地产圈那些事儿③

上行的时候,房企积极开疆拓土;市场下行的时候,房企积极整顿内务,比如反腐,这时候的监察审计,最为繁忙。

上海,魔都,房企全国化战略布局的必争之地,大多房企会独立成立上海区域,由此,在这个充满竞争充满压力的城市圈,机会也一样多。

房企前十强中的出自天津的房企(以下简称津门房企),是近5年排名窜升最快的房企,营销素来也以狼性驰名业内。除了西南区域、东南区域、华北区域等,今天先说说上海区域。

在该房企八大区域中,无锡城归上海区域,在2016年,津门房企收购了原属WD集团的13个大型文旅项目,其中,在无锡和广州的项目,是今年该集团内部的重点项目,毕竟,大型文旅项目除了运营需要大笔资金投入外,也急需变现(住宅等)。

在上海区域的营销线上,爆发了业内知名的贪腐事件,金额2.2亿元。事发后,上海区域营销总M总和上海区域营销副总兼无锡城市营销总S总被公司举报,接受调查,最终,区域总裁T总、Z总作保,上海区域营销总M总和上海区域营销副总兼无锡城市营销总S总赔偿或上交1000万元,等事情在外界平息后,回津门房企,内部转岗。而S总和M总、无锡城市总经理G总(以前L城的,津门房企与L城合作后,去了津门房企)、区域总裁T总关系很不一般

M总,明星职业经理人,早年在天津做渠道,在津门房企与L城合作时,短暂担任营销经理,三个月后升为营销总。2015年,升为上海区域营销总经理。S总,基层销售出身,津门房企上海区域2年销冠,2014年升为无锡城市公司渠道总经理,后于2018年4月,升任上海区域营销副总,兼任无锡文旅项目营销总经理(在贪腐案被查期间,曾以看望女儿的名义,在国外逗留20余天)。

津门房企在全国各文旅项目,引入了分销包销等渠道公司,与此同时,启动内部员工购房等政策做营销配套,打组合拳。2017年初至2018年底,无锡文旅项目的价格,单价从1.6万元上涨到2.2万元。

在内,价位低时,通过内部销控房源(特价房、营销总的折扣给客户拿返点等,比如营销总9折,给客户后,客户需返点2-3%给开发商的相关人员,等于客户92或93折拿到房源),下意向金订金(比如高层公寓,意向金万元可锁定房源三个月、半年等)、付首付款(一年内可更名)等方式,锁定房源半年到一年,之后再陆续更名转卖给购房者等方式。

非直系亲属更名、团购刷自己POS机等。非直系亲属更名明码标价5万一套,销售也有提点。非直系亲属更名就是帮做假的结婚证户口本,提交集团更名,而总部审批起来没细看验证(很多房企存在这个问题),就批下了直系亲属增减名。

在外,通过分销包销商低价包销,之后净利分成拿回扣、或佣金点数的15%-20%回扣(比如佣金5%房屋总价100万,即佣金5万,佣金点数的20%回扣就是1万)等方式。此外,自己成立了渠道公司,把案场自然来访客户,内导外,洗成渠道客户,佣金点数翻了几倍。也洗其他渠道公司带来的客户。

通过内外不同方式这套组合拳,M总和S总敛财2.2亿。

商铺等产品,内部自己先交个定金留着不卖,后续市场涨了就买下转手更名赚钱,没涨就退掉不买。毕竟津门房企的公司架构,房源管理就是城市公司说了算,区域也不会管得太细;二来都是强销项目,有点余货库存很正常。

领头的M总和S总,各自名下全款的房子两位数,还不算已经变现转卖的。妥妥的隐形亿万富豪。

至于T总为何保下两人,具体背后涉及的利益群体和分割方式,就留给吃瓜群众们自行畅想。

津门房企中,骄兵悍将、淮西勋贵何其多。

同样是世纪大交易的WD,也爆发了亿元的贪腐事件,不同的是,手腕铁血、军人出身的老王,毫不迟疑地把公司的蛀虫移送司法,能在2016年这场大风浪中挺过来,殊为不易。

商业地产,或销售,或运营招商等,可操作空间巨大。WD广场商业模式的成功,使得WD出身的商业人才倍受行业欢迎,当然,商业巨舰华润也是人才摇篮之一。

WD商管集团原总裁助理兼华南运营中心总经理W总、武汉区域原招商营运副总经理M总、黄冈WD广场原总经理F总,孝感WD广场原招商营运副总经理Z总4人因贪腐金额数亿元(一说3亿元,一说2.3亿元,具体金额未对外公布),被移送司法。

W总任武汉期间,贪腐技术方式简单粗暴,连造假都懒得做像样些。入股多达9家出租商户,调任后仍然长期收受中标单位的贿赂;连同地方单店,操纵投标。WD商管线的腐败,向来不足为奇,经常有项目管理人员向商户收贿,截留公司收入形成小金库。但像这类从地方单店到区域管理层,形成利益输送链条和庞大的腐败案,并不多见。

近些年的WD集团,反腐力度不断升级,2015年的重灾区福建区域,2018年的北京总部,都先后有多位高管落马。也祝有心反腐、经历风浪搏击的WD,能越走越好,行稳走远。

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