有些人接受不了天機的爆料，說太黑暗。稍有從業經歷的人大多知曉，天機說的已算輕微，更深層次的還沒寫，如房企創始人履歷，如何P白上岸等。房地產行業是資金密集型的特徵，決定了它的水很深，深到不可見底，能與人說者，十不存一。
這些人，看天機文章，就當看小說吧，小說的主人公們有蹲號子的風險，已經進去了好幾個。
寫完這篇，考慮寫個針對性的總結，之後再開啟新篇章。
壹
今天寫在第一段的話，單獨列出來，送給華東-地產投拓-1群（非天機所建的群，天機不建群），這群自詡投資混底薪群的人，近五百人常年在線上聚眾混底薪，自我調侃的功力遠勝天機Sir。
他們調侃著要湊一個小目標，登上天機榜。「比上天機榜更慘的是連上天機榜的機會都沒有」，極富幽默樂觀精神。
集體上天機榜，以示敬重，都是鐵骨錚錚的漢子（女的，就女漢子）
投拓基層（非高管）整體來說是很辛苦的，跟進一塊地，能被領導罵得懷疑人生；外出看地費用有時還要自理；更慘的是，地塊臨近成交，跟單人更換；或者因為溢價測算等以毫釐之差被pass了，殊為不易。
地產行業里最具代表性的一群人，清廉如水，品行端正（職業原因，天機很少夸人的）
貳
閩系房企TH，可能從沒想過自己會紅這麼多年，2017年前還沒瞎折騰的時候，老班底都在，各個踏實有才能，穩重能辦事，產品力強，市場口碑好，典型的優質房企。2017年-2018年中旬，開始瞎折騰，心比天高，命比……開始動蕩走下坡路。2018年6月後至今，看不到頭的亂，人來人往，和菜市場一樣，少有人踏實做事。
簡單來說，TH對應著網紅三境界：2017年前，是冰冰類的網紅；2017年-2018年6月，是骯髒了baby類的網紅；2018年6月後，就成了鳳姐類的網紅。
很多時候職業經理人會把原因歸於市場、政策等，畢竟這個行業看天吃飯。但天機Sir想說，TH之亂，不是天災，而是人禍。很可惜的一家房企，希望結局能好吧，哎
叄
說了這麼多，還不如看個典型項目來得有說服力。
就說天機Sir剛看過的廈M灣，這是TH的銷售們最賺錢也是最亂的項目了。賺錢到了什麼程度？部分校招生一年賺百萬（飛單，即內導外）。
據「TH跌倒，SM吃飽」的SM集團高管說，TH已經轉讓這個項目的股權給SM，但一個多月時間過去了，居然遲遲沒見公告（同樣不見公告的還有福州的青Y小鎮）。
天機尋思，年底前會發公告，畢竟品牌部的剛代表集團說自己債務狀況好轉，不能說完就賣賣賣項目打自己臉。嘴上說著不要，身體卻很誠實，杭州等項目的股權還是繼續轉讓給SM了，雖然只是兩三個小目標。
廈M灣這個項目有多亂呢？
2017年底啟動，一個文旅盤，因為區域亂刷電商、項目引入自己的渠道公司，洗案場、洗其他渠道、內導外（飛單）等問題，2018年被集團把項目收歸集團直管，由集團指派營銷負責人H負責該項目。
之後就是群魔亂舞的時代了，這個項目130餘名銷售，乾淨的人不足30人。原TH自有渠道團隊渠道總監L，收受各大渠道分銷公司回扣104.72萬，內客外導違規賺取公司139.4萬，利用分銷包銷刷電商（存抵）獲利125萬（現已被連降三級）。
渠道總監L和2018屆校招生W，營銷副總監L（已調上海）和2018屆校招生H，在漳州港港尾的J榮酒店，島內的酒店等，留下了十餘次記錄（可以去調記錄和監控），至於在房間里怎麼兩個人討論工作事宜，天機Sir就不清楚了，不能妄言，只能感嘆他們太敬業了，關門在房間里單獨討論工作一兩個小時或一整夜。
而2018屆的校招生L是該項目的銷冠，從天機調取的走賬記錄顯示，內客外導獲取的利益91.6萬元，加上正規提成和工資，妥妥的百萬收入。內客外導、指定接待，拿了年度銷冠，還上了集團光榮榜，人生贏家。值得一提的是，一家叫G策（現更名為GY島）的公司，走賬記錄異常頻繁和顯眼。
現任營銷經理Z，則和校招生W膩在一塊了，從調取的記錄來看，時間長度約9個月，大量的異地轉賬認購客戶（占其成交比例近95%），非常異常，好歹比例做低點，不會這麼明顯，年輕人，下次記住了。
或許是遠離城市的緣故，人特別寂寞，銷售、物業的女孩子們都被帶壞了，夜夜凌晨兩三點在女生宿舍群問有沒有人未眠，下樓幫忙開門。山裡黑燈瞎火的，男男女女私下玩到兩三點，原罪是寂寞，還是荷爾蒙……
9月初，原集團指派的營銷負責人H離職，9月14日，之前提到的問題X總到廈M灣給團隊打雞血，正式上任。
X總一上位，原來的東海項目班底C等人馬上到位，自己人，好辦事。推出員工自購政策，三四天變一次，每次都以開大會形式口頭黑板講，從不以書面形式留下證據。宣貫政策時強制要求不許拍照，宣貫的PPT只有幾個字，內容全部用口述，生怕員工泄露出去。
刷電商（存4萬抵8萬）白撈4萬還不夠，另外每平米還收取3000元的價外款。上一個地塊還在賣13000元-14000元的單價，新地塊直接拉到18000元單價。每套房子簽2份合同，裝修款3000元每平，只有POS單沒有任何收據。
至於差價等，打入X總自己的馬甲公司：差價房款打入雅居Lai（交行開戶），裝修款打入Hua X思美（中信開戶）。
10年返租，前2年6%，後8年8%（TH集團能不能活過這三年都要打大大的問號，還有資金支出？進駐總部監管的DF資產同意支出？或者是地方公司地方小金庫支出？），現在有關部門不是不允許搞返租這種形式了嗎？
員工自購在2020年2月前可以更名，部分單價以12000元計算。
預祝X總馬到成功，繼續撈錢一個小目標（紅S灣和廈M灣體量都很大，撈一個小目標沒什麼問題），畢竟要分背後的城市總經理L一半。
天機先後去看了這個項目2次，號碼都被登記到渠道公司去了，飛單（內客外導）的業務員也很敬業，速度很快。
肆
閩系房企TH的幾個人力總，沒一個省油的燈，北京的H，上海的C，福州的L，集團的CY，取證也近半了，後續每期都會有閩系房企TH的瓜，吃瓜群眾不吃吐了，天機自己都要寫吐了。（各家房企其實可以以之為鑒、對症下藥，引以為戒）
廣深區域快開始寫了，取證工作接近完成，問題也是一堆堆的。
還是之前那句話，集中了所有破產倒閉企業的所有問題，卻還沒有倒下，真的是領頭人戰略正確，格局高遠，經得住折騰（底子再厚，也怕瞎折騰，哪天就折騰沒了），如今的慘狀，明末的既視感。
兩點建議：努力賣房，狠抓回款；重拳出擊，狠抓貪腐。
雖然說，有些雁過拔毛之人，能給你帶來更多的雁。但古語說：終日打雁，反被雁啄。
這個時候，玩金融玩得再好，都不如內部整肅綱紀。