营销，作为房地产行业的贪腐重灾区之一，近些年一直是房企反腐的重点领域。
之前曾简单说过工程、招采、营销等领域的贪腐问题和方式，不少读者希望展开细说。
今天就先细说营销的违规所得主要的几种方式和手法。
NO. 1｜壹
第一式：刷电商。
过去十年盛行，且延续至今，刷电商这个方式，养肥了很多营销人的胆子和口袋。
所谓刷电商，其实就是存抵，即存1万抵X万等这类存抵活动，在原价的基础上，表上加价，让消费者多掏钱的行为。
如存1万抵3万，即原表价式100万，则表上加价，上调表价至103万，客户额外刷1万电商费用，就可以以100万的价格购买该房屋。
明面上看，客户是得到了优惠，但其实，只不过是多掏钱（1万），陪着玩了个数字游戏（如果没有存抵，客户购买的原表价是100万)。
刷走的电商款去了哪里？一般分两种情况：
如果电商公司是房企的营销等领导引入的马甲，则电商款成了该领导及其上下级的私房钱，一般分配比例为上级30-40%，自己40-50%，下级及关联人员共分10-25%
如果电商公司是领导引入的关联公司（关系户等），则领导和电商公司五五分或六四分居多，分完后，房企管理层领导之间，再细分。
若电商公司是集团领导介绍引入的较大的电商公司，一般就是纯粹拿回扣，20%是基点。
过去十年，一些小房企的营销负责人靠着刷电商，赚的比大房企的营销负责人还多。毕竟刷电商在大房企，相对没那么好操作，即便有，利益共同体涉及的瓜分人数也多。
极个别基层销售，也能从刷电商中分点汤喝，或者私下偷刷电商，但基层往往成为背锅的主体人群。
NO. 2｜贰
第二式：分销
在渠道盛行的这些年，房企们在项目销售上，纷纷引入分销渠道，佣金点数从1.5-15%不等，主要参考房屋总价和去化难度。
一般而言，总价越高，佣金点数随之降低。分销上，有三种打法：
第一种，1家一级分销，一级分销渠道下辖众多二级分销商，组成庞大的销售渠道网。
只有一家分销渠道，谓之独家。独家的项目，对外合作给到二级分销渠道的点数一般是一级分销佣金点数的50-60%，在市场较好的时候，正常给到房企相关管理层的回扣，行规一般是15-25%（在佣金总额中的占比）。
第二种，2-3家一级分销渠道，下辖众多的二级分销渠道，一级给二级的佣金点数一般为一级分销渠道佣金点数的70%。市场较好，去化难度不大时，拿到项目就是赚，所以这时候，往往需要给房企相关管理层10-12%的回扣。
一和二，还涉及到佣金点数的跳点，比如销售达到X万，往上跳点，获得房企给的更高的分销佣金。
第三种，所有的渠道商都是一级分销，这类要么是文旅大盘，要么是没什么经验的房企才会这么整。
这类怎么赚钱？
除了提到的两种给管理层的不同回扣外，最常见的，是挂单、飞单、内导外，这是最大的获利项，管理层和基层销售往往携手一起捞。
第一种，最常见且简单的，是销售自己找项目合作的一级或二级渠道商的关系，将案场自然来访的个别客户挂到渠道商，五五分或六四分。
因为案场的销售提成以千分几计算，而渠道商的分销佣金以百分几计算，挂单能实现获利暴增数倍乃至十余倍的效果，所以挂单人员也多。
第二种，销售自己私下注册马甲公司（股权和法人非自己姓名），再以马甲公司跟一级渠道商签合作协议，将案场客户挂单到马甲公司，通过二级渠道商，导入一级渠道商，变成渠道来访客户。
由于二级渠道商往往能拿到一级渠道商与房企签约佣金点数的70-80%，所以这类违规获利，往往较大，获利百万不在话下，主要看单量。
第三种，房企的营销负责人联合案场销售，注册马甲，将马甲公司签为项目的一级或二级分销渠道，将案场大量客户洗白（换号码等）挂到马甲公司，再导入到案场，变成渠道客户。
这类操作非常常见，整个案场联合作案，结成利益共同体，降低了暴露的风险，获利也颇丰，管理层和基层销售一般五五分，个别四六分。
NO. 3｜叁
第三式：包销
个别项目，因获利空间巨大，营销负责人甚至区域集团相关管理层，往往介绍自己的关系户入驻。
包销大致分为三类：
第一类，订金包销，不需要兜底。订金以三五十万居多，约定去化周期和去化目标，到期后不兜底，订金可退。这类大体上等同以订金方式，获取独家。
第二类，订金包销，到期兜底。比如有150套房源需要去化，每套订金5000-10000元，则需要打订金75-150万元，包销项目。
根据约定的去化周期（三个月或半年等）和去化目标（60-80-90%），到期没完成去化目标，则需要兜底。
到期需要兜底，则将订金转化成剩余房源的首付款，不足的部分需要再次打款补足。
兜底的这种包销，房企一般会给一个包销的底价，包销方通过加价，溢价销售，以差价和佣金获利。
第三类，全款包销，俗称买断。一般底价较低，以较高的溢价去销售后，获利空间大。买断的项目，一般没有佣金点数。
包销的项目，目前市场下，一般的溢价大约在10-20%不等，个别项目甚至有30%的情况存在，是有资金实力的渠道赚钱的最暴利方式。
这也是房企营销负责人及区域、集团管理层最喜欢插手的板块之一，轻轻松松坐享其成（拿回扣15-25%）的典范。
包销的项目中，第一第二类，获利方式又往往含有第一式电商、第二式分销中介绍的相关方式。
NO. 4｜肆
第四式：广告、活动等回扣。
项目找好合作的广告公司、活动公司，甚至于引入营销负责人关联的公司和马甲，谈好价格和回扣比例，再拔高报价给集团。
如广告投放和活动实际花费10万，则上报30万。30万广告费，自己的马甲全赚了。20万虚高的部分，和关联的广告公司分成（八二分或七三分居多）。
举办活动，费用X万，翻2-4倍上报公司。事后活动公司拿到钱款后，以现金的形式返还。
第五式：茶水费、关系费。
这类在房企管理层中尤为常见，早些年市场好的时候，购房者四处托关系要房源，房地产行业的管控还未如此严格的时候，部分房企的管理层经常通过权力寻租获利，以帮购房者预留房源的方式，获取数万到上百万不等的费用。
有时候项目伪造热销现象，对外宣称需要通过高管关系，方能拿到房源，由此将权力寻租，相关人员获利颇丰。目前茶水费等，已经是有关部门重点严打的对象之一。
房企的管理层在茶水费这部分钱没少赚，不过这部分钱大多是城市总和区域总及集团高管等赚走，不能全部由营销背锅。
第六式：炒房、更名。
地产行业的常规操作，在内部以少量金额将房源低价锁定一段时间（一般12个月），然后高价转卖给购房者，赚取高溢价。
项目去化困难时，部分房企会在内部给员工更名的机会，方便倒卖房源获利。
有些职业经理人由此窥得商机，在市场好时，常常私下预留部分房源，并溢价销售，套利巨大，形成违规获利。
值得一提的是，随着摇号的普及，第五第六两类的现象有所减少：主要是在大城市（摇号推行的主体城市），而大量的中小城市中，这两类违规获利方式，依然盛行。
想要彻查，并非易事：阳光照不到的阴湿之地，是菌类最肆意滋生的“伊甸园”。