地產圈有多亂?第二十四回

友情提示:文末,有彩蛋。

今天講的故事的主人公,是天機榜中的司稀,山東區域。

2019年,司稀山東區域報送業績140億,真實銷售業績不到百億。拋去大單、包銷二十多億,算是擦邊球業績的話,偽合同涉及金額十六億,區域董事長帶領運營、投資、營銷分工協作造假,屬於集體行為。

收購某公司(簡稱冰箱兄弟)資產包,天津項目和廈門項目因為賠錢,華北區域和海峽公司拒絕接收,山東區域卻溢價,比其他收購方多幾個億收購該資產包。

近兩年儲備貨值大量利潤達不到要求,章丘項目、某光(三家合作名字起的很有才)、福康項目賠錢。尤其富康項目,拿地時15%利潤率,拿地後變成-49%利潤率,濟南西沙項目、淄博某項目、青島某項目、河南信陽項目等等大量投資有問題和貓膩。機床一廠項目溢價率奪得19年濟南溢價率之王。

山東區域19年職能總、項目總變化達十幾人,觸目驚心。一個項目沒有更換四五任項目負責人都顯得不正常。

這是職業經理人的道德問題。為了活命,可以給公司拿很爛的地,可以無下限的造假業績。很好奇,這個公司價值觀是不是出了問題?可以容忍這種人。

今天講的第二個故事的主人公,是天機榜中的鳥廠,北京區域。

上次的只是個引子,這次詳細說。

鳥廠北京區域鳳泊派主要核心人員:總裁、M副總裁(審計後已離)、副總裁冬哥、人力總,都是前鳳泊同事,區域內都稱之鳳泊派。

M副總裁,從人力總監迅速提拔為副總裁,分管大運營,在17年地產形勢好時,看見投資拿地的好處,外行插手投資利用分管人力的權利指使投資部人員按他的意思測算拿地,聽話的升職加薪,不聽話的優化。  

在投資談判期間不讓投資人員參與談判,只按其要求在後台算賬,利潤能算到到集團定案要求的10個點就可以,多餘利潤要求合作方作為好處費返給個人。

看到好的項目提前成立公司參股報集團定案多方共同開發。參股項目有北京區域霸州某項目,天津寶坻某項目,承德某項目。(合作項目中股東為某諮詢公司實際就是他們參股)。

欺騙集團,明知項目很多硬傷,卻團伙參與作案,把實際不好的項目包裝成利潤可觀項目報集團定案,北京區域共計50個項目,其中獲取後無法開工的項目就有近30個。導致集團投入40多億現在根本無法收回。

專門找這類問題項目,特別是個體老闆的項目,幫合作方解套,套取集團的錢,然後和合作方三七分成,其中天津薊縣某項目套取5000萬,北京密雲某項目套取5000萬,廊坊燕郊某項目套取1.5億,天津寶坻某項目套取3000萬,霸州某項目套取2000萬。北京昌平某項目套取1500萬。某項目因集團發現可能存在貓膩,未付合作對價的尾款,但合作方已提前支付完分成的好處費,目前合作方通過各種途徑追要。

賺錢的方法無孔不入。

趁集團快速擴張戰略,在小鎮項目和一二級聯動項目賺錢,承德某項目聯合合作方老闆在集團不知情的情況下,套取二級合作項目的資金2個億,以收儲土地的名義給某部門去收儲土地,合作方再聯合當地某部門,把土地收儲款返還給合作方單獨成立的公司,套取集團的資金,東窗事發該合作方行賄罪被立案拘捕,該縣委書記等主要官員年前被判刑。

除參股項目外,總裁的資產,主要為北京海淀區房產小區兩套、昌平區別墅一套、朝陽房產一套、廊坊燕郊兩套、青島一套、海外某國一套、豪車等。

M副總裁北京高端別墅數套、Q7、A8大眾高端商務車數輛。

副總裁冬哥東南亞某國房產數套,奔馳G型是最平常的車,其夫人常年海外,近期回國生小孩,在北京某些明星都愛去的產科醫院。

鳳泊派在北京區域把持重要職位,人力、運營、設計等,因投資問題2018年底被人舉報,集團下來審計,很多問題無法解釋交差,幾人商量好,建議由M副總裁背鍋。

集團法務因金額巨大建議公安介入,但最終高層商議不公開處理,為此孟和其他幾個鳳泊派成員不歡而散,但多分了不少錢。保住了其他人。

M副總裁離開後,火速提拔冬哥為副總裁,不僅把持職能設計部門總經理,還兼職城市公司總經理,及兼職某項目總經理。

小圈子文化嚴重,為籠絡人心,常帶聽話的一幫人,以考察的名義去廣東某知名地和海外某知名國旅遊,費用總包全部包,去風月場所每人安排數名女孩,回來還向屬下大肆炫耀夜生活戰果,三觀不正。

人力負責人,因區域自身經營不善,為保住自己的職位,違反勞動法以各種手段強行逼迫員工離職,哺乳期女員工也不例外,並美其名曰自己帶頭不拿年終績效獎金,實際那是員工被扣留到年底發的30%的工資。

其利用職權,騷擾本單位校招女生,安排自己的小女友在公司關鍵崗位,利用公司資源給自己的小女友弄上了所有人夢寐以求的北京戶口。常邀各項目上的高管打牌(這個大家都懂吧?),一年就能從工程師做到項目總。

北京區域某總包,河北某建設公司,是鳳泊派成員的提款機。說是國企,其實都是掛靠,每個項目都是個人老闆實際承包,實際承包人都是有關係的才能接到項目,該單位承接的數個項目沒有一個按協議執行的,都是低價中標,中標後再不斷的調價,各種原因只要不調就威脅停工。

承德某項目一年之內就調了三次,每次調價總額都在數千萬級別。副總裁冬哥的奔馳大G由該公司某承包人贈送。

北京區域昌平某項目,集團總計花費近80億,每年僅商業經營收入達6個億,集團18年就要求交由商管公司經營,北京區域以各種理由推脫,原因不言而喻,裏面各板塊利益數千萬,分為酒店板塊,溫泉板塊,會議板塊,醫院板塊,養老闆塊,租賃板塊,每個板塊都為承包制,光酒店的用品採購回扣數百萬。

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