签在别的一级分销商旗下,做二级分销商。大量案场的自然来访客户,通过内导外(换个电话号码登记之类),被飞单挂在该马甲公司名下,变成渠道公司导入的客户,赚取高额的分销佣金。

工程审计,一直以来都是各家房企最薄弱的点。以万达的审计监察这类水平在业内有口皆碑的,工程审计也毫无意外是他们最薄弱的点。

工程方面的贪腐,往往集中在职级较高的城市总、区域总。这又分三类情况:

1、围标、导入自己控制的马甲公司,参与工程。用A围标并顺利中标,然后放给B施工。其实A本身无作为,但又能顺利套取房企的工程费用。

2、A为正常招标并中标单位,引入一家B,与A共同施工,或挂在A下,套取费用,而B实为自己控制的关联公司或壳公司。

3、A为正常招标并中标的大型施工单位,谈回扣点数,正常为1%、1.2%、1.5%、1.8%四档。

4、偷工减料,以次充好以低价恶意竞标,中标后,没有利润,就各种压缩成本,降低材料质量,增加工程量等,各种手续都是齐全的。施工过程中的偷工减料就难查了,因为资料会做全套。而工程检查或出事,第一步就是先查封资料。

比如,施工过程中,桩偷工减料,原本是九节钢筋笼,只做了6节,一个项目得多少桩?一个省一点,就是很大的一笔钱。隐蔽工程很容易做手脚,审计一般不可能挖出来检查。

 而材料大多也有问题,尤其是钢筋和水泥。但是,材料在出厂运至项目的资料,没有任何问题,该有的资料全都有,全都合格。比如,水泥,325#、425#、525#等几种标号的价格,差价在110-200元左右。贪腐人员事先打招呼,325#的水泥,用425#的包装袋,送至项目使用,怎么看都是425#的水泥没问题,就这样实现贪腐了。

查资料不可能问题,除非突击现场,查封现场,然后把材料送检。在高周转的房企,这么做,会耽误施工进程,审计监察人员直接被老板干掉卷铺盖走人都会。

监理单位很多时候就是个笑话,不少房企帮着施工单位让监理睁一只眼闭一只眼。监理没有开工停工的权力。监理的工作更多是,万一项目出事,如何保全自己。一般的解决方法:我的所有工程合法合规、有依有据、有资料可查。

所有的资料都不会有错,谁的部分出错了,谁担责,这就是国内工程现状。甲方只关心进度;施工单位只关心利润;监理只关心万一工程出事,会不会有我啥事;质检站只关心这家关系到不到位。

教科书上的,安全第一,早就丢到太平台去了。

高周转的行业,大家只看到钱,看不到质量。公司催工程部要进度,工程部催总包要进度,总包没人没利润赶不出进度,自然就要动歪脑筋了。限价的年代,各种减配,优先减的就是工程造价。

人力部门。一直以来,大众和企业都关注营销、招釆这些贪腐领域。人力部门是躲在背后,躺着贪腐。

 1、一个小小的招聘主管,在收取猎头顾问推荐的候选人简历时,公开索要红包,小则几千几万,大则十几万。若猎头顾问不给,人力收了简历后给猎头顾问就反馈几个字:不匹配、不合适。

 2、有些男性HR暗示女性猎头顾问性贿赂。

3、职务高的HR收受侯选人钱财,背调时帮助侯选人造假。

 4、HR帮候选人把薪资谈高,如A原价值200万,HR高管帮候选人谈高职位和薪资至350万,溢价150万部分,55或64分成等等。

 5、引入猎头公司,回扣10-15%;引入自己关联或控制的马甲,套取猎头费。

一、园林方面,以次充好、高报低购是常规操作,和营销部门做获取广告、活动公司的费用如出一辙。供应商入库,索要回扣。

二、采招部门,以次充好、高报低购也屡见不鲜。供应商入库,索要回扣

 三、设计部,供应商入库,索要回扣。样板和展示区的油水最大,设计图纸油水少。

 四、物业,引进家装等合作单位装修招投标等,索要红包和“投标保证金”等。

五、投拓部。收并购土地,操作方式一般有三类:

1、投拓部某人获取地块信息,与地块业主商谈好利益分成后,卖给公司,溢价部分以28、37、64分成三类为主。

2、第一种方式操作不了,退而求其次,由自己控制的马甲A介绍至公司,赚取地块总价1-2%的佣金。

3、比较狠,先由自己控制的马甲公司与原来业主签订合同,再加价转卖给公司,同时用另一马甲公司抓取佣金。

六、融资,有的房企资金运转速度较快,资金需求量大且较紧张。经手人打时间差、信息差,兼赚外快。

1、某投资方的资金不放A房企,转介至其他房企,赚取转介佣金。

2、某投资方的资金1月初投入,6月初结款,则拖延个把月,7月初或中旬再放款给投资方,其名曰:集团走流程。利用个把月的时间差赚取资金所产生的的利息等等。这类现在基本无操作空间。

 五、审计监察部门。这类不说太多了,以免影响同行查案。一般是品行和意志不坚,被收买、同化。收取的金额大小不一,高的有贪腐金额部分的50%,低的30%,较常见。

以上各类贪腐方式,所获资金为免被查,采用的手法一般有9大类:

 1、大多以现金方式拿回扣,以免留下证据被查,难查。

 2、让合作方打款至指定账户(与自己明面上无关),再转多个账户后,转入关联账户。

 3、让合作方打款指定账户(与自己明面上无关,再让人去提现,后换银行,存入亲人账户。

 4、让合作方存款至合作方名下他人名下储蓄卡,将储蓄卡和密码收下,拿回家用POS机一笔一笔刷出,也可以拿出去正常消费

 5、消费场所的会员卡,由合作方充值,如会所等VIP费用,几万十几万,几十万,均由做合作方帮其充值。

 6、写借条,合作方给的回扣,写成借条的借款金额。若被查,则推诿为找合作方的借款;若一切顺利未被查,则只有合作方和自己知晓,借条等同无效。

 7、卖字画。让合作方几万几十万买自己作的画,实则是毫无价值的画,变相送钱。

 8、收字画和艺术品等,再拿存量市场去转让变现。

9买房,合作方以现金、或指定人员来帮忙付相关房款,等后期时机成熟,卖房变现。

 10、让合作方打款至指定账户(与自己明面上无关),再用来买虚拟货币(如比特币、莱特币等并将虚拟货币卖出,提现至自己账户,由于区块链的去中心化,压根查不出几家大房企的集团高管用到了这个手法,比如上海那家国企

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