地產圈有多亂?第三十回

偶爾有讀者問,怎麼寫這些現實的事。這個問題很簡單,現在的房地產行業,並不缺唱讚歌的,但缺乏敢說、能說實話的。行業的問題並不是因為曝光才有,而是在曝光前,它已經存在了。並不需要說太多,做就行了,這七八個月行業的成效,大家有目共睹。

昨天的文章,想說:自媒體憑才華和本事吃飯,這點很贊成。但是得有原則、有底線,不能去黑人家又接受公關後,或索要合作和費用,然後大唱讚歌。如此,沒原則沒底線,帶壞行業風氣,而且吃相太難看了。被公關的,往往文風大變,先罵後贊,必有妖。

如果哪天我也變成這樣,不用說大家罵我了,請大家拿磚砸我。

一些地產自媒體寫手的文章,天機常看的和較欣賞的,獸爺、子木、櫻桃、大偉、手哥、房精、尋瑕、內幕君等等,雖然有時也接廣告,但都屬於憑能力、有原則地賺取酬勞。

今天講的第一個故事主人公,是天機榜中的邊丑,濟南公司營銷總監H。

營銷總在上家房企,落日北京區域,任渠道經理期間,涉嫌渠道內客外導貪腐,後因上級領導保,所以脫身,未被追究法律責任。

後入職邊丑濟南公司,濟南公司一年只賣20億。

2019年,濟南唐冶片區,邊丑與4家房企合作項目某某府,為了衝刺業績,價格從16000-18000猛降到13000,一套房子有30-50萬空間。營銷的操作是,不對外統一釋放,而是只告訴熟悉的客戶和供應商,每套房子收取5-10-13萬不等的茶水費。涉及金額不下500萬。

營銷總拿五成,另外五成各方分配。

第二,濟南邊丑有兩個郊區項目某城和某某灣,渠道費用高,常年5個點起(如總價100萬,渠道傭金5萬),營銷總從外地調了自己人,來負責項目營銷,安插親信負責內客外導(飛單掛單),干起了與上一家房企期間一樣的老套路撈錢,金額850餘萬。

營銷總這個人,行業內口碑較差,合作方評價為:為人小氣刻薄,愛錢如命雁過拔毛。與公司合作的供應商,不論金額多少,他都必須拿一筆。經常是上一小時財務付款給乙方,下一小時就要拿到錢,然後再讓夫人去存錢。

如今,營銷總H已經回集團。

今天講的第二個故事主人公,是天機榜中的分景貧窮,華東區域上海公司集體作案事件。

這個案例詳解。

2019年12月中旬,分景貧窮髮了一份內部文件,通報上海公司某某四季項目的營銷經理等人集體作案,違規向業主索取折扣好處費等處罰結果。

營銷副總經理被警告處分;營銷經理、銷售案場經理助理、兩名銷售主管、一名銷售顧問作解除勞動合同處理;五名銷售顧問作警告處分;一名已離職員工不再作內部處理,禁止返聘。

早在2019年11月20日,天機們已經介入,2020年1月初收尾。發現此案並沒有通報的那麼簡單,典型的抓小放大,而且,違規所得金額遠超通報金額的19倍,約670萬。

2018年,這個項目啟動。當時,項目賣的不好,時任總經理就,同往常一樣,業績不好,拿個人出來祭旗,給公司一個說法。

當年三月,上海公司也換了營銷副總,之前的副總被調去賣大單(邊緣化),換成了藍天來的汪姓副總經理。

汪姓副總經理來了之後,在上海公司換掉了好幾個前任營銷副總的人,換成自己人。

這個項目前前後後換了四五任營銷經理。這次,新來的營銷經理朱姓。

天機看過他的履歷,水分很大。這個營銷經理三年前,是鳥廠的一個銷售組長,簡歷包裝很好看,搖身一變就變成了營銷經理。據其多位同事的評價,業務能力堪憂。

銷售經理、渠道經理等基層管理人員,全換。大力發展渠道。原本項目是拓銷一體,變成了搞了拓銷分離,把當時的渠道經理換掉,換成了一個95年王姓小伙。營銷經理也將案場銷售換了七八位。

項目渠道是千六的提成點數,自銷是千三。

剛開始,營銷經理只是在項目上飛飛單,並且要求95年渠道經理飛單、掛單所得,要給自己分成。營銷經理自己飛單,不帶他帶來的銷售經理一起玩玩。銷售經理本以為營銷經理是拉他來一起賺錢的。銷售經理還帶了個得力助手來,任銷售主管。

飛單,自然來訪換電話號碼,變成渠道帶訪,渠道的銷售躲在停車場的車裡截客。

內導外飛單、掛單賺了130多萬,然而,分景貧窮的審計卻沒有查出來。

營銷經理帶頭賣折扣,6-7月這兩個月是瘋狂賣折扣,比如給客戶優惠5個點,自己要2.5個點,300萬的房子,給客戶優惠15萬,客戶要回掏7.5萬給營銷經理團伙們。

此外,還搞議價,那段時間行情大漲,房子很好賣,很搶手。所以客戶也願意掏這個錢。

因為之前賣的不好,第三批的價格,設置的底價和表價之間的折扣很多,表價還低於備案價。每套底面之間差十幾二十萬不等,也有的更多。一般是收一半錢。

大多數客戶底價成交,因此折扣巨大,營銷經理團伙們的違規所得也因此越大。

這部分,真實的數據,擼了近540萬。

營銷經理太貪,只想自己吞大頭,也不上供。渠道經理倒是上供了。

搞議價在南通是很忌諱的事,吃相很難看,是個客戶就往VIP室里拉。

營銷經理私生活很寂寞,看上了一個未婚又好看的女銷售,但是人家不吃那一套,拒絕了,而且女銷售心直口快,這種事在售樓處傳開了。營銷經理很沒面子,就想讓女銷售走人。

女銷售留了個心眼,銷售主管約她談客戶的時候,客戶錄了音,留下了證據。

這也是為什麼會被集團通報,因為業主舉報了。於是,監察出面了。

營銷經理沒做乾淨,公司當時用某源系統,做了認購後再去改價,系統里是有痕迹的,通過IT導系統一看就知道哪些是改價的。後來的人就吸取了經驗,直接認購直接簽約。不留痕迹。

後來,營銷經理和銷售經理因分贓不均導致不合,營銷經理想幹掉銷售經理,通過各種場合,和不同的人說銷售經理各種不行。

銷售經理也勸過營銷經理上供部分錢給汪姓副總經理,萬一有什麼事,還能保自己。營銷經理不聽。

關係戶買房都是沒有優惠,尤其是政府的各種相關部門的來,就是沒有優惠。人家通過項目總來找營銷經理要優惠,也是一樣不給項目總也拿他沒辦法,點過他,但是依然沒用。

客戶換個馬甲去售樓處,就直接能底價,但是要收錢。這中間有什麼貓膩,自然都清楚了。

監察查了,其實營銷經理吐出來80萬,而監察一口咬定總金額就是35萬。這種監察,按行業慣例,大概率可能被收買了。

營銷經理是八月底九月初被調查的,這個事到12月中旬才公布。

十月份,汪姓副總帶來的那位95後的渠道經理,反而成了最大得利者,成為了銷售經理。這個人的履歷查過,十八九歲中專畢業出來就賣房子,路子野,搞議價、飛單習慣了。也曾做過一段時間房企鳥廠的分銷,擅長搞議價,一個項目撈了幾百萬。

這位95後經常對業務員說,如果飛單不經過他,那就別想在公司拿到傭金;或者被派到外地去支援,除非離職,否則別想回來。

項目被查後,換了一個營銷經理,啟東項目的銷售經理來頂位。

項目八九月份被查,10月底,他們又開始搞議價。典型的,一套房子低於在售的房子20萬成交。以原慣例,從客戶那拿到一半回扣,就是十萬。

當天認購當天簽約,毀滅痕迹。

至於還在繼續的飛單,監察帶著搜查令查了他們渠道文員的電腦和手機,查到了轉賬記錄和台賬。文員心慌的不得了,想離職,怕被連累。銷售經理(原渠道經理)帶著她連夜做假資料,做到凌晨三點多。

監察一口咬定沒有查到,現有的證據不能形成完整證據鏈,後來也不查了,總而言之他們覺得沒問題 。

最後,就是那個通報,處分的處分,離職的離職,就是沒人達到被移送司法的程度,好巧。

分景貧窮對這事,不了了之了,也不許人談。

有多少家房企也是這樣,縱容貪腐的?

明天,專篇,安排鳥廠新加坡旁,這個項目故事太多了。

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