地产圈有多乱?第三十三回

重要提示:文章第三十二回,有一个地方需要勘误。

澳洲区域总事件,该事件从取材到审核入选,中间缺失了最重要的两环,即事件发起人本身(身份、证据资料等)的核实和事件发展结果与相关人员的核对。如竞争对手是否蓄意攻击?

已重新核对资料等,推倒重演、不断复盘。目前勘定,此事不实,特此勘误。问题疑点出现在事件发起人的身份问题上。

今天讲的第一个故事主人公,是天机榜中的阴暗城,集团副总裁兼浙江区域总裁。

2017年,鸟厂一位主管财务的副总裁降临阴暗城,不久后,将原来的老搭档也拉来了,老搭档成了阴暗城的总裁、执行董事长。

一年后,原阴暗城班底,经过循序渐进,缓和式温水煮青蛙一般,悄然完成洗牌。

执行董事长特别喜欢他的清华校友们,比如集团副总裁兼浙江区域总裁(化名冬哥)。

冬哥,已婚,有子女,先后任阴暗城闽南区域总裁、浙江区域总裁,兼集团副总裁。

在闽南期间,冬哥权、财、色三不误。在某某府项目收购上,获利1500万。此外,在工程、营销、招标、采购等方面,获利700余万。

在学长(执行董事长、总裁)的羽翼下,2018年,在闽南市场极度糟糕的情况下,冬哥不仅被保,还高升,去了浙江区域,任总裁。

冬哥到浙江区域不久,即安插自己人,清洗原区域管理层。在2018年底,一波又一波的人员离职。在浙江区域一年多,冬哥通过原惯用方式捞金,在去年浙江市场较好的行情下,又轻松捞金近1800万。

比如富阳项目,在没有取得相关部门方案同意的情况下,反复折腾,给公司造成6亿损失(示范区等全部砸掉),却瞒着集团未上报。在大区总包单位招标过程中,废掉A,引入和自己关联的单位B,并让B成功中标,价格相差1000多万,被冬哥赚走。最后,实际做的还是报价最低的A单位,但挂的却是冬哥推荐的中标B单位。

蹭着浙江2018年的好行情,冬哥拿了年终奖3000万。2019年的年终奖,据悉,冬哥的提议很有意思,有兴趣的不妨去了解一番。

只要抱紧学长的大腿,自己不犯浑,冬哥一路高升不成问题。

看了看冬哥,1500万+700万+1800万+3000万,将薪比薪,只能感叹,比不过,比不过,是在下输了,告辞。

今天讲的第一个故事主人公,是天机榜中的离球,首席财务官,后高升集团副总裁(化名珠姐)

珠姐,离球的副总裁、首席财务官,是离球二十余年的老员工,素有老板家族财务管家的角色。离球是典型的财务独大,和大部分外资一样。财务权力大到可以左右营销。

原来的离球,是一方诸侯、区域绝对的霸主,众多房地产从业者羡慕和尊重的对象;如今的离球,区域一流房企,一般般,排行老三。

名为稳健,实为力不从心。

在经历了和铁辉分家事件后,创始人渐居幕后,二代全面掌权(三代明面掌权,实际上不顶用,做主的还是二代,毕竟是三代他爹)。可惜,心比天高,能力跟不上,连续踏错了好几个坑,有的项目小亏两三亿,有的项目,亏十几亿。

2012年-2016年,凭运气赚回来的钱,在2016年中旬-2019年,差不多凭运气亏回去了。号称稳健的企业,负载率也逐年高企,不见得低。

在离球,老板由于对房地产板块不专业,更多还是倚靠职业经理人。在上一任明星职业经理人辞职后,至今,该岗位仍在动荡中。

而帮老板管钱袋子的珠姐,是个善于制定规则,并利用规则的人。

比如,制定阶段性购房优惠方案,然后低价购入房源,5折、4折之类的,屡次出现。

旗山的某别墅项目,原价520万元被业主买走,后来因纠纷,由法院判决解除合同,珠姐们制定规则,底总价400万进行重新定价,定金30万,各类优惠折扣最大化,300多万就可以到手。

30万定金,可以更名,300多万入手,转手更名卖出,200多万的利润到手。你们怎么玩,都玩不过规则制定者。

如旗山该项目2套珠姐入手的房源,一次性付款,各项优惠后,一套500万的房子,优惠了255.8万,实际付款总价245万不到;另一套765万,优惠了445.5万元,实际付款总价319.5万。

骚不骚,什么炒房客,弱爆了。

此类操作的优惠房源,不胜枚举,在离球开发的很多项目中,从住宅到店面、车位,比比皆是。

规则的制定者,本身就是个大蛀虫,还深得老板信任,并且,深度插手集团职业经理人派系斗争,导致人事更迭频繁。那么,无解,只剩没落一条路了。

稳健的离球,2019年,真实销售额300亿出头,报了600多亿。

富二代果然不如创一代,守江山不易。

今天讲的第一个故事主人公,是天机榜中的鸟厂,原集团副总裁兼江苏大区总裁(化名峰哥)。

鸟厂原江苏大区总裁、集团副总裁,刚离职时,发过小抱怨,也酒后乘兴发表过几乎是歌功颂德自己的离职信,为人一如既往地高调,八年时间,跨过不惑之年,依然未改。

市场上行时,容易让人忘乎所以,忽略平台的赋能。

在江苏区域一分为四,进行区域拆分时,当地员工有过罢工的念头,集团也就有了戒备。后来主管人力的集团副总裁,到江苏区域宣布消息,四大管理原则中,每一条都在强调峰哥的核心地位。

再后来,峰哥上调集团,实权旁落,最后,离职。“杯酒释兵权”现代版戏码。

鸟厂跟投制度的颁行和改进,让峰哥从一个集团规则的执行者,慢慢转化成了区域规则的制定者、利用者。

执行规则、制定规则、利用规则。句容的一个万亩大盘,在开盘两期后,被峰哥将后期地块纳入跟投范畴,这是无风险套利的神操作。

随着跟投项目的增多,房价的上涨,峰哥逐步实现了财富自由。有了过亿收入分红,曾经高调展示的新豪车,在鸟厂主席的提示下,也只能暂时收进车库了。

2014年11月,峰哥成立了个人公司,常州某投资有限公司,在时某城项目中,持股10%

后来,该公司陆续参股了南京区域的很多项目。再后来,峰哥自己几乎成了老板,拉着鸟厂一起做项目,该投资有限公司是项目的大股东(50.56%),鸟厂成了小股东(44.73%)。

离职损失的一两亿元跟投收益,在常人看来很多,可也仅仅是峰哥在江苏区域收获的1/23。从早期的土地溢价款、土地转介佣金等,到后期的优质地块被淘入个人公司,而非进入鸟厂。

规则的执行者们,到了后来,也成了另一个规则的制定者,并巧妙利用规则,完成原始资本积累,实现财富自由。

现今,峰哥在新东家华天,有着总裁和类合伙人的身份,不知道这家公司能让他停留多久,一年?

在江苏的地产江湖有个名号,有句打油诗,是用来形容峰哥财力丰厚的:“横看是森侧成峰,远近高低各不同,不识财山真面目,只缘身在此山中”。

身家20多亿,足以成山了。

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