地产圈二三事⑥

这里校正错误:

上篇文章中有段描述如下:“帮忙收钱的分销公司是包销过J州府公寓的,事后,2家分销公司被该房企拉进黑名单。490余万的赃款只收回了80多万,因江西区域要评一级区域,如果上了100万集团会下来追查。所以M和江西区域总裁瞒下未上报。这事数额不算大,但影响恶劣”。

1、490余万中(天机查证的数据),区域查实148.4万元(该企业查证的数据),实际追回103.25万元,其中,九X、天X项目(两项目为合并管理,由同一团队进行管理)追回80万,九江老项目追回23.25万。

2、内容报道被拉进黑名单的分销公司数量是列了11家进入黑名单,而非2家;

3、调查处理过程公开透明,未有隐瞒集团行为,区域案件处理过程中,区域审计监察部于2018年12月主动报备了集团审计监察中心,调查过程中积极与集团审计监察中心保持沟通,并按照集团管理规定于2019年1月进行了处理,处理结果及时报备集团审计监察中心及集团营销中心,并无隐瞒行为。

从客观上讲,一级区域评审维度主要从业绩规模、经营水平、各业务条线承责能力以及底线管理4个维度对区域进行评估,没有明确有案件金额超过100万,会影响区域申请一级区域。

特此勘误。 

天机在南京和徐州、常州、滁州等城市,转了转,拿了一部分资料,相比北京,现在的江苏天气还是很友好的,不冷不热,很适合天机这样到了中老年体型横向发展的人。

 某粤系房企江苏大区总裁、集团副总裁L刚离职,朋友圈发过小抱怨,也酒后乘兴发表过几乎是歌功颂德自己的离职信,为人一如既往地高调,八年时间,跨过不惑之年,依然未改。这是他的骄傲,非常自信、傲骨铮铮,也是他能带领区域业绩一次次冲顶,自己收入破亿的原因之一。

 但整体的动能,还是平台的赋能。只是人长期在顺境,容易飘飘然,忘乎所以。在江苏区域一分为四,进行区域拆分时,当地员工有过罢工的念头,集团也就有了戒备。在后来主管人力的集团副总裁到江苏区域宣布消息,四大管理原则中,每一条都在强调L的核心地位。

 再后来,L上调集团,实权旁落,最后上个月底确定离职。

 “杯酒释兵权”现代版戏码。跟投制度的颁行和改进,让L从一个集团规则的执行者,慢慢转化成了区域规则的制定者、利用者。执行规则,利用规则,句容的一个万亩大盘,在开盘两期后,被L将后期地块纳入跟投范畴,这是无风险套利的神操作。

 随着跟投项目的增多,房价的上涨,L逐步实现了财富自由。2014年11月,L成立了个人公司,常州PT投资有限公司,在时代城项目中,持股10%,后来该公司陆续参股了南京区域的很多项目,再后来,L自己几乎成了老板,拉着该粤系房企一起做项目,PT投资有限公司是项目的大股东(50.56%),该粤系房企成了小股东(44.73%)。

 离职损失的一两亿元跟投的收益,在常人看来很多,可也仅仅是L在江苏区域收获的1/23,从早期的土地溢价款、土地转介佣金等,到后期的优质地块被淘入个人公司,而非进入该粤系房企。天机Sir历时一年四个月,能拿到的相关资料,也仅仅2.9G,更多的,还是L巧妙利用规则。

 L一向很高调,得罪的人也不在少数。很多人在猜,L的下一站会去哪里。已利用平台赋予的机会,完成原资本积累,实现财富自由的L,会继续做职业经理人吗?

上述粤系房企在宝华有五个项目:

 而东方XX、BJ台、仙林XX三个项目分销占比都在90%以上。三个项目的负责人Q,去年和今年上半年,担任XX印象的营销负责人,去年年底给分销、员工低价房源更名,每套收5-20万。

 今年在三个项目私自刷电商,销售员人手一个pos机。这一年的收获保守估计,突破1000万了。

 内导外(飞单、挂单)对于这个城市的五个项目来说,是常态。而宝华多个项目的离职销售员几乎都在外面开中介,所有的老带新、自然来访,大部分变成分销的。营销负责人更是怂恿飞单,拿回扣。宝华的销售主管们收入,基本都在150万以上。

 而该房企江苏区域的渠道负责人G,职位总监。每年不低于2000万收入。和现任句容这个万亩大盘营销负责人L一起入职的。合作外面的渠道平台公司进场费基本在百万以上,后面按照实际卖的提成再抽水,整个区域的渠道平台指定用的公司名字叫BM。

 江苏区域营销的大瓜,在句容这个万亩大盘,金额以小目标亿起步。希望该房企的审计能有所收获。

 句容这个万亩大盘,是该房企主席的心头肉。现在越卖越差,内幕若是爆出来,整个南京地产行业和该房企总部都会震动。

一家由东南亚华人企业家创建于1989年的老牌闽系房企,总部在福州。现在二代总掌大权,三位三代接班房地产、教育等板块了。

 某区域总裁告诉天机Sir,昨天该闽系房企开第三季度运营会,集团执行总裁、房地产板块的董事长总结发言说:H总到我们公司几个月,销售情况有明显进步。

 天机Sir看了下,今年1-9月,排行榜上,这家房企操盘金额445亿不到,全口径金额490亿不到。房企买榜这件事,大家都知晓,而天机10月初获取的数据,该房企真实的销售额,天机不便言明。

而且,该房企这几个月销售额更是下降得厉害,连续几个月指标没完成。怎么能睁眼说瞎话,把倒退说成了进步?以后下面的人都要学着睁眼说瞎话了。

而营销中心总经理H,从西南房企DY跳槽而来,如今有了刚升任副总裁不久的L女做背后支撑,地位暂时稳固。

L女副总裁,是该房企二十余年的老员工,素有老板家族财务管家的角色。这家房企也是典型的财务独大,和大部分外资一样。财务权力甚至大到可以左右营销,时常把大黑锅甩给营销部。

 在该房企,老板们由于对房地产板块不专业,更多还是倚靠职业经理人,而L女也善于制定规则,并利用规则的人。

 制定阶段性购房优惠方案,然后低价购入房源,逼近5折之类的,屡次出现。

 旗山的某别墅项目,原价520万元被业主买走,后来因纠纷由法院判决解除合同,L们制定规则,底总价400万进行重新定价,定金30万,各类优惠折扣最大化,300多万就可以到手。

 30万定金,可以更名,300多万入手,转手更名卖出,200多万的利润到手。怎么玩都玩不过规则制定者。

 如旗山该项目2套L女入手的房源,一次性付款,各项优惠后,一套实际总价245万不到,优惠高达255.8万;另一套实际总价319.5万,优惠高达445.5万元。

 此类操作的优惠房源,不胜枚举,从住宅到店面、车位,比比皆是。

 规则的制定者,本身就是个大蛀虫。

 这家以稳健著称的房企,如今也不稳健了,负债逐渐高企,人事更迭频繁。

二代、三代果然不如一代,守江山不易。

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