地产圈有多乱?第三十回

偶尔有读者问,怎么写这些现实的事。这个问题很简单,现在的房地产行业,并不缺唱赞歌的,但缺乏敢说、能说实话的。行业的问题并不是因为曝光才有,而是在曝光前,它已经存在了。并不需要说太多,做就行了,这七八个月行业的成效,大家有目共睹。

昨天的文章,想说:自媒体凭才华和本事吃饭,这点很赞成。但是得有原则、有底线,不能去黑人家又接受公关后,或索要合作和费用,然后大唱赞歌。如此,没原则没底线,带坏行业风气,而且吃相太难看了。被公关的,往往文风大变,先骂后赞,必有妖。

如果哪天我也变成这样,不用说大家骂我了,请大家拿砖砸我。

一些地产自媒体写手的文章,天机常看的和较欣赏的,兽爷、子木、樱桃、大伟、手哥、房精、寻瑕、内幕君等等,虽然有时也接广告,但都属于凭能力、有原则地赚取酬劳。

今天讲的第一个故事主人公,是天机榜中的边丑,济南公司营销总监H。

营销总在上家房企,落日北京区域,任渠道经理期间,涉嫌渠道内客外导贪腐,后因上级领导保,所以脱身,未被追究法律责任。

后入职边丑济南公司,济南公司一年只卖20亿。

2019年,济南唐冶片区,边丑与4家房企合作项目某某府,为了冲刺业绩,价格从16000-18000猛降到13000,一套房子有30-50万空间。营销的操作是,不对外统一释放,而是只告诉熟悉的客户和供应商,每套房子收取5-10-13万不等的茶水费。涉及金额不下500万。

营销总拿五成,另外五成各方分配。

第二,济南边丑有两个郊区项目某城和某某湾,渠道费用高,常年5个点起(如总价100万,渠道佣金5万),营销总从外地调了自己人,来负责项目营销,安插亲信负责内客外导(飞单挂单),干起了与上一家房企期间一样的老套路捞钱,金额850余万。

营销总这个人,行业内口碑较差,合作方评价为:为人小气刻薄,爱钱如命雁过拔毛。与公司合作的供应商,不论金额多少,他都必须拿一笔。经常是上一小时财务付款给乙方,下一小时就要拿到钱,然后再让夫人去存钱。

如今,营销总H已经回集团。

今天讲的第二个故事主人公,是天机榜中的分景贫穷,华东区域上海公司集体作案事件。

这个案例详解。

2019年12月中旬,分景贫穷发了一份内部文件,通报上海公司某某四季项目的营销经理等人集体作案,违规向业主索取折扣好处费等处罚结果。

营销副总经理被警告处分;营销经理、销售案场经理助理、两名销售主管、一名销售顾问作解除劳动合同处理;五名销售顾问作警告处分;一名已离职员工不再作内部处理,禁止返聘。

早在2019年11月20日,天机们已经介入,2020年1月初收尾。发现此案并没有通报的那么简单,典型的抓小放大,而且,违规所得金额远超通报金额的19倍,约670万。

2018年,这个项目启动。当时,项目卖的不好,时任总经理就,同往常一样,业绩不好,拿个人出来祭旗,给公司一个说法。

当年三月,上海公司也换了营销副总,之前的副总被调去卖大单(边缘化),换成了蓝天来的汪姓副总经理。

汪姓副总经理来了之后,在上海公司换掉了好几个前任营销副总的人,换成自己人。

这个项目前前后后换了四五任营销经理。这次,新来的营销经理朱姓。

天机看过他的履历,水分很大。这个营销经理三年前,是鸟厂的一个销售组长,简历包装很好看,摇身一变就变成了营销经理。据其多位同事的评价,业务能力堪忧。

销售经理、渠道经理等基层管理人员,全换。大力发展渠道。原本项目是拓销一体,变成了搞了拓销分离,把当时的渠道经理换掉,换成了一个95年王姓小伙。营销经理也将案场销售换了七八位。

项目渠道是千六的提成点数,自销是千三。

刚开始,营销经理只是在项目上飞飞单,并且要求95年渠道经理飞单、挂单所得,要给自己分成。营销经理自己飞单,不带他带来的销售经理一起玩玩。销售经理本以为营销经理是拉他来一起赚钱的。销售经理还带了个得力助手来,任销售主管。

飞单,自然来访换电话号码,变成渠道带访,渠道的销售躲在停车场的车里截客。

内导外飞单、挂单赚了130多万,然而,分景贫穷的审计却没有查出来。

营销经理带头卖折扣,6-7月这两个月是疯狂卖折扣,比如给客户优惠5个点,自己要2.5个点,300万的房子,给客户优惠15万,客户要回掏7.5万给营销经理团伙们。

此外,还搞议价,那段时间行情大涨,房子很好卖,很抢手。所以客户也愿意掏这个钱。

因为之前卖的不好,第三批的价格,设置的底价和表价之间的折扣很多,表价还低于备案价。每套底面之间差十几二十万不等,也有的更多。一般是收一半钱。

大多数客户底价成交,因此折扣巨大,营销经理团伙们的违规所得也因此越大。

这部分,真实的数据,撸了近540万。

营销经理太贪,只想自己吞大头,也不上供。渠道经理倒是上供了。

搞议价在南通是很忌讳的事,吃相很难看,是个客户就往VIP室里拉。

营销经理私生活很寂寞,看上了一个未婚又好看的女销售,但是人家不吃那一套,拒绝了,而且女销售心直口快,这种事在售楼处传开了。营销经理很没面子,就想让女销售走人。

女销售留了个心眼,销售主管约她谈客户的时候,客户录了音,留下了证据。

这也是为什么会被集团通报,因为业主举报了。于是,监察出面了。

营销经理没做干净,公司当时用某源系统,做了认购后再去改价,系统里是有痕迹的,通过IT导系统一看就知道哪些是改价的。后来的人就吸取了经验,直接认购直接签约。不留痕迹。

后来,营销经理和销售经理因分赃不均导致不合,营销经理想干掉销售经理,通过各种场合,和不同的人说销售经理各种不行。

销售经理也劝过营销经理上供部分钱给汪姓副总经理,万一有什么事,还能保自己。营销经理不听。

关系户买房都是没有优惠,尤其是政府的各种相关部门的来,就是没有优惠。人家通过项目总来找营销经理要优惠,也是一样不给项目总也拿他没办法,点过他,但是依然没用。

客户换个马甲去售楼处,就直接能底价,但是要收钱。这中间有什么猫腻,自然都清楚了。

监察查了,其实营销经理吐出来80万,而监察一口咬定总金额就是35万。这种监察,按行业惯例,大概率可能被收买了。

营销经理是八月底九月初被调查的,这个事到12月中旬才公布。

十月份,汪姓副总带来的那位95后的渠道经理,反而成了最大得利者,成为了销售经理。这个人的履历查过,十八九岁中专毕业出来就卖房子,路子野,搞议价、飞单习惯了。也曾做过一段时间房企鸟厂的分销,擅长搞议价,一个项目捞了几百万。

这位95后经常对业务员说,如果飞单不经过他,那就别想在公司拿到佣金;或者被派到外地去支援,除非离职,否则别想回来。

项目被查后,换了一个营销经理,启东项目的销售经理来顶位。

项目八九月份被查,10月底,他们又开始搞议价。典型的,一套房子低于在售的房子20万成交。以原惯例,从客户那拿到一半回扣,就是十万。

当天认购当天签约,毁灭痕迹。

至于还在继续的飞单,监察带着搜查令查了他们渠道文员的电脑和手机,查到了转账记录和台账。文员心慌的不得了,想离职,怕被连累。销售经理(原渠道经理)带着她连夜做假资料,做到凌晨三点多。

监察一口咬定没有查到,现有的证据不能形成完整证据链,后来也不查了,总而言之他们觉得没问题 。

最后,就是那个通报,处分的处分,离职的离职,就是没人达到被移送司法的程度,好巧。

分景贫穷对这事,不了了之了,也不许人谈。

有多少家房企也是这样,纵容贪腐的?

明天,专篇,安排鸟厂新加坡旁,这个项目故事太多了。

发表评论

邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注