地产圈有多乱?⑥

开了一整天的会,拖着疲惫不堪的身躯,在众粉丝的淫威之下,瑟瑟发抖开始码字,以后天机只管码字发文,其他的交给各位Fans了

长话短说,直接进入主题。

在大多数人印象中,卖房的销售们可能是这样的:男生高大帅气西装革履,女生妆容整洁身材高挑,每天在富丽堂皇的大厅里,轻松谈着数百万的大生意。实际上,销售是这样的:算着上百万的流水,拿着三五千的底薪,笑脸相迎问咖啡还是茶,休息时抓紧面包配凉水。

房地产行业,资金密集型+劳动密集型产业,在整个产业链环节中,他们是最基层的一群人,一切都按照政策和开发商的意思来执行,只是一群执行者。

但是,如今的销售不仅要卖房,还要兼职背锅,甚至于坐牢,这家房企的做法和吴秀波同志有点相似。嗨,上班吗?坐牢的那种。

闽系房企F晟,抛去天机Sir手中的大量资料显示的产品质量、掌握AB公司左右手融资降低上市主体的负债率等一系列问题不谈,从企业成长角度来说,确实是一家飞速发展的房企。

有以收并购闻名的飞虎队,有以敢于高息收揽资金的投融部……一系列因素,造就了闽系房企FS的崛起,《易经》中说“亢龙有悔,盈不可久也”,大概意思就是步子迈得太大了,总会扯到蛋。高杠杆高周转遭遇遭遇去杠杆深水区,不仅导致了该房企上市一年账面亏损46.26亿,也导致了该房企去年下旬遇到的资金危机。

去年八月中旬,该房企在福州南通的一个项目,一群项目的销售被该房企调派的20余人社会闲散人员,集体限制人身自由,从晚上7时至第二天中午11时,被迫签下保证书,承认“收取差价”等违规销售均属个人行为,和该房企没有任何关系,涉及金额数千万,多名销售因此惹上官司,身陷囹圄。

据天机所取证显示,因为限价原因,该项目的备案价A低于预期销售价B,于是采取了和上一篇更文中南京ZR一样的手法,“高低配”备案,即在均价不变的情况下,三分二的房源备案价远高于备案均价,三分一的房源备案价远低于备案均价,高价的先正常销售,低价由内部销控,再加价销售(即溢价,不体现在房子贷款总价内,比如低价备案的单价8800元,加价3200元,即单价12000元),部分溢价款经销售账户,部分溢价款经指定账户,最后再进入该房企账户。

同一楼层不同单元的价差,比如01单元与02单元,最大价差达到了6000元每平米,其余的普遍在1800-3600元每平米。八月,业主维权事件发生,8月9日晚,在接到营销总通知开会不得缺席的信息后,销售们到达会议室并被限制人身自由,每个销售被分开带到不同的办公室,并被胁迫签下保证书。

8月11日,部分置业顾问通过网络曝光此事,8月12日,该房企旗下子公司即该项目主体公司回应称销售过程中出现的“价格欺诈,收取差价”等行为,属于销售个人行为,与开发商没有关系。一两个销售可能胆子大,一群销售都胆大包天,个个收差价,特别是女销售,这就太不可思议了。

 前有吴同志:谈恋爱吗?要坐牢的那种。

后有闽系房企FS:嗨、上班吗?要背锅坐牢的那种。

按说企业做得也不小了,能不能有些担当?天机顺手查了下,2025年收入要超万亿元,拳打万科、脚踢碧桂园、屁崩恒大的闽系房企FS,2018年财年年报的慈善捐款20000元。闽系房企里倒数第一,很有担当。

天机的好友曾感叹,如今的世道艰难,世风日下,各行各业,都忙着割韭菜。一个人弱时身边皆是恶人,人强时身边全是好人;酒香也怕巷子深的时代。

想了又想,还是决定写一写,如今的自媒体大V们。天机Sir所做的每一件事,几乎都是吃力不讨好的类型,被威逼利诱人身攻击是总有的事,也牵连了一部分素不相识的人,替天机背了不少锅(欢迎联系我)。总有人问,你这样为了什么?,说实话,可能是可笑的一身正气,也可能是固执地想还行业一丝清明,或者心中侠义,怎么说都好。或赞誉或诋毁,本是硬币一体两面。

 如今的自媒体大V,吃相太难看,为了变现,无所不用其极,做分销,做问题项目广告,替问题房企洗白等等。从早期的BGY金海湾、森林城市,到如今的柬埔寨等地,天机也曾去这些地方探访过,无一例外都是坑,巨大无比杀人不见血的坑,只不过坑的是消费者的血汗钱。

 他们可以不看好厦门、南京、上海、北京、深圳这类核心城市,却对这类核心城市以外的环城市圈项目大肆推荐,自住都够勉强,投资就更是糟糕。

 如自媒体大V真叫卢J,米Z等,在一个实际离厦门2小时车程,却号称直线距离半小时的漳州,包销了一个项目的几百套房源(赚佣金+溢价,佣金10-12%,跳点,差价一平米800-2000元不等,),大肆推荐给他们的粉丝们,收割韭菜和小白,真的是为了钱无所不用其极,良心不痛?不可否认,这项目很美,度假不错,但投资真的是坑,全国数不出三个能成为投资好项目的文旅盘。

更有甚者,收费十余万就公然替问题房企洗白,行业乱象,比比皆是。投资需谨慎,不要轻信所谓的自媒体大V,信息大爆炸时代,大家要有自己的判断。

 再过三五年,大家会明白的。任何一个行业,都会分化,都有兴盛与消亡,学习这些大V的优点,看清他们的真实意图,不盲从。毕竟,从来很少会有无缘无故的好。

又到了每更吃瓜的时间,众人翘首以盼的就是这个吃瓜环节了。

这个瓜,天机Sir查了足足半年,取证环节就做了5个多月,多亏几位老铁帮忙,顺利完成取证。

在一次聚餐中,一泉州浦西WD广场业主酒席间聊起了小段子,八百字绘声绘色聊起了与某销售女(如今在TH负责商业项目的W)的故事,天机等人都嘲笑他吹牛不打草稿,不料这老兄真掏出手机打了几通电话,十来位业主陆陆续续到来,期间都说起了自己曾经与W女八百字的故事,更有一位年近花甲的款爷,拜倒在石榴裙下后,入手多间商铺。天机等一行人大跌眼镜,决定挖一挖这事。

这一挖,挖出来后里的一系列事件,即前文提到的TH贪腐事件等,也查到了TH的Xue先生常去白宫VIP玩乐,每次耗金至少数万,茅台冬虫夏草是标配等事件。

 事件的突破点出现在W女的丈夫去营销中心闹事,W女在该项目,常与同为WD出身的Xue先生,时常有一些不该是男女同事间正常的亲昵举动,如分销大会上公然在角落摸W的臀部等某一天,W女的丈夫因男女间那些事至营销中心闹事,在W女劝诫下离开,期间,L先生等均卷入其中。该商业项目每套商铺这口回点数万至数十万,再加上分销回扣等,上下分成后,年入千万(X先生原为角美WD策划经理,因找供应商索要回扣被WD辞退),天机Sir掌握的部分分成收益数据来看,为3-4-2-1分割制。

 写完这些事,不到2年时间,W女已从销售升至操盘手。期间绯闻不断,有些未曾证实的,天机一贯的原则就是不写,只写有取证部分的。

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