地产圈有多乱?⑱

有些人接受不了天机的爆料,说太黑暗。稍有从业经历的人大多知晓,天机说的已算轻微,更深层次的还没写,如房企创始人履历,如何P白上岸等。房地产行业是资金密集型的特征,决定了它的水很深,深到不可见底,能与人说者,十不存一。

这些人,看天机文章,就当看小说吧,小说的主人公们有蹲号子的风险,已经进去了好几个。

写完这篇,考虑写个针对性的总结,之后再开启新篇章。

今天写在第一段的话,单独列出来,送给华东-地产投拓-1群(非天机所建的群,天机不建群),这群自诩投资混底薪群的人,近五百人常年在线上聚众混底薪,自我调侃的功力远胜天机Sir。

他们调侃着要凑一个小目标,登上天机榜。“比上天机榜更惨的是连上天机榜的机会都没有”,极富幽默乐观精神。

集体上天机榜,以示敬重,都是铁骨铮铮的汉子(女的,就女汉子)

投拓基层(非高管)整体来说是很辛苦的,跟进一块地,能被领导骂得怀疑人生;外出看地费用有时还要自理;更惨的是,地块临近成交,跟单人更换;或者因为溢价测算等以毫厘之差被pass了,殊为不易。

地产行业里最具代表性的一群人,清廉如水,品行端正(职业原因,天机很少夸人的)

系房企TH,可能从没想过自己会红这么多年,2017年前还没瞎折腾的时候,老班底都在,各个踏实有才能,稳重能办事,产品力强,市场口碑好,典型的优质房企。2017年-2018年中旬,开始瞎折腾,心比天高,命比……开始动荡走下坡路。2018年6月后至今,看不到头的乱,人来人往,和菜市场一样,少有人踏实做事。

简单来说,TH对应着网红三境界:2017年前,是冰冰类的网红;2017年-2018年6月,是肮脏了baby类的网红;2018年6月后,就成了凤姐类的网红。

很多时候职业经理人会把原因归于市场、政策等,毕竟这个行业看天吃饭。但天机Sir想说,TH之乱,不是天灾,而是人祸。很可惜的一家房企,希望结局能好吧,哎

说了这么多,还不如看个典型项目来得有说服力。

就说天机Sir刚看过的厦M湾,这是TH的销售们最赚钱也是最乱的项目了。赚钱到了什么程度?部分校招生一年赚百万(飞单,即内导外)。

据“TH跌倒,SM吃饱”的SM集团高管说,TH已经转让这个项目的股权给SM,但一个多月时间过去了,居然迟迟没见公告(同样不见公告的还有福州的青Y小镇)。

天机寻思,年底前会发公告,毕竟品牌部的刚代表集团说自己债务状况好转,不能说完就卖卖卖项目打自己脸。嘴上说着不要,身体却很诚实,杭州等项目的股权还是继续转让给SM了,虽然只是两三个小目标。

厦M湾这个项目有多乱呢?

2017年底启动,一个文旅盘,因为区域乱刷电商、项目引入自己的渠道公司,洗案场、洗其他渠道、内导外(飞单)等问题,2018年被集团把项目收归集团直管,由集团指派营销负责人H负责该项目。

之后就是群魔乱舞的时代了,这个项目130余名销售,干净的人不足30人。原TH自有渠道团队渠道总监L,收受各大渠道分销公司回扣104.72万,内客外导违规赚取公司139.4万,利用分销包销刷电商(存抵)获利125万(现已被连降三级)。

渠道总监L和2018届校招生W,营销副总监L(已调上海)和2018届校招生H,在漳州港港尾的J荣酒店,岛内的酒店等,留下了十余次记录(可以去调记录和监控),至于在房间里怎么两个人讨论工作事宜,天机Sir就不清楚了,不能妄言,只能感叹他们太敬业了,关门在房间里单独讨论工作一两个小时或一整夜。

而2018届的校招生L是该项目的销冠,从天机调取的走账记录显示,内客外导获取的利益91.6万元,加上正规提成和工资,妥妥的百万收入。内客外导、指定接待,拿了年度销冠,还上了集团光荣榜,人生赢家。值得一提的是,一家叫G策(现更名为GY岛)的公司,走账记录异常频繁和显眼。

现任营销经理Z,则和校招生W腻在一块了,从调取的记录来看,时间长度约9个月,大量的异地转账认购客户(占其成交比例近95%),非常异常,好歹比例做低点,不会这么明显,年轻人,下次记住了。

或许是远离城市的缘故,人特别寂寞,销售、物业的女孩子们都被带坏了,夜夜凌晨两三点在女生宿舍群问有没有人未眠,下楼帮忙开门。山里黑灯瞎火的,男男女女私下玩到两三点,原罪是寂寞,还是荷尔蒙……

9月初,原集团指派的营销负责人H离职,9月14日,之前提到的问题X总到厦M湾给团队打鸡血,正式上任。

X总一上位,原来的东海项目班底C等人马上到位,自己人,好办事。推出员工自购政策,三四天变一次,每次都以开大会形式口头黑板讲,从不以书面形式留下证据。宣贯政策时强制要求不许拍照,宣贯的PPT只有几个字,内容全部用口述,生怕员工泄露出去。

刷电商(存4万抵8万)白捞4万还不够,另外每平米还收取3000元的价外款。上一个地块还在卖13000元-14000元的单价,新地块直接拉到18000元单价。每套房子签2份合同,装修款3000元每平,只有POS单没有任何收据。

至于差价等,打入X总自己的马甲公司:差价房款打入雅居Lai(交行开户),装修款打入Hua X思美(中信开户)

10年返租,前2年6%,后8年8%(TH集团能不能活过这三年都要打大大的问号,还有资金支出?进驻总部监管的DF资产同意支出?或者是地方公司地方小金库支出?),现在有关部门不是不允许搞返租这种形式了吗?

员工自购在2020年2月前可以更名,部分单价以12000元计算。

预祝X总马到成功,继续捞钱一个小目标(红S湾和厦M湾体量都很大,捞一个小目标没什么问题),毕竟要分背后的城市总经理L一半。

天机先后去看了这个项目2次,号码都被登记到渠道公司去了,飞单(内客外导)的业务员也很敬业,速度很快。

闽系房企TH的几个人力总,没一个省油的灯,北京的H,上海的C,福州的L,集团的CY,取证也近半了,后续每期都会有闽系房企TH的瓜,吃瓜群众不吃吐了,天机自己都要写吐了。(各家房企其实可以以之为鉴、对症下药,引以为戒)

广深区域快开始写了,取证工作接近完成,问题也是一堆堆的。

还是之前那句话,集中了所有破产倒闭企业的所有问题,却还没有倒下,真的是领头人战略正确,格局高远,经得住折腾(底子再厚,也怕瞎折腾,哪天就折腾没了),如今的惨状,明末的既视感。

两点建议:努力卖房,狠抓回款;重拳出击,狠抓贪腐。

虽然说,有些雁过拔毛之人,能给你带来更多的雁。但古语说:终日打雁,反被雁啄。

这个时候,玩金融玩得再好,都不如内部整肃纲纪。

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