地产圈有多乱?第二十四回

友情提示:文末,有彩蛋。

今天讲的故事的主人公,是天机榜中的司稀,山东区域。

2019年,司稀山东区域报送业绩140亿,真实销售业绩不到百亿。抛去大单、包销二十多亿,算是擦边球业绩的话,伪合同涉及金额十六亿,区域董事长带领运营、投资、营销分工协作造假,属于集体行为。

收购某公司(简称冰箱兄弟)资产包,天津项目和厦门项目因为赔钱,华北区域和海峡公司拒绝接收,山东区域却溢价,比其他收购方多几个亿收购该资产包。

近两年储备货值大量利润达不到要求,章丘项目、某光(三家合作名字起的很有才)、福康项目赔钱。尤其富康项目,拿地时15%利润率,拿地后变成-49%利润率,济南西沙项目、淄博某项目、青岛某项目、河南信阳项目等等大量投资有问题和猫腻。机床一厂项目溢价率夺得19年济南溢价率之王。

山东区域19年职能总、项目总变化达十几人,触目惊心。一个项目没有更换四五任项目负责人都显得不正常。

这是职业经理人的道德问题。为了活命,可以给公司拿很烂的地,可以无下限的造假业绩。很好奇,这个公司价值观是不是出了问题?可以容忍这种人。

今天讲的第二个故事的主人公,是天机榜中的鸟厂,北京区域。

上次的只是个引子,这次详细说。

鸟厂北京区域凤泊派主要核心人员:总裁、M副总裁(审计后已离)、副总裁冬哥、人力总,都是前凤泊同事,区域内都称之凤泊派。

M副总裁,从人力总监迅速提拔为副总裁,分管大运营,在17年地产形势好时,看见投资拿地的好处,外行插手投资利用分管人力的权利指使投资部人员按他的意思测算拿地,听话的升职加薪,不听话的优化。  

在投资谈判期间不让投资人员参与谈判,只按其要求在后台算账,利润能算到到集团定案要求的10个点就可以,多余利润要求合作方作为好处费返给个人。

看到好的项目提前成立公司参股报集团定案多方共同开发。参股项目有北京区域霸州某项目,天津宝坻某项目,承德某项目。(合作项目中股东为某咨询公司实际就是他们参股)。

欺骗集团,明知项目很多硬伤,却团伙参与作案,把实际不好的项目包装成利润可观项目报集团定案,北京区域共计50个项目,其中获取后无法开工的项目就有近30个。导致集团投入40多亿现在根本无法收回。

专门找这类问题项目,特别是个体老板的项目,帮合作方解套,套取集团的钱,然后和合作方三七分成,其中天津蓟县某项目套取5000万,北京密云某项目套取5000万,廊坊燕郊某项目套取1.5亿,天津宝坻某项目套取3000万,霸州某项目套取2000万。北京昌平某项目套取1500万。某项目因集团发现可能存在猫腻,未付合作对价的尾款,但合作方已提前支付完分成的好处费,目前合作方通过各种途径追要。

赚钱的方法无孔不入。

趁集团快速扩张战略,在小镇项目和一二级联动项目赚钱,承德某项目联合合作方老板在集团不知情的情况下,套取二级合作项目的资金2个亿,以收储土地的名义给某部门去收储土地,合作方再联合当地某部门,把土地收储款返还给合作方单独成立的公司,套取集团的资金,东窗事发该合作方行贿罪被立案拘捕,该县委书记等主要官员年前被判刑。

除参股项目外,总裁的资产,主要为北京海淀区房产小区两套、昌平区别墅一套、朝阳房产一套、廊坊燕郊两套、青岛一套、海外某国一套、豪车等。

M副总裁北京高端别墅数套、Q7、A8大众高端商务车数辆。

副总裁冬哥东南亚某国房产数套,奔驰G型是最平常的车,其夫人常年海外,近期回国生小孩,在北京某些明星都爱去的产科医院。

凤泊派在北京区域把持重要职位,人力、运营、设计等,因投资问题2018年底被人举报,集团下来审计,很多问题无法解释交差,几人商量好,建议由M副总裁背锅。

集团法务因金额巨大建议公安介入,但最终高层商议不公开处理,为此孟和其他几个凤泊派成员不欢而散,但多分了不少钱。保住了其他人。

M副总裁离开后,火速提拔冬哥为副总裁,不仅把持职能设计部门总经理,还兼职城市公司总经理,及兼职某项目总经理。

小圈子文化严重,为笼络人心,常带听话的一帮人,以考察的名义去广东某知名地和海外某知名国旅游,费用总包全部包,去风月场所每人安排数名女孩,回来还向属下大肆炫耀夜生活战果,三观不正。

人力负责人,因区域自身经营不善,为保住自己的职位,违反劳动法以各种手段强行逼迫员工离职,哺乳期女员工也不例外,并美其名曰自己带头不拿年终绩效奖金,实际那是员工被扣留到年底发的30%的工资。

其利用职权,骚扰本单位校招女生,安排自己的小女友在公司关键岗位,利用公司资源给自己的小女友弄上了所有人梦寐以求的北京户口。常邀各项目上的高管打牌(这个大家都懂吧?),一年就能从工程师做到项目总。

北京区域某总包,河北某建设公司,是凤泊派成员的提款机。说是国企,其实都是挂靠,每个项目都是个人老板实际承包,实际承包人都是有关系的才能接到项目,该单位承接的数个项目没有一个按协议执行的,都是低价中标,中标后再不断的调价,各种原因只要不调就威胁停工。

承德某项目一年之内就调了三次,每次调价总额都在数千万级别。副总裁冬哥的奔驰大G由该公司某承包人赠送。

北京区域昌平某项目,集团总计花费近80亿,每年仅商业经营收入达6个亿,集团18年就要求交由商管公司经营,北京区域以各种理由推脱,原因不言而喻,里面各板块利益数千万,分为酒店板块,温泉板块,会议板块,医院板块,养老板块,租赁板块,每个板块都为承包制,光酒店的用品采购回扣数百万。

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