按照央行規定，2020 年 3 月 1 日起存量房貸定價基準將發生轉換， 原則上要於 8 月底前完成。
身邊幾個朋友都問我這個到底應該怎麼選？什麼LPR什麼固定加點，完全不知道在說啥。
網上什麼聲音都有，咱不吹不黑，心平氣和的討論下這個問題。
其實吧，這就是個簡單的選擇題，一點都不繞。
（“俺也一樣”的同學可以直接跳到最後一節看結論）
1、為啥要逼我做選擇？
咋就出來這麼個選擇題了呢，之前歲月靜好不是也沒啥事么？
我們先看看之前的房貸咋算的：
利率=基準利率×（1+浮動）
【基準利率】是央行規定的，【浮動比例】是你簽合同的時候根據政策、個人情況等定的。
比如你去年買的房，基準利率4.9%，上浮10%，那你的房貸利率就是4.9%×（1+10%）=5.39%
而我因為英俊的臉龐，前幾年買房銀行就給了82折的優惠，我的房貸利率就是4.9%×（0.82）=4.02%
這個很好理解。
國家調控房產政策，就是通過【基準利率】和【浮動比例】來實現的。
咱們國家的基準利率是央媽定的，運行了很多年了，但是一直有個問題。
就和你去買大米，央媽非得規定大米一袋必須賣100塊一樣，這個價格是規定出來的，而且過很久才變一次，不市場化。
你可以把之前的基準利率理解成計劃經濟，而把美國等國家實行的利率政策理解成市場經濟。
央媽也急啊，想半天想出一招來，就是把基本利率替換成LPR。
啥叫LPR呢，就是跟跳水比賽打分一樣，找了18家有代表性的銀行，讓他們自己根據市場利率，每個月報一次價。
完了去掉一個最高分，去掉一個最低分，剩下的平均就得到了LPR。哪家銀行要是老亂報價那就踢出去沒商量。
這個LPR基本代表了市場化的利率。
好了，這樣的話用LPR，利率就更靈活、更市場化了。
但是新的問題又來了。
我們上面說了，利率=基準利率×（1+浮動）
可是以後基準利率都沒了啊，被LPR取代了啊（這就是所謂的貸款定價基準轉換），還咋算房貸？
一個自然的思路就是也用LPR替換基準利率唄！
但是管理一個國家哪那麼容易，眾口難調，這麼改肯定有人會鬧意見：
-
哇呀呀你這個什麼鬼LPR我們老百姓也不懂是啥玩意，萬一以後上漲那我們不就被坑了嗎！
-
反正你們銀行聯合報價的，肯定換着花樣割我們韭菜！
說到這你是不是就能理解，為啥要給兩個選項了？
第一個選項就是，固定利率。你不是怕被坑么，那你以前是5.39%，以後一輩子都是5.39%，不坑不騙，童叟無欺。
第二個選項就是，根據LPR變動調整。
2、LPR怎麼調整？
其實也很簡單，一個等式給你說的明明白白的。
如果你選了第二個選項，那麼就相當於，把之前的利率，拆解成了兩部分。注意，轉換之前和之後的利息，在今年是相等的。
比如，這次轉換的LPR是按照4.8%來的。那麼轉換前後就是：
在以後的漫長歲月里，這個藍色的0.59%就一輩子跟你走了，以後變動的只有紅色的LPR了。
你可以把左邊理解成方案一，右邊理解成方案二。
左邊不變，右邊的藍色固定加點也不變。是不是一下就清楚了？
很顯然，如果選了這個，那決定你是吃虧了還是佔便宜了的，只有未來LPR是升高還是降低。
3、到底應該怎麼選呢？
這個問題和《房貸該不該提前還》一樣，沒有標準答案，完全取決於你是個什麼樣的人。
如果你看了上面這個圖片的文字覺得心有戚戚焉，感覺選了變動的，遲早要被國家和銀行坑，那你就老老實實選固定，沒人坑得了你。
而如果你還想看看未來的LPR如何走，我提供幾個參考給你。
發達國家20年房貸，日本(1.41%)、法國(1.69%)、德國(1.89%)，基本是2%以內。
我們再看看直觀的幾個圖：
中國利率變化↑
美國利率變化↑
法國利率變化↑
目前中國的利率則是是世界中上水平。基於世界範圍的利率變化，和中國目前的發展趨勢，我認為LPR的長期趨勢大概率是向下的。
所以我會選擇變動的。
和很多事情一樣，最終的選擇還是要依靠你自己的人生經驗和邏輯，
自己做判斷，並為之承擔一切後果。