房贷定价基准转换:一生仅有一次的转换机会,你想好了么?

按照央行规定,2020 年 3 月 1 日起存量房贷定价基准将发生转换, 原则上要于 8 月底前完成。

房贷定价基准转换:一生仅有一次的转换机会,你想好了么?

身边几个朋友都问我这个到底应该怎么选?什么LPR什么固定加点,完全不知道在说啥。

网上什么声音都有,咱不吹不黑,心平气和的讨论下这个问题。

其实吧,这就是个简单的选择题,一点都不绕。

(“俺也一样”的同学可以直接跳到最后一节看结论)

1、为啥要逼我做选择?

咋就出来这么个选择题了呢,之前岁月静好不是也没啥事么?

我们先看看之前的房贷咋算的:

利率=基准利率×(1+浮动)

【基准利率】是央行规定的,【浮动比例】是你签合同的时候根据政策、个人情况等定的。

比如你去年买的房,基准利率4.9%,上浮10%,那你的房贷利率就是4.9%×(1+10%)=5.39%

而我因为英俊的脸庞,前几年买房银行就给了82折的优惠,我的房贷利率就是4.9%×(0.82)=4.02%

这个很好理解。

国家调控房产政策,就是通过【基准利率】和【浮动比例】来实现的。

咱们国家的基准利率是央妈定的,运行了很多年了,但是一直有个问题。

就和你去买大米,央妈非得规定大米一袋必须卖100块一样,这个价格是规定出来的,而且过很久才变一次,不市场化。

你可以把之前的基准利率理解成计划经济,而把美国等国家实行的利率政策理解成市场经济。

央妈也急啊,想半天想出一招来,就是把基本利率替换成LPR。

啥叫LPR呢,就是跟跳水比赛打分一样,找了18家有代表性的银行,让他们自己根据市场利率,每个月报一次价。

完了去掉一个最高分,去掉一个最低分,剩下的平均就得到了LPR。哪家银行要是老乱报价那就踢出去没商量。

这个LPR基本代表了市场化的利率。

房贷定价基准转换:一生仅有一次的转换机会,你想好了么?

好了,这样的话用LPR,利率就更灵活、更市场化了。

但是新的问题又来了。

我们上面说了,利率=基准利率×(1+浮动)

可是以后基准利率都没了啊,被LPR取代了啊(这就是所谓的贷款定价基准转换),还咋算房贷?

一个自然的思路就是也用LPR替换基准利率呗!

但是管理一个国家哪那么容易,众口难调,这么改肯定有人会闹意见:

  • 哇呀呀你这个什么鬼LPR我们老百姓也不懂是啥玩意,万一以后上涨那我们不就被坑了吗!

  • 反正你们银行联合报价的,肯定换着花样割我们韭菜!

说到这你是不是就能理解,为啥要给两个选项了?

第一个选项就是,固定利率。你不是怕被坑么,那你以前是5.39%,以后一辈子都是5.39%,不坑不骗,童叟无欺。

第二个选项就是,根据LPR变动调整。

2、LPR怎么调整?

其实也很简单,一个等式给你说的明明白白的。

如果你选了第二个选项,那么就相当于,把之前的利率,拆解成了两部分。注意,转换之前和之后的利息,在今年是相等的。

房贷定价基准转换:一生仅有一次的转换机会,你想好了么?

比如,这次转换的LPR是按照4.8%来的。那么转换前后就是:

房贷定价基准转换:一生仅有一次的转换机会,你想好了么?

在以后的漫长岁月里,这个蓝色的0.59%就一辈子跟你走了,以后变动的只有红色的LPR了。

你可以把左边理解成方案一,右边理解成方案二。

左边不变,右边的蓝色固定加点也不变。是不是一下就清楚了?

很显然,如果选了这个,那决定你是吃亏了还是占便宜了的,只有未来LPR是升高还是降低。

房贷定价基准转换:一生仅有一次的转换机会,你想好了么?

3、到底应该怎么选呢?

这个问题和房贷该不该提前还一样,没有标准答案,完全取决于你是个什么样的人。

房贷定价基准转换:一生仅有一次的转换机会,你想好了么?

如果你看了上面这个图片的文字觉得心有戚戚焉,感觉选了变动的,迟早要被国家和银行坑,那你就老老实实选固定,没人坑得了你。

而如果你还想看看未来的LPR如何走,我提供几个参考给你。

发达国家20年房贷,日本(1.41%)、法国(1.69%)、德国(1.89%),基本是2%以内。

房贷定价基准转换:一生仅有一次的转换机会,你想好了么?

我们再看看直观的几个图:

房贷定价基准转换:一生仅有一次的转换机会,你想好了么?

中国利率变化↑

房贷定价基准转换:一生仅有一次的转换机会,你想好了么?

美国利率变化↑

房贷定价基准转换:一生仅有一次的转换机会,你想好了么?

法国利率变化↑

目前中国的利率则是是世界中上水平。基于世界范围的利率变化,和中国目前的发展趋势,我认为LPR的长期趋势大概率是向下的。

所以我会选择变动的。

和很多事情一样,最终的选择还是要依靠你自己的人生经验和逻辑,

自己做判断,并为之承担一切后果。

 

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