房貸利率是否轉LPR？手把手教你算出最划算定價法

以前辦房貸時，消費者最關心的就是，貸款是打折、基準、還是上浮呢？以後辦房貸，最關鍵的問題會變成：LPR加減多少個基點？

 

本月以來，多家銀行紛紛發佈公告稱，啟動個人存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR的工作。根據央行的公告，LPR轉換原則上應在8月31日前完成。

 

筆者跑到某股份制銀行上海分行，親自對着協議文本請教學習後總結了一套打法。總體來說，我們需要做一道是非題，兩道選擇題：

 

是非題：房貸是否從原固定利率轉錨成LPR？

（備註：選定LPR轉錨後，就不能再轉回固定利率）

 

選擇題1：如何選擇利率「加點基準日」？（簡答：這題，盡量選LPR利率最高月份）

選擇題2：如何選擇利率「重新定價日」？（簡答：這題，盡量選LPR利率最低月份）

 

需要事先說明的是，筆者問了一圈，發現銀行和銀行之間的政策竟然並不相同。有的銀行會PUSH客戶全部都轉LPR，有的則更多尊重客戶己願轉與不轉；大多數銀行根本不給客戶選「加點基準日」，默認為取用2019年12月的LPR（即5年期LPR對應4.8%來加減點），但有個別銀行（比如我去的那家）是允許客戶選「加點基準日」的；不少銀行可選「利率重新定價日」，有的則默認為每年1月1日（即全部按照前一年12月LPR重定價）。

 

所以我們在這篇分析，全部都是基於有選擇的情況下來討論的。大多數政策均參考了某股份制銀行上海分行，不能代表全部銀行。

 

下文中，請出兩位房貸（商貸而非公積金貸款）貸款人：房多多和錢多多。

 

房多多，此前的房貸是基準利率4.9%上浮10%，即4.9✖（1+10%）=5.39%。

（沒辦法，誰讓他房子買多了呢，貸款不優惠了呀。）

錢多多，此前的房貸是基準利率4.9%打9折，即4.9✖（1-10%）=4.41%。

（房貸一打折，可不就等於省出來的錢多了么。）

 

是非題：

是否轉錨LPR

Y

 

先拋結論，再說案例及變量分析。

 

是否換錨LPR：不換，那麼房貸固定在原來的利率不變了；換，有機會成本，因為LPR每個月20號公布一次，是上下浮動的，房貸可以選擇每年重新定價一次（重定周期未必是一年，由客戶和銀行商議而定），意味着房貸也會浮動。

 

三條結論：

– 1，如果LPR走高，不換划算；如果走低，換划算；

– 2，若僅參考眼下利率，換錨已經有些小實惠了；

– 3，關鍵還要看對應你餘下房貸期限的未來長期LPR變量怎麼變，利率是上行還是下行。

以房多多為例。他此前的房貸是5.39%。

 

如果他這次不想轉LPR，那他沿用5.39這個固定利率，只有在央行升降基準利率時才會對他有所影響，這一點和以往操作一致，不再贅述。

 

如果他選擇轉LPR，他未來的房貸計算公式，就是：LPR ± 點差。亦即「錨」不再是基準利率而是LPR，新錨的敏感度和市場化程度更高，也就是更「善變」。

 

公式里的點差，取的是「點差基準日」LPR與我們原房貸利率之間的差值，點差一經確定，不再更改。這一步的效用，是把我們原來拿到房貸的貴或便宜給繼承下來。

 

公式里的LPR，取的是「重新定價日」的LPR。不少銀行會和客戶約定，一年一次重新定價。

 

如果房多多選擇換錨LPR，並且選擇以2019年12月的LPR為「點差基準」的話：房多多原本房貸利率5.39%，去年12月LPR為4.8%，點差就是5.39%-4.8%=0.59%，即「加59個基點」。

 

假設房多多選擇現在就成LPR計價（這只是假設，因為大部分銀行會和客戶約定明年1月1日起轉），當前5年期LPR報4.75，那麼房多多的新房貸利率就是：4.75%+0.59%=5.34%。

 

房多多的點差是正值。還有另一種情形，比如錢多多，他的點差是負值，我們說得通俗一點，就叫「減點」好了。

 

如上所述，錢多多原房貸利率4.41%。所以錢多多的點差就是4.41%-4.8%=-0.39%，即「減39個基點」。

 

一樣的情況，這份好運點差會一直相隨。按照目前LPR 4.75%計算，錢多多最新的房貸利率是4.75%-0.39%=4.36%。

 

案例演示完了，說實打實的建議。

 

A情形，如果你的房貸所剩也沒多少年了，那就去轉LPR吧，因為短線看已經獲益。

B情形，大部分人的房貸還有好多年，甚至十幾、二十年呢，那就得看長線趨勢，LPR怎麼走。

 

我給到大家的第一條建議是：如果處於利率上行周期，也就是大方向是「收水」的，那麼維持固定利率會有優勢；如果處於利率下行周期，也就是大方向是「放水」的，那麼轉換為LPR跟着往下浮動，就比較划算。

 

目前的情況是，利率處於下行周期，5年期LPR也會下行。比如目前的5年期LPR 4.75就已經低於去年12月的4.80%。這是因為咱央媽有很多工具，偏於寬鬆也未必次次要使出降基準利率這樣的大動作，LPR的指針則更加靈敏。

 

我給到大家的第二條建議是：注意關注CPI指標。一般來說，如果通脹嚴重，那整體利率往往也會跟着上行。

 

第三條建議是：關注房地產政策，看更緊了、還是鬆動了。5年期的LPR，這麼長的期限，其實很大程度上就是針對房地產的。

 

目前LPR處於下行周期

 

綜合目前的情況來看，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，實際利率大趨勢下行，選擇LPR加/減點浮動利率的方式可能更有利於購房者。

 

經濟學家馬光遠表示，從中長期看，中國的LPR仍然有很大的下降空間，這是趨勢，也是和其它國家比較而言。

 

我們做個假設，假如2020年12月的LPR降至4.65%，重定價日為次年的1月1日，那麼：

房多多的實際利率將變成4.65%+0.59%=5.24% （原5.39%）

錢多多的實際利率將變成4.65%- 0.39%=4.26% （原4.41%）

 

選擇題1：

如何選擇「加點基準日」

Y

 

這一趴討論的是上面公式「LPR ± 點差」裡頭的【點差】部分。

 

如上文所述，「加減點」這事兒一經確定就不再更改了，以後只浮動底下的LPR，上頭加減多少點，一次性定型。

 

那麼定型日怎麼選就很關鍵了。

 

數學題本身不難，定型日的LPR越高，相對於我們原始的那個貸款利率而言：加點就越小，減點就越多，也就越划算！

 

假設「加點基準日」對應的當時LPR是4.8%，房多多以後加點就是5.39%-4.8%=0.59%，即以後給利息都要加點0.59%；假設基準LPR換成5%，房多多以後加點就是5.39%-5%=0.39%，省錢了，加點只要0.39%。

 

這個公式替換成錢多多的案例也是一樣，亦不再贅述。

 

總之攻略就是：一次性塑性加減點的時候，要選盡量高的那個時間的LPR。

 

筆者今兒拜訪的那家股份行，協議里印着的、可以選的日子是：2020年1月1日（亦即對應2019年12月的LPR4.8%），或者選「本協議簽訂之日前一個工作日LPR」，或者選「利率變更日前一個工作日LPR」。

 

如果最後實際操作時真的允許客戶選擇，記得選那個高的。相比當下的4.75%，或者大家預判中還會更加走低的年末LPR，顯然是去年12月的4.8%划算。

選擇題2：

如何選擇「重新定價日」

Y

 

根據央行的規定，金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為一年。

 

這裡的重新定價日，重新定的是上文公式「LPR ± 點差」裡頭的【LPR】部分。這個LPR可以浮動，央媽說，還可以一年變一變。

 

變划算還是不變划算？很顯然，如果現在是利率高周期，眼看後面要下行，一定要變；如果現在已經是利率很低時期，拿到的LPR已經很划算了，可以選擇不變了。嗯，目前的狀況，大概率算是前者吧。

 

如果決定重新定價（比如每年重定一次），那麼下一個問題就是，如何選擇「重新定價日」。

 

我今天看的某股份制銀行協議里，利率重新定價日可以選擇每年的1月1日，或者貸款放款日對應的對月對日，或者其它。（當然，銀行朋友補充了一句，說為了避免麻煩，那個「其它」估計不會讓你們選，所以很可能就剩倆選項。）

 

看，錢多多他家銀行也就給了他兩個月份可選。（OMG，你看他已經錢多到連修個圖的馬賽克都是「錢超多」……）

 

 

那麼問題又來了，錢多多是選擇每年的1月1日，還是其它某個月更好一些？

 

這道題的攻略是：因為這個定價要跟着你一年（或以上）呢，所以要選盡量低的那個月份的LPR。

 

哪個月比較低呢？我再告訴大家一些銀行的小秘密吧。

 

第一，一般情況下，12月或1月這兩個月份，其實對我們不太划算，因為通常這兩個月由於受到歲末年初各種因素的影響，特別是一季度受到春節因素的影響，比較容易出現資金緊張，銀行的利率報價也可能相對而言處於高位。不信大家去看各種「寶寶類」貨幣基金，在這種時間段的回報率總歸會高那麼一點。

 

（很遺憾，銀行推薦甚至默認的1月1日，用的就是前一年12月LRP）

 

第二，「節前」資金面會緊一些（不只是春節，還比如國慶節）；跨年、跨半年、跨季，資金面會緊一些。由此可以得出，9月也不是一個好時機，因為9月底不僅受國慶節影響，還有跨季末的影響。

 

第三，摳掉9月和12月份，超過半數的情況下，下半年餘下的時間，尤其是第三季度，整體利率處於全年的相對略低一點的位置。

 

因此在辦理LPR轉換的重定價日時，最好盡量避開比較容易出現資金緊張的月份。

 

什麼是LPR？

哪些房貸可以轉換成LPR?

Y

 

什麼是LPR？央行的解釋是：貸款市場報價利率（LPR）由各報價行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加/減點形成的方式報價，由全國銀行間同業拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。

 

通俗的理解，就是一個綜合各家銀行（目前是18家）貸款報價，再計算出來的平均值。

 

和央行基準利率最大的區別就是，LPR每個月20號公布一次，是上下浮動的。當前1年期LPR的報價是4.05%，5年期的報價是4.75%，5年期貸款基準利率是4.9%。

 

至於哪些房貸可以轉換成LPR？

 

這次做調整的只是商業貸款，公積金貸款不包括在內；如果是商貸和公積金的混合貸，只能轉商貸的部分，公積金貸款的部分仍然按照原合同執行。

 

此次可以轉換的存量浮動利率貸款的劃定範圍是，在2020年1月1日前已經發放的，或已簽訂合同未發放的。