地產圈二三事⑥

這裡校正錯誤:

上篇文章中有段描述如下:「幫忙收錢的分銷公司是包銷過J州府公寓的,事後,2家分銷公司被該房企拉進黑名單。490餘萬的贓款只收回了80多萬,因江西區域要評一級區域,如果上了100萬集團會下來追查。所以M和江西區域總裁瞞下未上報。這事數額不算大,但影響惡劣」。

1、490餘萬中(天機查證的數據),區域查實148.4萬元(該企業查證的數據),實際追回103.25萬元,其中,九X、天X項目(兩項目為合併管理,由同一團隊進行管理)追回80萬,九江老項目追回23.25萬。

2、內容報道被拉進黑名單的分銷公司數量是列了11家進入黑名單,而非2家;

3、調查處理過程公開透明,未有隱瞞集團行為,區域案件處理過程中,區域審計監察部於2018年12月主動報備了集團審計監察中心,調查過程中積極與集團審計監察中心保持溝通,並按照集團管理規定於2019年1月進行了處理,處理結果及時報備集團審計監察中心及集團營銷中心,並無隱瞞行為。

從客觀上講,一級區域評審維度主要從業績規模、經營水平、各業務條線承責能力以及底線管理4個維度對區域進行評估,沒有明確有案件金額超過100萬,會影響區域申請一級區域。

特此勘誤。 

天機在南京和徐州、常州、滁州等城市,轉了轉,拿了一部分資料,相比北京,現在的江蘇天氣還是很友好的,不冷不熱,很適合天機這樣到了中老年體型橫向發展的人。

 某粵系房企江蘇大區總裁、集團副總裁L剛離職,朋友圈發過小抱怨,也酒後乘興發表過幾乎是歌功頌德自己的離職信,為人一如既往地高調,八年時間,跨過不惑之年,依然未改。這是他的驕傲,非常自信、傲骨錚錚,也是他能帶領區域業績一次次沖頂,自己收入破億的原因之一。

 但整體的動能,還是平台的賦能。只是人長期在順境,容易飄飄然,忘乎所以。在江蘇區域一分為四,進行區域拆分時,當地員工有過罷工的念頭,集團也就有了戒備。在後來主管人力的集團副總裁到江蘇區域宣布消息,四大管理原則中,每一條都在強調L的核心地位。

 再後來,L上調集團,實權旁落,最後上個月底確定離職。

 「杯酒釋兵權」現代版戲碼。跟投制度的頒行和改進,讓L從一個集團規則的執行者,慢慢轉化成了區域規則的制定者、利用者。執行規則,利用規則,句容的一個萬畝大盤,在開盤兩期後,被L將後期地塊納入跟投範疇,這是無風險套利的神操作。

 隨著跟投項目的增多,房價的上漲,L逐步實現了財富自由。2014年11月,L成立了個人公司,常州PT投資有限公司,在時代城項目中,持股10%,後來該公司陸續參股了南京區域的很多項目,再後來,L自己幾乎成了老闆,拉著該粵系房企一起做項目,PT投資有限公司是項目的大股東(50.56%),該粵系房企成了小股東(44.73%)。

 離職損失的一兩億元跟投的收益,在常人看來很多,可也僅僅是L在江蘇區域收穫的1/23,從早期的土地溢價款、土地轉介傭金等,到後期的優質地塊被淘入個人公司,而非進入該粵系房企。天機Sir歷時一年四個月,能拿到的相關資料,也僅僅2.9G,更多的,還是L巧妙利用規則。

 L一向很高調,得罪的人也不在少數。很多人在猜,L的下一站會去哪裡。已利用平台賦予的機會,完成原資本積累,實現財富自由的L,會繼續做職業經理人嗎?

上述粵系房企在寶華有五個項目:

 而東方XX、BJ台、仙林XX三個項目分銷佔比都在90%以上。三個項目的負責人Q,去年和今年上半年,擔任XX印象的營銷負責人,去年年底給分銷、員工低價房源更名,每套收5-20萬。

 今年在三個項目私自刷電商,銷售員人手一個pos機。這一年的收穫保守估計,突破1000萬了。

 內導外(飛單、掛單)對於這個城市的五個項目來說,是常態。而寶華多個項目的離職銷售員幾乎都在外面開中介,所有的老帶新、自然來訪,大部分變成分銷的。營銷負責人更是慫恿飛單,拿回扣。寶華的銷售主管們收入,基本都在150萬以上。

 而該房企江蘇區域的渠道負責人G,職位總監。每年不低於2000萬收入。和現任句容這個萬畝大盤營銷負責人L一起入職的。合作外面的渠道平台公司進場費基本在百萬以上,後面按照實際賣的提成再抽水,整個區域的渠道平台指定用的公司名字叫BM。

 江蘇區域營銷的大瓜,在句容這個萬畝大盤,金額以小目標億起步。希望該房企的審計能有所收穫。

 句容這個萬畝大盤,是該房企主席的心頭肉。現在越賣越差,內幕若是爆出來,整個南京地產行業和該房企總部都會震動。

一家由東南亞華人企業家創建於1989年的老牌閩系房企,總部在福州。現在二代總掌大權,三位三代接班房地產、教育等板塊了。

 某區域總裁告訴天機Sir,昨天該閩系房企開第三季度運營會,集團執行總裁、房地產板塊的董事長總結髮言說:H總到我們公司幾個月,銷售情況有明顯進步。

 天機Sir看了下,今年1-9月,排行榜上,這家房企操盤金額445億不到,全口徑金額490億不到。房企買榜這件事,大家都知曉,而天機10月初獲取的數據,該房企真實的銷售額,天機不便言明。

而且,該房企這幾個月銷售額更是下降得厲害,連續幾個月指標沒完成。怎麼能睜眼說瞎話,把倒退說成了進步?以後下面的人都要學著睜眼說瞎話了。

而營銷中心總經理H,從西南房企DY跳槽而來,如今有了剛升任副總裁不久的L女做背後支撐,地位暫時穩固。

L女副總裁,是該房企二十餘年的老員工,素有老闆家族財務管家的角色。這家房企也是典型的財務獨大,和大部分外資一樣。財務權力甚至大到可以左右營銷,時常把大黑鍋甩給營銷部。

 在該房企,老闆們由於對房地產板塊不專業,更多還是倚靠職業經理人,而L女也善於制定規則,並利用規則的人。

 制定階段性購房優惠方案,然後低價購入房源,逼近5折之類的,屢次出現。

 旗山的某別墅項目,原價520萬元被業主買走,後來因糾紛由法院判決解除合同,L們制定規則,底總價400萬進行重新定價,定金30萬,各類優惠折扣最大化,300多萬就可以到手。

 30萬定金,可以更名,300多萬入手,轉手更名賣出,200多萬的利潤到手。怎麼玩都玩不過規則制定者。

 如旗山該項目2套L女入手的房源,一次性付款,各項優惠後,一套實際總價245萬不到,優惠高達255.8萬;另一套實際總價319.5萬,優惠高達445.5萬元。

 此類操作的優惠房源,不勝枚舉,從住宅到店面、車位,比比皆是。

 規則的制定者,本身就是個大蛀蟲。

 這家以穩健著稱的房企,如今也不穩健了,負債逐漸高企,人事更迭頻繁。

二代、三代果然不如一代,守江山不易。

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